В последние годы многие застройщики страдали от потребительских террористов, которые пользуясь лазейками в законодательстве, пытались получить денежные компенсации за нарушение сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Ситуацию усугубляло то, что большинство подобных исков подавали не сами граждане, покупавшие квартиры, а юристы, которым покупатели жилья передавали свое право требования.  Этот «бизнес» оказался прибыльным: только в прошлом году арбитражные суды рассмотрели более 3 тысяч таких претензий и обязали застройщиков выплатить пострадавшим более 3 млрд рублей компенсаций.

Учитывая, что время пандемии COVID-19 и введения режима самоизоляции, стройки были остановлены, мы ожидали усиления активности со стороны тех, кто специализируется на подобном «бизнесе». Однако правительство Российской федерации посчитало необходимым защитить интересы добросовестных застройщиков, издав 2 апреля 2020 года постановление №423. Принятые в нем меры могут помочь девелоперам избежать взыскания судами неустоек, возникших из-за задержки сроков строительства, а также остановят потребительских террористов. Ведь участие в таких процессах на данном этапе перестанет быть для них выгодным.

Согласно этому Постановлению, неустойка не будет начисляться за период с 3 апреля по 1 января 2021 года, кроме того участник долевого строительства не вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, возникших в этот период. Также ему не будут начисляться проценты на сумму договора долевого участия, в случае его одностороннего расторжения дольщиком по причине ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.

Напомним, в обычном порядке застройщик выплачивал проценты на цену договора, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату цены договора и в двойном размере. Кроме того, законодатель предусмотрел возможность отсрочки в отношении требований об уплате неустойки, процентов, возмещения убытков, которые были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 года и установил новый срок действия отсрочки – до 1 января 2021 года.

Такие меры поддержки застройщиков значительно снижают мотивацию потребительских террористов по взысканию неустоек в судебном порядке. Более того, даже в случае подачи подобного иска, и принятия судом решения о выплате денежной компенсации дольщику, ее сумма будет значительно ниже, чем можно было бы ожидать. Особенно, если юридическая служба застройщика при своей защите (м.б «при защите своих интересов») воспользуется возможностями, которые им предоставляет постановление №423, потребовав исключения из расчета сумм неустойки за период, когда строительство было приостановлено по решению властей.

К уменьшению итоговой суммы выплаты, скорее всего, приведет и консолидированная позиция судейского сообщества. В последнее время судьи, осведомленные о фактах массового потребительского терроризма, при рассмотрении подобных исковых требований сокращают компенсации на 50-70% от запрашиваемых истцами. В своих действиях они руководствуются 333 статьей Гражданского кодекса РФ, которая позволяет уменьшить подлежащую выплате неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения застройщикам своих обязательств.

Но каковы критерии оценки несоразмерности размера неустойки? Какой логикой руководствуется суд, определяя соразмерность? Моя практика показывает, что таким критерием часто является соотношение общей стоимости объекта строительства к требуемому размеру неустойки. В большинстве случаев это соотношение определяется в пределах от 2 до 4 % от цены договора (например, при срыве срока сдачи дома в эксплуатацию на 6-8 месяцев) или 30-50 % от первоначальной суммы неустойки, которую хотел бы получить дольщик. При этом удовлетворенная судом неустойка редко бывает меньше 30 тысяч рублей при любых сроках нарушения и стоимости объекта строительства.

Попробуем подсчитать возможный доход потребительских террористов в условиях пост-пандемии.  Допустим в суд предъявлен иск о взыскании неустойки в размере 330 тысяч рублей, возникшей за период просрочки в 180 дней, при цене договора в 5 млн рублей и исходя из ставки рефинансирования в 5,5 %. Можно ожидать, что суд уменьшит неустойку до 100 тысяч (70%) при оптимистичном для застройщика сценарии и до 160 тысяч (50%) при негативном.

Однако если застройщик сформирует свою позицию по иску с учетом Постановления №423 и исключит из общей суммы неустойки период просрочки, допустим с 3 апреля по 2 июля 2020 года — 90 дней, то итоговая сумма взысканной судом неустойки будет составлять около 80 тысяч при негативном сценарии, и до 50 тысяч при оптимистичном, что составляет 1,6 % и 1 % соответственно. Согласитесь, что для тех, кто специализируется на шантаже застройщиков, участие в судебном процессе при столь невысоких выплатах становится не так интересно, как раньше.

Отдельно можно упомянуть положения закона в части отсрочки уплаты неустойки, возмещения убытков предъявленных застройщику к исполнению за период до 3 апреля 2020 года. Руководствуясь ими, имеет смысл обращаться в подразделения службы судебных приставов, в кредитные учреждения с заявлениями о приостановке исполнительных действий по взысканию денежных средств по уже имеющимся исполнительным листам. Считаю, что это также поможет застройщикам пережить последствия от приостановки строительства в период пандемии с меньшими потерями.