Дайджест 2 пол февраля_800х400_1

Начало февраля не принесло хороших новостей ни девелоперам, ни покупателям жилья, разве что ЦБ не стал менять ключевую ставку, да Минфин увеличил банкам выплаты по льготной ипотеке. Тем временем продажи жилья в Москве выросли за счет налички, а вот девелоперы начали замораживать новые проекты до лучших времен и продолжили дифференцировать портфели.

Кроме этого, в новостной повестке первой половины месяца – разнонаправленные тренды на рынке коммерческой недвижимости, а на десерт – сектор Газа как объект недвижимости, и как легально купить квартиру за границей.

Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека VS рассрочка: ставка 29% и выше, а рассрочка как главный инструмент застройщика 

В начале февраля ЦБ не стал менять ключевую ставку, но изменений по ипотечным ставкам в ближайший месяц аналитики не ждут — они останутся на текущем уровне — 29% и выше. Тем не менее, эксперты считают, что спрос по итогам февраля вырастет за счет фактора сезонности и послаблений по льготной ипотеке. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67af2e6c9a79473626fc9cfe?from=copy

Минфин увеличил выплаты банкам по льготной ипотеке. Данное решение повысит маржинальность для банков в части выдачи льготных ипотечных продуктов и их заинтересованность участвовать в таких программах. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/67a47d469a7947af25e79393?from=copy.

Тем временем рассрочка стала главным инструментом продаж новостроек. О том, какие в ней риски, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/679c88639a7947b9f8e6be53?from=copy
 Спойлер: главные риски покупки квартир в новостройках в рассрочку вытекают из простоты этого механизма и небольшого периода действия. Причем рискуют не только покупатели строящегося жилья, но и сами застройщики.

Кстати, глава Центробанка Набиуллина уже обеспокоена выросшей долей рассрочки при продаже квартир в новостройках. Подробнее об этом: https://realty.rbc.ru/news/67af4d899a794757352c05de?from=copy

Жилье: цены на частные дома вырастут, самые дорогие коттеджи подешевели, а в Москве замечена рыночная аномалия 

Пока покупатели ждут понижения ипотечных ставок, цены на строительство частных домов в России продолжают расти. О том, как изменилась стоимость строительства частных домов в 2024 году и чего ждать от цен в этом году – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/67a234029a79472ce8e0f5df?from=copy
 Спойлер: рост неизбежен, и в 2025 году цены могут вырасти на 15–25%
 Кстати, средняя стоимость сотни самых дорогих загородных домов Подмосковья за IV квартал 2024 года снизилась на 2,5%. При этом цена самого дорогостоящего лота не изменилась и вновь составила $100 млн.  Подробности тут: Самый дорогой дом в Подмосковье продается за $100 млн | Forbes.ru

А вот в столице наблюдается рыночная аномалия: продажи жилья в Москве выросли за счет налички. Спрос на жилье в Москве в январе вырос на 25% за счет покупателей с наличными
 Большинство сделок (до 90%) на вторичке в январе прошли за наличку, 80% сделок проходят со скидками. Цены продолжили стагнировать, показывая рост в пределах погрешности. При этом причин для снижения цен эксперты не видят. Подробнее на РБК:
 https://realty.rbc.ru/news/67a4cb6c9a79474f81eea60e?from=copy

Девелоперы: новостройки придержат до лучших времен, Москва обогнала частных застройщиков, а девелоперы перетряхивают портфели 

Падение продаж новостроек потянуло вслед за собой и объемы выводимых на рынок новых объектов. За два месяца количество выставленных лотов снизилось на 7%, хотя с июля прошлого года этот показатель стабильно рос. Крупные девелоперы сокращают вывод нового предложения, рассчитывая удержать комфортные цены и снизить расходы. Оптимизировать затраты из-за роста стоимости заёмных средств стремятся и собравшие значительный объем площадок в Москве региональные застройщики. Подробности тут: Из-за снижения спроса девелоперы сокращают вывод на рынок новых проектов

Тем временем Москва обогнала частных застройщиков по объему ввода жилья в столице. Фонд реновации опередил компанию ПИК, которая возглавляла рейтинг по вводу жилья в Москве на протяжении семи лет. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67a0c77d9a7947a419d7820f?from=copy.

