Очень здорово следовать естественному ходу вещей. Зимой кататься на лыжах, летом загорать на пляже, а не наоборот. Жизнь превратится в ночной кошмар, если мы будем действовать наперекор её естественному течению.

Очень не здорово, когда государственные институты, призванные формировать для всех остальных этот самый естественный ход вещей в масштабе отрасли, оказываются внутри ситуации вместо того, чтобы определять её снаружи,

Для всех участников девелоперского рынка нормально работать в удовлетворение существующего спроса – строить жилой фонд в локациях, где этот спрос имеет место быть. Это настолько нормально, что изменить постановку задачи просто невозможно.

Хороший спрос на жилье существует в мегаполисах и крупнейших городах. В остальных локациях он либо плохой, либо очень плохой, либо отсутствует вовсе. Таким образом, действия девелоперов, так или иначе, стимулируют миграцию в мегаполисы и крупнейшие города.

Профессиональное сообщество единодушно в оценке раздувания флюса мегаполисов за счет малых городов – это очень плохо. При этом нет лучшего способа прослыть маргиналом, как высказаться по поводу возможных изменений текущего положения дел. Цунами миграции в крупнейшие города и мегаполисы принимается как неизменяемая данность, как стихия, как явление природы.

Такая миграция вызывает массу проблем не только в пустеющих малых городах. Например, к 2019 году правительством Москвы были утверждены проекты планировки в пределах Новой Москвы на 8 млн. новых жителей. И на такое количество новых жителей –менее 30 тысяч новых рабочих мест. Когда свели общие данные этой вакханалии – ужаснулись и утверждения проектов планировки отозвали. Стало окончательно понятно, что существующие подходы использовать нельзя даже в Москве.

Представьте себе землекопа, который копает яму без всякого смысла. Не траншею для укладки трубы, не геологический шурф, не выкапывает пруд. Просто копает яму. Потому что так надо. Сегодня у нас целая отрасль находится в таком положении.

Ключевая проблема отечественного стройкомплекса заключается в том, что он сфокусирован именно на решении задач застройки при том, что задачи развития городов вообще и градостроительного развития в частности, не решаются ни одним общественным институтам. Целеполагание отсутствует. Другого смысла, как собственно строить, нет.

 

Кто виноват?

Очевидно, что застройка должна проводиться в контексте комплексного проекта развития города. Новый жилой фонд нельзя строить без новых рабочих мест и синхронного решения множества не менее важных задач.

Отечественное градостроительство было сформировано в эпоху СССР как элемент планового народного хозяйства. При этом задачи комплексного содержательного наполнения новых городов и микрорайонов решали другие элементы ГосПлана. С развалом СССР были утрачены ключевые функции градостроительного развития, определяющие его цели, смыслы и содержание. Осталась только функция застройки.

Упования реформаторов на то, что «рынок сам все порешает», не оправдались.

 

Что делать?

В настоящее время территориальные органы власти вводят дополнительные обременения на проекты застройки – обеспечить не менее половины жителей трудоспособного возраста рабочими местами. Но как это сделать? Очевидно, что сама по себе застройка промышленной территории не приведет к её ожидаемому наполнению. И, кстати, Московские власти убедились в этом на собственном опыте.

Механизмы ГосПлана сегодня тоже не применимы. У нас нет рычагов принуждения людей к определенным действиям. Мы не можем построить людей в шеренги и маршем направить их в сторону светлого будущего.

В 2014 году в Головном проектном и научно-исследовательском институте РАН начался поиск решения ключевой задачи – как обеспечить естественное развитие города вообще и градостроительное развитие в частности. При этом город определялся как сверхсложная система, элементы которой находятся в физическом и социальном пространствах. После развала института работа продолжается в специализированном научно-методическом центре. Были определены некоторые физические и общесистемные закономерности, на основе которых сегодня разрабатываются прикладные методики.

Очевидно, что решение задачи может быть выражено исключительно в инициативных действиях множества интересантов, которые действуют в собственных интересах. Дело за малым – сформировать в масштабе отрасли такие условия, которые послужат появлению этого самого множества интересантов в комплексном развитии городов, а также вооружить их прикладными методиками.

С некоторыми результатами научной работы вы можете познакомиться в публичном пространстве. Например, недавно были опубликованы Принципы разработки проектов социо-территориального стратегирования.

 

Постановка задачи

В течении последних лет в отечественных профессиональных сообществах разгорается нешуточная баталия. Ведущие эксперты подвергли сомнению общепринятый подход к постановке градостроительной задачи, а также некоторые ключевые понятия. Например, город в действующих нормативных документах определяется как территориальное образование, другими словами – застроенная территория.

С точки зрения отечественного градостроительства, развитие города – это застройка новых территорий, а проект развития – это проект застройки. В Градостроительном Кодексе РФ именно в этом заключается содержание Генерального плана города. Определяется, где в городе будут строиться жилые кварталы, где промышленные территории, транспортная и инженерная инфраструктура.

А как же люди? Ведь города без людей не бывает. Пришло время дать такое определение городу, которое больше соответствует действительности. Если понятие предмета деятельности, города, изменится, тогда автоматически изменится все остальное. «Проект застройки» перестанет быть синонимом «проекта развития города».

Тогда вместо Генерального плана (проекта застройки) в градостроительстве нужен совершенно другой документ, определяющий будущее развитие города во всей его многомерной полноте и сложности. Профессиональное сообщество договорилось о названии такого документа – Мастер-план. Содержание остается пока предметом дискуссий.

Проблема заключается в том, что принципы архитектурного проектирования оказались неприменимы. Вероятность проектируемых событий в традиционном градостроительстве принимается за 100%. Комплексный проект развития города неизбежно затрагивает его социальные системы и общественные институты. Вероятность таких проектируемых событий нельзя принимать за 100%. Обычное планирование в такой ситуации теряет всякий смысл.

При желании более глубоко погрузиться в тему, по ссылке (Мастер-план) вы найдете наиболее глубоко проработанное на сегодняшний день определение состава проекта Мастер-плана.

 

Заключение

Стройкомплекс бьет рекорды по объему застройки жилого фонда. Подавляющее большинство новых микрорайонов не обеспечено местами приложения труда и вообще не имеют отношения к действительному развитию городов. Это просто застроенные домами территории.

Сегодняшнее строительство ради строительства завтра приведет города к неразрешимым проблемам. Практически все участники процесса это хорошо понимают. Пришло время набраться смелости и пересмотреть ключевые подходы к постановке и решению градостроительных задач.