Константин Тимофеев: "Систему взаимодействия предстоит придумать с нуля"
Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства
«Систему взаимодействия между банком, компенсационным фондом, застройщиком и контролирующим органом предстоит придумать с нуля»
Для начала несколько цифр и фактов, которые могут послужить фоном к разговору о проверках, осуществляемых Москомстройинвестом в отношении столичных застройщиков.
Современный рынок жилищного строительства Москвы – это 512 объектов и примерно 13 млн кв. метров площадей, которые застройщики реализуют посредством заключения договоров долевого участия (ДДУ). Около 20% данного объёма – апартаменты, статус которых пока законодательно не урегулирован. Общая сумма привлечённых средств по действующим ДДУ составляет порядка 1 триллиона рублей. Это деньги, которые, наверное, можно считать «зоной риска». Однако, если в среднем по стране «токсичность» сферы долевого строительства – 7% (такой показатель приводит глава Минстроя Михаил Мень), то в Москве это всего 1,5-2%. Немаловажно заметить, что в столице растёт покупательская активность: по итогам прошлого года рост продаж составил около 25%. И в обозримом будущем мы не предвидим ни падения объёмов строительства, ни снижения спроса на столичное жильё.
«Я всего на день позже»! А кто мешал на день раньше?
Теперь непосредственно о наших проверках. Они преследуют две цели. В первую очередь проверяется раскрытие информации: проектная декларация и все документы, имеющиеся на сайте проекта (а сайт, напомню, – это официальный источник информации), вывешиваются там для населения, чтобы люди понимали, что они покупают, у кого и на каком основании. Если тут мы выявляем какие-то несоответствия, следуют санкции в виде штрафов до 200 тысяч рублей. Перед 1 июля 2018 года (с этой даты вступают в силу изменения в федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) – Прим. ред.) мы интенсивно проводим для застройщиков семинары, разъясняя, что и как теперь надо заполнять в документах – для конечных потребителей и для Москомстройинвеста. Могу сказать, что процентов 70 компаний свои документы готовят идеально! Но есть ещё такие, кто делает помарки – кто мелкие, а кто и покрупнее. В результате таких помарок мы вынуждены либо отказывать компаниям в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам закона о долевом строительстве, либо выдавать предписания об административном правонарушении, если ошибки в декларации выявлены в ходе проверок.
Вторая задача проверок – выявить причины финансовых проблем застройщика либо проблем, связанных с нарушением сроков строительства объекта. Чем быстрее мы это сделаем, тем быстрее можно что-то предпринять и поправить в деятельности застройщика, чтобы не допустить появления пострадавших граждан. Проверки могут быть либо плановыми документарными (прокуратурой города на 2018 год согласовано 90 плановых проверок – Прим. ред.), либо внеплановыми (по итогам прошлого года таких проверок было 150), либо в виде проверки по отчётности, которую застройщики предоставляют в Комитет ежеквартально.
Конечно, у застройщиков встречаются формальные нарушения: не вовремя сданная отчётность, неполный комплект документов и т. д., которые влекут за собой дисциплинарные меры. Многие застройщики просят: «не наказывайте нас, если мы сдаём отчетность на один-два дня позже!» А что мешает сдавать на один-два дня раньше?
Когда речь заходит о финансовых проблемах, всё намного сложнее. Если есть отклонение от нормативов, мы выдаём предписание об их устранении. Если застройщик не выполняет предписаний, мы обязаны подать в суд и прокуратуру документы на приостановку его деятельности по привлечению средств населения. Практика показывает, что «время реагирования» (от нашего обращения до вынесения судебного решения) может занимать до 1 года, поэтому мы предлагаем внести поправки в законодательство, чтобы контролирующему органу можно было реагировать максимально оперативно. Отмечу, что в прошлом году по результатам ряда проверок возбуждены уголовные дела, в частности, по проектам на 6-ой Радиальной улице и на проспекте Вернадского.
По предварительным итогам 2017 года (пока мы можем говорить только об отчетности за III квартал) было зафиксировано 11 случаев, когда застройщики вовремя не сдали отчётность, и около 40 случаев нарушения ими финансовых нормативов. Однако такого рода нарушения носят нерегулярный характер, поэтому мы надеемся, что однократных предписаний застройщикам будет достаточно, чтобы выправить ситуацию. А окончательные итоги подведём в апреле.