Но ПИК не особо грустит по этому поводу, и собирается застроить бывшую территорию вино-коньячного завода на Ленинградском шоссе, 68, в Левобережном районе столицы. На купленном участке в девелопер Forma (входит в ГК ПИК) построит жилой комплекс бизнес-класса, запуск проекта, вероятно, произойдет уже в этом году. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/02/07/1090689-pik-zastroit-bivshuyu-territoriyu-vinno-konyachnogo-zavoda?from=copy_text

А вот ГК ФСК Владимира Воронина стала владельцем торгового центра «Первомайский» на востоке Москвы, сумма сделки могла превысить 7 млрд руб. Речь об устаревшем объекте, который может быть снесен для строительства жилого комплекса. Детали: ГК ФСК выкупила торгцентр «Первомайский».

Но не все покупки ТЦ одинаково полезны. Например, затянувшееся строительство торгового центра рядом с национальным парком «Лосиный Остров» оказалось под вопросом. Муниципальные власти намерены расторгнуть с инвестором договор аренды площадки. В 2014 году на этом участке планировалось строительство торгцентра «Рио» стоимостью $300 млн. Подробности тут: Площадку под строящимся ТЦ рядом с «Лосиным Островом» могут изъять

Знаменитый «дом-книжка» на Новом Арбате в центре Москвы, где в советское время находилась штаб-квартира Совета экономической взаимопомощи, ждет масштабная реновация. На его месте и близлежащих площадках появится более 600 тыс. кв. м с социокультурными, досуговыми объектами, жильем и коммерческой недвижимостью. На это потребуется оценочно свыше 100 млрд руб. Это существенные средства для текущего владельца объекта — мэрии Москвы, поэтому в проект в качестве инвестора привлечена группа «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева. Детали здесь: На месте знаменитого «дома-книжки» на Новом Арбате будет создан кластер

Основатель сети фитнес-клубов Pride Club Максим Каганский займется девелопментом. Он стал совладельцем бывших активов группы ПСН, созданной братьями Ананьевыми. Предприниматель Каганский стал владельцем 49% ООО «Реал инвест», которому принадлежат права на 0,4 га в Малом Левшинском переулке в Хамовниках в центре Москвы. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/02/12/1091587-osnovatel-seti-pride-club-zaimetsya-developmentom?from=copy_text

А вот структура Millhouse миллиардера Абрамовича и партнеров стала совладельцем земельного участка в 33,6 га рядом с инновационным центром «Сколково». У Millhouse уже есть проекты в этом районе, в том числе «Сколково Парк» и гольф-клуб «Сколково». Детали тут: Структура Millhouse миллиардера Абрамовича купила 34 га земли в Сколково | Forbes.ru

Инвесторы: акции застройщиков жилья дорожают на Мосбирже, а «Активо» создаст фонд для инвестиций в кладовые

Котировки акций застройщиков жилья стремительно растут с начала года. Индекс строительных компаний Мосбиржи за это время вырос более чем на 20%. Пауза, которую взял ЦБ в повышении ключевой ставки, немедленно сказалась на этом рынке, так как инвесторы надеются на временное прекращение подорожания ипотеки и как следствие — на улучшение положения строительных компаний. Подробности здесь: Акции застройщиков жилья дорожают на Мосбирже: причины

А вот компания «Активо», специализирующаяся на управлении закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ), инвестировала в кладовки. Как следует из ее сообщения, она вошла в уставный капитал сети «Твой склад», в портфеле которой более 3000 таких помещений в 20 городах России. Размер доли стороны не разглашают, но, по их словам, речь идет о миноритарной доле. Представитель «Активо» также сообщил, что кладовки планируется внести в ЗПИФ для привлечения квалифицированных инвесторов. Его планируемый объем составит порядка 0,5–1 млрд руб. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/02/13/1091843-aktivo-sozdast-fond-dlya-investitsii-v-kladovie?from=copy_text

Офисная недвижимость: деньгам не хватает бизнес-центров, ввод вырастет за счет штаб-квартир, но только треть проектов продается по ДДУ 

После бума инвестиционной активности рынок коммерческой недвижимости по итогам 2025 года может столкнуться с сокращением объемов вложений на 34–60% до 550-600 млрд руб. Причина этого не только подорожание заемного финансирования, что коснулось почти всех отраслей, но и складывающийся дефицит качественных активов, куда можно инвестировать средства. Подробности тут: Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2025 году могут сократиться

