Новости 1 пол декабря_800х400_1

В подборке основных событий первой половины месяца от редакции журнала REPA: ипотека закончилась, риски банкротств застройщиков растут, земля по правилам и без, как выживают девелоперы и непотопляемые склады.

А в рубрике «На десерт» мы расскажем, как в столице воруют … балконы. Впрочем, балконы не только крадут, но и возвращают (но лишь по решению суда), а вот страховщики пытаются сделать все, чтобы не делать страховые выплаты россиянам, чье имущество пострадало в результате военных действий. 

Жизнь без ипотеки: неподъемные квартиры и новый ипотечный стандарт 

Без льготной ипотеки плохо всем – и участникам рынка недвижимости, и банкам, и покупателям. СМИ тоже плохо – новостных поводов стало значительно меньше. Радуется лишь ЦБ, надежно защитивший россиян от рискованных схем приобретения жилья. И действительно, нет ипотеки – нет и рисков. Квартиры, к сожалению, тоже нет, но сейчас не об этом.

В том, как в России покупают жилье после отмены льготной ипотеки, разбирался Forbes.ru.

Спойлер: после отмены льгот покупатели ждали, что застройщики вынуждены будут снижать цены. Однако, девелоперам, впавшим в зависимость от банков, сделать это не так-то просто. Поэтому клиентам предлагаются альтернативные схемы покупки — рассрочка, субсидирование процентной ставки по ипотеке и особые условия при оплате наличными. В каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы. Подробности тут: Неподъемная квартира: как в России покупают жилье после отмены льготной ипотеки | Forbes.ru

Однако времени на то, чтобы воспользоваться приведенными выше рекомендациями, остается все меньше. С января заработает новый ипотечный стандарт, и под запрет подпадет ипотека с субсидированной ставкой, которая приводит к завышению цены квартиры, ипотека с аккредитивом и кешбэком. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67502b0a9a7947d7ed059698?from=copy. Но отчаиваться не стоит. По мнению экспертов, банки и застройщики будут искать новые схемы, нужно лишь чуть-чуть подождать.

Жилье: цены снижаются, спрос вырос в ноябре, итоги и прогнозы, а также чем грозит дольщикам банкротства застройщиков   

Цены на жилье снижаются, но как-то неуверенно. Как пишет РБК, «снижение цен на жилье в России продолжилось в ноябре, но пока остается умеренным — в пределах 0,5–0,6%». Ну, с «умеренным» коллеги все же немного погорячились. Рынок еще не готов к более резкому проседанию — продавцы не хотят сильно снижать цены, пояснили аналитики. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/675058279a79472863bb5474?from=copy

А вот спрос на новостройки Москвы в ноябре резко вырос, причем самый заметный рост продаж в ноябре зафиксирован в Новой Москве — сразу на 26%. Повышение спроса эксперты объясняют урегулированием вопроса по семейной ипотеке, акциями от застройщиков, а также ростом сделок за наличные. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67530a1d9a7947e0b0fe9cdb?from=copy

О том, как развивались события на рынке новостроек Москвы в текущем году, можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/6753b8c09a794709cfe4c442?from=copy. Захватывающее чтиво, заметим. Ну, а о том, как изменятся цены на жилье в России в 2025 году – здесь: https://realty.rbc.ru/news/675acffc9a79473ac2d36912?from=copy. Спойлер: цены на новостройки могут вырасти на 6–8%, на вторичке — снизиться.

Заговорили СМИ и о новых рисках. Например, страховка новостроек по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек в крупных городах из-за резкого роста цен. При увеличении лимита страховых выплат шансы сохранить всю сумму при форс-мажоре серьезно вырастут. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/675158759a794732a293f785?from=copy

И, как в любые турбулентные времена, сразу возникает тема банкротства застройщиков. О том, насколько высоки такие риски сейчас и чем это грозит дольщикам, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/6749ddc79a794766f24713f6?from=copy. Эксперты, кстати, считают, что массовых банкротств власти не допустят. Но будет ли легче от этого тем покупателям, чьи дома станут недостроями?

