Дайджест 1 пол апреля_800х400_1

Аномальное начало апреля явно отразилось на новостной повестке рынка недвижимости. Несмотря на снижение ипотечных ставок, ипотека не стала доступней, о чем, в общем-то, и продолжали писать коллеги из СМИ. «Сколько лет копить на первоначальный взнос и сколько нужно зарабатывать для получения ипотечного кредита» — вот главный посыл текстов на эту тему. 

Те, кто ждал обвала цен весной, получил неприятный сюрприз – жилье продолжило дорожать, в том числе и готовое. Застройщики распродают лоты в уже сданных домах, используя рассрочки и прочие схемы, не нравящиеся ЦБ. Но есть и хорошие новости – аренда жилья в России подешевела, а элитной недвижимости станет больше. 

Девелоперы, в свою очередь, переключаются на премиальное жилье, меньше берут кредиты у банков, да и вообще собираются меньше строить. До такой степени, что серьезно снизили инвестиции в участки под застройку, и некоторые эксперты уже бьют тревогу – дескать через пару-тройку лет новостройки станут дефицитом. 

На рынке коммерческой недвижимости – свои тренды. Цены на офисы бьют рекорды, помещения стрит-ритейл дешевеют, в ТЦ все больше вакантных площадей, а в сегменте складской недвижимости намечается очередной передел. А на десерт — скандалы, интриги и расследования. 

Но обо всем по порядку. 

Ипотека: банки снижают ставки, а власти – комиссии банков, как сэкономить, сколько надо зарабатывать и сколько лет придется копить на первоначальный взнос  

Раунд снижения ипотечных ставок продолжится. 1 апреля Сбербанк и ВТБ снизили ставки по рыночным программам. Сбербанк скорректировал вниз ставки на 1,5–2,5 п.п. в зависимости от программы, ВТБ — на 1,1–1,6 п.п. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/67ebd8109a7947f16b50453a?from=copy. Спойлер: на спрос эта радостная новость, к сожалению, не повлияет, поскольку ипотека по рыночным ставкам пока остается недоступной. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 28,35%, на вторичное жилье — 28,65%. 

Для одобрения ипотеки на однушку в некоторых мегаполисах нужно получать втрое больше средних зарплат по региону, на двушку — впятеро больше, а на трешку — почти всемеро. В одну зарплату не уложатся ни в одном миллионнике, т.к. требования к ним достигают 730 тыс. рублей в месяц. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67ee8f4a9a794772fba94527?from=copy. Кстати, для одобрения ипотеки на бюджетную новостройку в Москве нужны доходы от 430 тыс. рублей, а для покупки жилья бизнес-класса – от 870 тыс. рублей. Подробности: https://realty.rbc.ru/news/67f393c39a7947a29dadcd54?from=copy

А о том, сколько лет нужно копить на первый взнос для покупки однушки в российских мегаполисах – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/67f41b7c9a7947107923de1c?from=copy. Спойлер: быстрее всего накопить на первый взнос для покупки в кредит однокомнатной квартиры получится у жителей Красноярска — на это понадобится чуть больше года. Дольше всего копить надо жителям Казани — почти три года. А о том, как в условиях высоких ставок минимизировать выплаты по ипотечному кредиту – можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/67db43c09a79477ae5e5b2b2?from=copy

Но есть и хорошие новости: Путин потребовал от банков не взимать комиссии по семейной ипотеке. Сейчас они варьируются от 5% до 10%. Подробности на РБК: https://realty.rbc.ru/news/67fe8be99a79474f421825b1?from=copy

Жилье: снижение цен прекратилось, квартиры дорожают, продажи готового жилья растут, а дешевой недвижимости в Москве становится все меньше 

Снижение цен на жилье в крупных городах России прекратилось в марте: цены снизились только в одном городе из 50 исследуемых – в Астрахани. В остальных 49 исследуемых городах квартиры подорожали, сильнее всего — в Курске. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/67ef8a149a794717678e0b54?from=copy
Рост цен на вторичку в Москве уже превысил показатели всего прошлого года. Жилье за квартал подорожало на 1,3% против 0,7% за весь прошлый год, а рост цен был обеспечен в первую очередь за счет спроса в бюджетном сегменте. Детали здесь:  https://realty.rbc.ru/news/67ee72ef9a7947a8c0bbee42?from=copy. Подробнее об итогах квартала на вторичном рынке столицы читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/67f13dce9a7947a7a532a11d?from=copy