При этом объемы ввода офисной недвижимости в Москве и Подмосковье в 2025 году могут существенно вырасти, в первую очередь благодаря завершению строительства сразу нескольких крупных штаб-квартир российских компаний. Однако это вряд ли решит проблему с дефицитом свободного предложения, в результате объем заключенных сделок на офисном рынке за год может сократиться на 30%. Начинать же новые проекты девелоперы пока не торопятся. Детали здесь:  Ввод офисной недвижимости в Москве может вырасти на 28%

Кстати, только треть офисов в столице продается по ДДУ. Как пишет Forbes.ru, офисы в строящихся бизнес-центрах Москвы реализуются в основном по договорам купли-продажи будущей вещи, на этот формат приходится 73% предложения. По договорам долевого участия (ДДУ) предлагается всего 24% первичного рынка. Подробности тут: Только четверть строящихся офисов в Москве продается по ДДУ | Forbes.ru

Складская недвижимость: торговля дождалась своих складов, прокуроры взяли терминалы, а Ozon подал иск к девелоперу сгоревшего склада 

Объем введенных в строй объектов складской недвижимости вырастет по итогам 2025 года. А вот на сколько он увеличится – это как считать. Например, «КоммерсантЪ» пишет, что в 2025 году по всей России к вводу заявлено 5,4 млн кв. м складской недвижимости, что почти на треть больше год к году. Подробности: Прогноз по вводу складов в 2025 году. При этом эксперты Forbes.ru считают, что речь пойдет о 7 млн кв. м., т.е. ввод складов в текущем году может почти вдвое превысить рекорд 2024-го. Детали тут: Ввод складов в 2025 году может почти вдвое превысить рекорд 2024-го | Forbes.ru

Ясно, что по большей части это следствие вывода на рынок проектов, заложенных еще в 2023 году. Но эксперты предупреждают, что за два года серьезно изменилась рыночная конъюнктура, которая уже не позволяет сейчас компаниям наращивать объемы строительства такими темпами.

Как стало известно “Ъ”, по иску Генпрокуратуры в доход государства обращены активы группы компаний Raven Russia («Рейван Раша») — крупнейшего владельца складской недвижимости в стране. Вслед за надзором суд пришел к выводу о том, что почти 2 млн кв. м логопарков, имеющих стратегическое значение для РФ, незаконно находись под контролем иностранных резидентов. Детали тут: Арбитражный суд удовлетворил иск Генпрокуратуры о взыскании активов Raven Russia

А вот Ozon подал иск на 5,49 млрд рублей к структуре ГК «Ориентир», которая владеет складом маркетплейса в Истре, сгоревшем в 2022 году. Представитель девелопера сообщил Forbes, что иск не имеет под собой оснований. Он отметил, что четвертая экспертиза, проведенная в рамках уголовного дела, официально подтвердила отсутствие вины ГК «Ориентир» в произошедшем пожаре. Подробнее об этом: Ozon подал иск на миллиарды рублей к девелоперу своего сгоревшего склада в Истре | Forbes.ru

На десерт: сектор Газа как объект недвижимости и как легально купить недвижимость за границей 

Трамп такой Трамп: девелоперское прошлое никак не отпускает вновь избранного президента США, который увидел в анклаве сектора Газа привлекательный объект недвижимости. Революционное заявление президент Дональд Трамп сделал по итогам переговоров с премьер-министром Израиля Биньямином Нетаньяху. Глава Белого дома пообещал полностью перестроить прибрежный анклав и превратить его в популярный курорт. Палестинское население по его замыслу должно быть принудительно перемещено в другие страны. Подробности тут: Трамп: сектором Газа будут владеть США

Впрочем, арабский мир принял эту идею в штыки. Саудовская Аравия в необычайно резком заявлении отказалась восстанавливать отношения с Израилем, если палестинцы не получат права на собственную государственность. 

Ну, и о том, как обладателю российского паспорта купить недвижимость за границей и не нарушить ни один закон. Этот процесс и раньше был сопряжен с валютным контролем и бюрократическими барьерами, но сейчас ситуацию усложняют санкции, ограничения на международные переводы и отключение российских банков от SWIFT. Итак, как в 2025 году можно совершить такую сделку легально и избежать штрафов и других неприятностей: Как купить недвижимость за границей и не нарушить ни один закон | Forbes.ru

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.