Аренда: категоричные собственники, отели и квартиры на Новый год и шикарные перспективы рынка посуточной аренды 

Арендовать жилье в столице становится все сложнее. Самые дешевые варианты разлетаются за считанные часы, а претендующим на более дорогое жилье арендаторам приходится проходить настоящий фейс-контроль. Традиционно больше всего отказов при поиске жилья в этом году получают арендаторы с животными и семьи с детьми. Причем хозяева хотят знать и факт беременности. Идеальный квартирант — семейная пара без детей или девушка. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/67570a9b9a79472ab344abc1?from=copy

Аренда жилья на Новый год в городах России подорожала на 12%. О том, сколько стоит арендовать квартиры и отели в январские праздники, а также какие форматы пользуются наибольшим спросом, можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/674efad19a794707c29e8483?from=copy

Тем временем эксперты спрогнозировали четырехкратный рост рынка посуточной аренды жилья в России. К 2030 году он превысит 1,2 трлн рублей. Такой рост показателей обеспечат ввод в эксплуатацию новых домов, рост арендных ставок и другие факторы. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67519bdc9a7947f515f600ea?from=copy

Земля: над Барвихой и прокурор не властен, у сочинских садоводов изымут участки, а земли в Подмосковье дождались инвестора  

Одинцовский городской суд Подмосковья отклонил иск Генпрокуратуры России об изъятии в пользу государства земель в элитном поселке «Сады Майендорф» в Барвихе. Участки принадлежат известным бизнесменам и их родственникам. Большинство ответчиков иск не признали, настаивая, что все они являются добросовестными приобретателями. И лишь основатель компании «Уралхим» Дмитрий Мазепин в разгар процесса неожиданно счел требования прокуратуры законными. Подробности этой истории тут:  Отклонен иск прокуратуры о возвращении государству земель санатория «Барвиха»

Кстати, продажи на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона по итогам 2024 года могут достигнуть рекордного показателя в 300 трансакций. Из-за дефицита готовых объектов почти половина этих сделок приходится на земельные участки. Детали здесь:  Продажи элитной загородной недвижимости в Москве в 2024 году побьют рекорд | Forbes.ru

А вот Конституционный суд несколько часов рассматривал дело о национализации земель сочинских садоводов. Спор оказался жарким: даже представители органов власти разошлись в вопросе о том, может ли государство исправлять свои ошибки за счет граждан и, если да, в каком формате это должно происходить. Подробнее об этом: КС провел публичные слушания по делу о национализации земель сочинских садоводов

Инвестиционная Smart Development Group приобрела в Подмосковье более 200 га в Волоколамском, Солнечногорском и Дмитровском районах оценочной стоимостью до 5 млрд руб. Компания может использовать эти площадки под проекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако текущая конъюнктура в этом сегменте такая же непростая, как в целом в стройиндустрии. Это может вынудить девелоперов временно сократить, а в ряде случаев и приостановить вывод на рынок новых проектов. Детали тут: Smart Development Group приобрела в Подмосковье более 200 га оценочной стоимостью до 5 млрд руб.

Отрасль: в тесноте, да не в кредите; застройщики отстроились от регионов; объемы стройки выросли на бумагах, а банкам не обломится 

Доходы девелоперов жилья сокращаются вслед за спросом на новостройки. По итогам 2024 года выручка застройщиков жилья в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократится как минимум на 5–9%, ожидают аналитики. Причина — снижение спроса на 16–21% после отмены прошедшим летом массовой льготной ипотеки. Падение оборотов девелоперов могло быть и более заметным, но им удается удерживать высокие цены на недвижимость. Подробности: Доходы девелоперов жилья сокращаются вслед за спросом на новостройки