Таким образом, цена снова имеет значение. О том, почему в Москве растут продажи готового жилья – пишет Forbes.ru: Цена снова имеет значение: почему в Москве растут продажи готового жилья | Forbes.ru. Спойлер: продажи квартир на вторичном рынке Москвы выросли в феврале до уровня 2021-2022 годов. Это происходит за счет того, что цены здесь почти не росли, несмотря на дефицит. Кроме того, часть сделок — это продажи от застройщиков, которые реализуют лоты в домах, введенных в эксплуатацию, и активно используют инструменты привлечения спроса, включая рассрочки. 

Дешевого жилья в Москве становится все меньше, например, число квартир до 10 млн рублей в новостройках за год сократилось вдвое. Покупателям с таким бюджетом доступно 9,5 тыс. лотов в новостройках Москвы, примерно столько же — на вторичном рынке. В основном речь идет о студиях и однокомнатных квартирах, но можно найти варианты и побольше. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/67ee4f709a7947106959ad7d?from=copy

Элитка: квартир по цене от ₽1 млрд стало вдвое больше, кто покупает ультрадорогую недвижимость, а спрос на элитное жилье продолжит рост 

Число лотов по цене от ₽1 млрд в новостройках Москвы выросло почти вдвое за год, и
сейчас достигает 145 с учетом закрытых продаж. Как правило, это эксклюзивная недвижимость (пентхаусы и виллы) с уникальными видами на столицу и большой площадью. Подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/67efc6dc9a79473782c361b2?from=copy

А о том, кто покупает квартиры за миллиард в Москве, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/67f62f069a79477ec8424736?from=copy. Спойлер: портрет покупателя ультрадорогой недвижимости во многом схож с рейтингом миллиардеров России от Forbes. Это
преимущественно мужчины 50–65 лет, в основном бизнесмены.

Кстати, спрос на элитные новостройки в Москве побил рекорды последних четырех лет, а из-за его резкого роста эксперты повысили прогноз по элитному жилью. Если в конце прошлого года они предсказывали рост спроса в элитных новостройках на 10–15% в 2025 году, то сейчас повысили прогноз годового роста до 30%. Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/67f8e4f09a794737dd8a25a7?from=copy
Стоимость элитного жилья в Москве впервые превысила 2 млн рублей за 1 кв. м, в I квартале средняя стоимость жилья на первичном рынке Москвы выросла на 30% в годовом выражении.  Росту цен способствуют рекордное предложение и различные программы у застройщиков. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/09/1103166-stoimost-elitnogo-zhilya-v-moskve-previsila-2-mln-za-kv-m?from=copy_text 

Аренда: цены на долгосрочную аренду в России снижаются, а на загородные дома на Рублевке – растут, как и посуточная аренда на майские праздники 

Аналитики зафиксировали снижение цен на аренду в 15 из 16 г городов-миллионников. За первый квартал она подешевела в среднем на 7,5%, а в целом снижение произошло в диапазоне от 1% до 18,2%. Сильнее всего ставки долгосрочного найма жилья опустились в Волгограде, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Снижение объясняется значительным ростом предложения квартир в аренду
Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/67f5376a9a7947ae7bda735d?from=copy и здесь: Аренда жилья в крупных городах России подешевела на 7,5% | Forbes.ru

Стоимость аренды самого дорогого дома на Рублевке составила 6 млн руб. в месяц. О том,
сколько сейчас стоят одни из самых дорогих арендных коттеджей и особняков на Рублево-Успенском шоссе, и как они выглядят – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/67e2b2969a7947f60efeb5a7?from=copy. Спойлер: На Рублевке резко выросла стоимость аренды элитных особняков и коттеджей. Средняя ставка аренды в этом сегменте на Рублево-Успенском шоссе в марте 2025 года составила 1,8 млн руб., что на 18% выше показателя аналогичного периода прошлого года.