Может, чтобы быть спокойными за застройщика, нам надо проверять и банк?
Скажу, что в 2018 году мы ожидаем, что будет проведено около 240-260 плановых и внеплановых проверок. По сравнению с 2017 годом, в этом году появится одно отличие, которое, впрочем, уже работает: график строительства, который застройщики размещают на сайте проекта, должен быть максимально детальным и подробным. Такой детальный график строительства позволяет нам повысить качество контроля. Если есть отклонения, тут же выдаём застройщику предписание.
Напомню, что застройщику необходимо указывать, с какой страховой компанией у него заключён договор (если речь идёт о проектах, запущенных до начала работы компенсационного фонда). Увы, в Москве страховые компании не провели ни одной страховой выплаты, но указывать их всё равно необходимо. О результатах проверок застройщиков Москомстройинвест информирует прокуратуру.
После 1 июля 2019 года, когда, согласно «дорожной карте», все застройщики должны будут использовать счета эскроу для привлечения денежных средств дольщиков, застройщикам не придётся перечислять страховые платежи от каждого ДДУ в Фонд защиты прав-граждан – участников долевого строительства (компенсационный фонд). Структура проверок, скорее всего, останется прежней, как и полномочия контролирующего органа. Однако, с одной стороны, проблема «застройщик – гражданин» решится, потому что девелоперы будут работать непосредственно с деньгами банков, с другой стороны, банки, в свою очередь, могут подвергнуть деньги населения, которые находятся на счетах эскроу, банковским финансовым рискам.
Москомстройинвест, чтобы быть спокойным за застройщика, должен проверять и банк: каким образом он контролирует целевое использование средств, и контролирует ли вообще, и нет ли здесь какого риска. Только по закону на такую проверку мы права не имеем. Так что систему взаимодействия между банком, компенсационным фондом, застройщиком и контролирующим органом ещё нужно налаживать, а точнее, её предстоит создать с нуля.
Немаловажный для нас момент: если сохранится прописанное в 214-ФЗ правило «одна компания – одно разрешение на строительство», то, с учётом многочисленных в Москве проектов комплексного освоения территории, у нас вместо 512 объектов строительства появится примерно 1200! Соответственно, наших проверок станет раза в два больше. И, чтобы не снизить качество работы, мы, конечно, будем вынуждены увеличить штат сотрудников, которые занимаются проверками деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан.
Многие застройщики в ожидании введения новых правил работы уже начали разукрупняться, дробить головные компании на более мелкие, переводить на них площадки и наполнять капиталом… При этом в каждую компанию необходимо назначить директора, главного бухгалтера и иных сотрудников, которые, согласно законодательству, будут отвечать за успешность проектов. «Такая ответственность слишком сложна! – говорят многие застройщики. – Давайте мы найдём кого-то и назначим генеральным!» Наверное, так оно и будет. Но тут встаёт вопрос выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ. Сразу хочу сказать: таким компаниям при наличии признаков подобного «зицпредседательства» мы будем отказывать. Хотя я понимаю, что всё это крайне сложно отследить.
В преддверии полномасштабного вступления в силу изменений 214-ФЗ (с 1 июля 2018 года) и старта банковского сопровождения девелоперских проектов, мы ждём конкретного и подробного перечня документов, который застройщики должны предоставлять банкам. Пока такого перечня нет, а 1 июля не за горами. Банки уверяют, что готовы организовать работу с застройщиками по аналогии с оборонзаказом. Но застройщиков явно пугает неопределённость ситуации.
И последнее. Наверное, встречи-семинары с застройщиками полезно было бы организовывать ещё и на федеральном уровне. В Москве и Санкт-Петербурге работа налажена, но мы слышали, что в некоторых регионах регулирующие долевое строительство органы до сих пор не знают, как выдавать заключения о соответствии! Если у региональных коллег есть заинтересованность, Москомстройинвест готов поделиться опытом. Что же касается столичных застройщиков, то обычно мы проводим семинары раз в две недели, но сейчас готовы проводить раз в неделю. Только для этого ждём от девелоперов и инвесторов список тем, которые всё ещё остаются для них непонятными, и вопросов, которые стоило бы вынести на обсуждение.