Со снижением объема ввода многоквартирных домов в этом году столкнется большая часть российских городов-миллионников. Самым выраженным спад окажется в Нижнем Новгороде. Общий тренд окажется положительным благодаря росту рынка Москвы: столица обеспечивает более трети совокупного ввода российских миллионников за счет бюджетных программ и региональных застройщиков. Но уже следующий год российский рынок может завершить с общим падением объема сданного жилья на 8–10%. Детали здесь: Объем ввода недвижимости в новостройках продолжит замедляться

Акции девелоперов — главные аутсайдеры российского фондового рынка. Серьезное падение стоимости акций крупных застройщиков жилья спровоцировало высокую активность инвесторов по покупке их бумаг. В ноябре 2024 года объем торгов акциями «Самолета» стал максимальным за всю историю, а группы ПИК — с осени 2021 года. Часть текущих акционеров опасается кризиса на рынке жилья и продают свои пакеты, в то время как покупатели рассчитывают на рост котировок. Подробности тут: Инвесторы активно скупают акции крупных застройщиков и вот здесь: Акции высокого риска: что происходит с сектором строительных компаний на бирже | Forbes.ru

Банкам не обломится: какую недвижимость девелоперы научились строить без кредитов. Стоимость проектного финансирования для объектов коммерческой недвижимости может достигать 30%, рассказали собеседники Forbes. Такие ставки принято называть заградительными, поэтому девелоперы находят новые варианты финансирования строек –  правда, не для всех типов объектов. Участники рынка рассказали, как застройщики офисной и складской недвижимости возводят новые объекты без привлечения банковских кредитов. Подробности тут: Банкам не обломится: какую недвижимость девелоперы научились строить без кредитов | Forbes.ru

Девелоперы: риэлторов сажают в «Самолет», Sminex распродает активы «Инграда», а Capital Group идет на север 

На фоне растущих затрат риэлторов на пользование классифайдами недвижимости брокерские компании стали вкладываться в создание собственных мультилистинговых сервисов с закрытыми базами объектов. Такой сервис запустила «Самолет плюс», рассчитывая создать альтернативу ЦИАН и «Авито». Но запуск таких платформ в условиях падения продаж жилья может оказаться рискованным. Подробнее об этом: «Самолет плюс» запустила альтернативу ЦИАН и «Авито»

Sminex выставил на продажу часть активов недавно приобретенного «Инграда». Некоторые проекты компании не соответствуют стратегии девелопера, поэтому Sminex договаривается о продаже части проектов. Речь идет в основном о площадках, предназначенных для строительства жилых комплексов комфорт-класса. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/12/10/1080341-sminex-vistavila-na-prodazhu-chast-aktivov-ingrada?from=copy_text

А Capital Group может построить крупный жилой квартал на севере Москвы. Структура девелопера стала оператором проекта реорганизации промзоны рядом с Речным вокзалом. Компания «Специализированный застройщик «Бореалис девелопмент», которая принадлежит девелоперу Capital Group и структуре департамента городского имущества Москвы, в рамках программы комплексного развития территории (КРТ) разработает проект застройки промзоны на 17,4 га на пересечении ул. Фестивальной и ул. Лавочкина у Речного вокзала. Детали тут: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/12/05/1079359-capital-group-mozhet-postroit-krupnii-zhiloi-kvartal?from=copy_text

Склады: у логистов все складно, лизинговые компании расширяют базу активов, а Wildberries хочет увеличить портфель в 2 раза

Из-за ослабления курса рубля и роста лизинговых ставок стоимость базового оборудования для складов выросла на 25% загод. Это накладывается на ограниченное предложение: с рынка ушли основные европейские производители, которых заменяют только китайские поставщики. Из-за дефицита логисты стремятся продлить срок службы оборудования, чаще ремонтируя его. Подробности здесь: Стоимость складского оборудования выросла на 25% за год