Ну, и о праздниках. Спрос на посуточную аренду по туристическим направлениям в мае вырос на 30%. Сервисы бронирований отмечают увеличение спроса и цен на отдых в России в дни весенних выходных. Так что тем, кто хочет все же отправиться на отдых в этом сезоне, имеет смысл поторопиться. Подробности здесь:  https://realty.rbc.ru/news/67f625f19a7947a5228e6e36?from=copy

Отрасль: девелоперам взбивают подушку ликвидности, застройщики сократили объем облигаций и проектов, а дефицит жилья может достигнуть 30 млн кв. м

Кураторы стройиндустрии предлагают субсидировать кредиты застройщикам. Через пару лет, когда ставки по депозитам снизятся вслед за ключевой, граждане захотят переложить свои накопления в недвижимость, но к этому времени возникнет дефицит жилья, доложил президенту Владимиру Путину глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко. Чтобы избежать этого, госкорпорация предлагает субсидировать ставки по проектному финансированию девелоперов. В последнее время из-за подорожания таких кредитов застройщики занимают у банков гораздо меньше. Подробности тут: Госкомпания «Дом.РФ» предлагает субсидировать кредиты застройщикам

Застройщики жилья сократили объем размещаемых облигаций. В январе—марте объемы размещений облигаций девелоперов рухнули на 71% год к году, до 15,7 млрд руб. Из-за падения спроса на новостройки застройщикам жилья теперь не нужно запускать большое число новых проектов, а значит, привлекать дополнительное финансирование. В основном активность на долговом рынке сбавили крупные девелоперы, в то время как небольшие компании пользуются моментом привлечь средства в развитие бизнеса. Детали здесь: Крупные девелоперы снизили активность на долговом рынке: причины, последствия

Из-за сокращения запуска новых проектов в настоящее время общий дефицит жилья в России к 2027 г. может составить 30 млн кв. м, следует из отчета Дом.РФ. Там говорится, что такая ситуация может сложиться при условии восстановления спроса на квартиры. Представитель госкомпании напоминает, что в I квартале этого года девелоперы на фоне снижения востребованности жилья сократили число новых проектов на 24% в годовом выражении до 8,1 млн кв. м. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/14/1104091-defitsit-zhilya-v-rossii-k-2027-godu?from=copy_text

Девелоперы: выручка девелоперов элитки растет, в землю зарывают меньше денег, «А101»  тасует бенефициаров, а у ПИК падает прибыль  

Несмотря на растущую стоимость элитных квартир и апартаментов, спрос на такие объекты только увеличивается. За первый квартал девелоперы этого сегмента недвижимости смогли нарастить свою выручку до 300,3 млрд руб., что на 64% больше год к году. Тем не менее, по словам экспертов, из-за замедления вывода на рынок новых проектов доходы застройщиков могут снизиться уже к концу текущего года. Подробности тут: Выручка девелоперов элитной недвижимости Москвы увеличилась на 64% год к году

Девелоперы сократили инвестиции в участки под жилье в Москве и области в два раза – в январе – марте этого года они составили 17 млрд руб., что на 47% меньше, чем было в первые три месяца 2024 г.  Это связано с ростом финансовой нагрузки на фоне высоких ставок по кредитам и падения спроса на жилье. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/03/1101996-developeri-sokratili-investitsii-v-uchastki-pod-zhile?from=copy_text

Контролируемая семьей миллиардера Михаила Гуцериева девелоперская группа «А101», строящая жилье преимущественно в Новой Москве, сменила собственника. Бенефициаром вместо племянника господина Гуцериева Билана Ужахова стала Заира Гудаева. Эксперты полагают, что сделка была номинальной и вряд ли окажет влияние на деятельность компании. Детали тут: Заира Гудаева стала бенефициаром девелопера ГК «А101»

А вот ПИК снизил чистую прибыль почти в два раза в 2024 году. В феврале прошлого года ПИК и его основатель Сергей Гордеев попали под блокирующие санкции США. Источники «Ведомостей», близкие к компании, говорили 10 апреля этого года, что доля Гордеева в ГК ПИК стала меньше блокирующей, сейчас ему принадлежит всего 15,15% акций девелопера. Подробности читайте здесь: https://www.vedomosti.ru/investments/news/2025/04/14/1104281-pik-snizil-chistuyu-pribil?from=copy_text и тут: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/10/1103437-gordeev-perestal-bit-krupneishim-aktsionerom-gruppi-pik?from=copy_text 

Торговая недвижимость: бренды не выходят на улицу, помещения стрит-ретейла подешевели, а в ТЦ растет вакансия 