На фоне затяжного периода жесткой денежно-кредитной политики лизинговые компании (ЛК) ищут новые маржинальные направления. Одним из таких может стать коммерческая недвижимость. Для ЛК сегмент предполагает наличие ликвидного залога, для лизингополучателя — налоговые послабления и более гибкие условия, чем по ипотеке. Однако ажиотажного роста ждать не стоит: сложная структура сделок затрудняет выход в сегмент новых игроков. Детали тут: Доля недвижимости в объеме нового лизингового бизнеса по итогам девяти месяцев 2024 года составила 4,88%

Маркетплейс Wildberries планирует построить в Москве и различных городах России еще 11 логистических комплексов общей площадью свыше 2,2 млн кв. м. Склады площадью от 100 000 до 270 000 кв. м должны появиться в Московском регионе, Оренбурге, Перми, Красноярске, Челябинске, Смоленске, Уфе, Сургуте и Иванове. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/12/12/1080856-wildberries-mozhet-uvelichit-svoi-portfel-skladov?from=copy_text

Офисы и отели: бизнес-центров станет больше, всесезонные инвестиции, а вложениям в туризм подобрали управление

Обеспеченность столицы офисами вырастет почти вдвое к 2040 году. Показатель обеспеченности офисными площадями на душу населения в Москве к 2040 году может вырасти в 1,9 раза — до 2,6 кв. м на человека. Основным драйвером этого процесса станут программы комплексного развития территорий. Подробности здесь: Обеспеченность Москвы офисами вырастет почти вдвое к 2040 году | Forbes.ru

Люксовый отель Four Seasons Lion Palace в центре Санкт-Петербурга сменил владельца. Сделка была закрыта в интересах «КСП Капитал», бенефициаром которой выступает бывший сотрудник администрации президента РФ Сергей Котляренко. Сумма сделки могла достичь 24 млрд руб. Заработать инвестор рассчитывает за счет растущего турпотока в Санкт-Петербург, но в реальности это попытка по возможности удачно «припарковать» капитал. Детали тут:  Отель Four Seasons в центре Петербурга выкупила «КСП Капитал»

На фоне массового прихода частных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости управляющие компании (УК) расширяют инвестиционные решения в рамках доверительного управления (ДУ). УК «Альфа-Капитал» запустила стратегию ДУ, которая будет инвестировать в фонд, ориентированный на строительство гостиниц и других объектов, связанных с туризмом. По оценке экспертов, доходность таких вложений может составлять 25–30% годовых. Для создания такого фонда требуются тщательная экспертиза и большие первоначальные инвестиции. Подробнее об этом: «Альфа-Капитал» запустила стратегию доверительного управления «Альфа Туризм»

На десерт: огонь на возмещение и возвращение украденного балкона 

Полагаются ли страховые выплаты за пострадавшее от обстрелов имущество в приграничных регионах РФ, где не введено военное положение, предстоит решить Верховному суду (ВС). Подобных споров становится все больше, а требуемые со страховщиков суммы исчисляются уже миллиардами рублей. Страховые компании отказываются платить, ссылаясь на то, что военные риски страховкой не покрываются. Однако неясно, считать ли причиной ущерба в подобных спорах именно военные действия, так как в законодательстве нет четкого определения этого термина, указывают юристы. Арбитражные суды встают то на одну, то на другую сторону, поэтому бизнес с нетерпением ждет прецедентной позиции ВС. Подробности тут: ВС решит, что считать военными действиями для целей страхования

Тем временем москвичу, проживающему на западе столицы, вернули часть украденного у него соседом балкона. Часть чужой площади сосед самовольно присоединил к собственному балкону, пока хозяин смежного балкона находился в отпуске. Суд обязал злоумышленника вернуть конструкцию в первоначальное состояние. Детали саги о потерянном и вновь обретенном балконе можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/675705ce9a794783eeb29320?from=copy

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.