Российские fashion-компании снизили активность на рынке стрит-ритейла. За весь 2025 год на ключевых торговых улицах Москвы откроется не более 30 новых магазинов — это на 46% меньше, чем в 2024-м, прогнозируют консультанты. Это связано не только с небольшим объемом свободных площадей, но и с нежеланием новых брендов рисковать финансами при открытии отдельно стоящего магазина. Такие ритейлеры предпочитают начинать свой бизнес с размещения в торгцентрах. Детали тут: В 2025 году на торговых улицах Москвы откроется на 46% меньше fashion-магазинов

Помещения стрит-ретейла в Москве подешевели впервые с 2023 года.Стоимость квадратного метра небольшого помещения формата стрит-ретейла по итогам I квартала показала небольшое снижение в 1%, до 454 000 рублей. Это произошло впервые с конца 2023 года. При этом помещения площадью более 300 кв. м продолжают дорожать: с января квадратный метр в них вырос в цене на 6%, до 387 000 рублей. Подробности здесь: Помещения стрит-ретейла в Москве подешевели впервые с 2023 года | Forbes.ru

По итогам первого квартала 2025 года 27% площадей в новых торговых центрах, открытых в Москве за последние три года, оказались вакантными, что втрое больше среднего показателя по рынку. Операторам ТЦ трудно находить арендаторов из-за высокой стоимости отделки и зачастую невыгодного расположения объекта. Ритейлеры же не спешат открывать новые магазины из-за дороговизны заемных средств. Подробнее об этом: В Москве растет вакантность в новых торговых центрах

Кстати, на фоне высокой базы прошлого года и низкого уровня свободных площадей в торгцентрах на российском рынке появилось в два раза меньше новых марок, чем годом ранее. Российские бренды продолжают преобладать, у иностранных компаний остаются сложности с выстраиванием бизнес-процессов в России из-за санкций. Детали здесь: Почему на российском рынке сокращается число новых брендов

Офисная недвижимость: инвестиции растут, но офисы на исходе, площади в БЦ покупают на сдачу, «Арма» припарковалась, а инвесторы сложили «Домино»

Инвестиции в коммерческую недвижимость за первый квартал выросли почти на треть, до 136 млрд руб., причем высокие показатели в начале этого года обеспечили рекордные вложения в офисы. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/07/1102670-investitsii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-virosli?from=copy_text

Но офисы уже на исходе, и объем сделок в бизнес-центрах Москвы снижается. Критически низкий уровень свободных площадей в бизнес-центрах Москвы заставляет компании, нуждающиеся в расширении, откладывать переезд до лучших времен. В результате это привело к сокращению объемов сделок в сегменте на 16% год к году по итогам первого квартала 2025 года. Ситуация с дефицитом свободных офисных помещений на горизонте ближайших лет не разрешится, предупреждают консультанты. Детали тут: Объем сделок в бизнес-центрах Москвы снижается

На рынке офисов наблюдается разворот тренда, когда такая недвижимость приобреталась в основном конечными пользователями. Сейчас растет число тех, кто инвестирует в площади в бизнес-центрах для дальнейшей их сдачи в аренду. В первом квартале 2025 года доля таких покупок увеличилась почти втрое, до 44%. Эксперты не ожидают, что такое положение дел сохранится надолго. Причина — в снижении объемов офисного строительства. Подробности здесь: Инвесторы все чаще покупают офисы и склады для получения арендного дохода

Средневзвешенная цена московских офисов выросла до рекордного значения — 382 000 рублей за кв. м. При этом рост с начала года составил всего 1%. Стоимость аренды в ключевых деловых районах Москвы за год выросла в цене на 33%. Максимальный рост показал Павелецкий деловой кластер, где рост составил 51% год к году — до 51 613 рублей за квадратный метр в год. Читаем подробности тут: Стоимость московских офисов выросла до нового рекорда | Forbes.ru и здесь: Московские офисы в ключевых деловых районах за год подорожали на треть | Forbes.ru

«Арма» припарковалась: бизнес-квартал в центре Москвы сменил владельца. Станислав Карабут, который ранее управлял активами миллиардера Олега Дерипаски, стал владельцем бизнес-парка «Арма» на 90 тыс. кв. м в районе Курского вокзала в центре Москвы. Оценочная стоимость объекта составляет 40 млрд руб. Детали здесь: Московский бизнес-квартал «Арма» сменил владельца

А бизнесмен Александр Клячин нашел покупателя на бизнес-центр «Домино» в центре Москвы. Объект стоимостью более 2 млрд руб. выкупил закрытый паевой инвестфонд «Церера» под управлением структур Газпромбанка. Объект способен приносить арендный доход, но средства от его продажи могли потребоваться предпринимателю на восстановление собственного портфеля недвижимости, ранее отошедшего государству. Подробности читаем тут: Клячин продал бизнес-центр «Домино» в центре Москвы и тут: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/02/1101732-vladelets-seti-azimut-hotels-prodal-ofis-domino?from=copy_text

Складская недвижимость: мультитемпературные идут на рекорд, «Яндекс Маркет» зашел в «Южные врата», X5 Group имеет виды на логопарк, а рынок складов ждет перекройка 

Ввод мультитемпературных складов в Московском регионе может достичь рекорда. Это связано с активным развитием продуктовых ритейлеров, которые и используют такие объекты. В этом году может быть построено 280 000 кв. м таких складов, это самый высокий показатель за всю историю рынка. Эксперты прогнозируют увеличение ввода мультитемпературных складов в Московском регионе в этом году в 5-12 раз по сравнению с 2024 г. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/02/1101741-vvod-multitemperaturnih-skladov-v-moskovskom-regione-mozhet-dostich-rekorda?from=copy_text

Сеть по продаже спортивных товаров Desport, созданная на базе российских магазинов французской сети Decathlon, оптимизирует свои площади в логопарке «Южные врата» у московского аэропорта Домодедово. Компания сдала в этом объекте 19 тыс. кв. м «Яндекс Маркету». Маркетплейсу эти площади понадобились для расширения логистической сети и увеличения скорости доставки заказов. Подробности тут: «Яндекс Маркет» арендовал складские площади в логопарке «Южные врата»

По информации “Ъ”, X5 Group договаривается с ГК «Ориентир» Елены Бондарчук о строительстве логопарка на 50 тыс. кв. м недалеко от подмосковного Ногинска. Реализация такого проекта потребует не менее 5,5 млрд руб., после чего он может перейти в собственность заказчика. Такие сделки сейчас распространены на рынке складской недвижимости из-за низких объемов строительства спекулятивных объектов. Детали здесь: ГК «Ориентир» может построить логопарк для X5 Group

Ну, и о ситуации на рынке складской недвижимости, о спорах из-за пожара на складе Ozon и о возможной его перекройке рынка девелопмента, можно прочитать в интервью “Ъ” Елены Бондарчук, владельца ГК «Ориентир» — одного из крупнейших застройщиков в сегменте Девелопмент складов: интервью с Еленой Бондарчук, владельцем ГК «Ориентир»

На десерт: скандалы, интриги, расследования 

Ну, и на десерт немного треша, опосредованно связанного с недвижимостью. Например, российские прокуроры заинтересовались дубайской недвижимостью и теперь хотят отобрать у бывшего инспектора ГИБДД Москвы пять квартир в ОАЭ стоимостью в 3 млн дирхамов (67,2 млн руб.). Детали тут: У бывшего инспектора ГИБДД Москвы хотят отобрать пять квартир в ОАЭ

Беглый банкир, находящийся в международном розыске экс-совладелец Судостроительного банка (СБ-банк) Андрей Вовченко, нашелся в Канаде. Выяснилось, то свой капитал он вложил в строительный бизнес, где его деловым партнером стал проживающий в США предприниматель Олег Волков — бенефициар ряда российских предприятий, поставляющих комплектующие для ВМФ России. Подробности здесь: Как похищенные деньги СБ-банка Андрей Вовченко инвестировал в строительство

А вот кубанскому спасателю уже не удалось спасти свои активы: у полковника МЧС были конфискованы 55 объектов недвижимости и 32 автомобиля стоимостью около 360 млн руб., поскольку бывший высокопоставленный спасатель не смог доказать законность их приобретения. Подробнее об этом:  Генпрокуратура добилась изъятия активов полковника МЧС Сергея Симоненко

Но не стоит печалиться и вспоминать русских классиков, которые писали о нечистых на руку чиновниках, проблемы есть у всех. Например, в в Мадриде начался громкий процесс над главным тренером «Реала» Карло Анчелотти, который обвиняется в сокрытии доходов от налогообложения. Власти считают, что он недоплатил в казну более €1 млн., полученных, в том числе, и от коммерческой эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Детали тут:. Карло Анчелотти обвиняют в сокрытии доходов от налогообложения

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.