IMG_7625

Первая половина февраля на рынке недвижимости оказалась крайне турбулентной: ипотечный хайп схлынул, апартаменты пошли в суд, а «Самолет» запросил посадку. Пока ЦБ шестой раз подряд радует снижением ключевой ставки, заемщики подсчитывают, сколько нужно зарабатывать для покупки «двушки» в Москве (спойлер: очень много). Апартаменты получили надежду на прописку, элитные коттеджи зависли в предложении, а крупнейший девелопер страны просит у государства денег. Итак, почему в Казани апартаменты дороже московских, кто хочет купить ПИК и зачем нам столько риелторов?

Ипотека: рекордные выдачи, но дешевле пока не будет

Первая половина февраля стала временем подведения итогов аномального января, который оказался рекордным для рынка ипотечного кредитования за всю историю наблюдений с 2013 года. Объем выдачи достиг 421 млрд рублей, превысив прошлогодний январский результат в 3,5 раза. Этот всплеск объясняется исключительно ажиотажным спросом на семейную ипотеку: заемщики торопились оформить кредиты до вступления в силу более жестких требований к участникам программы.

Теперь, когда новый порядок начал действовать, эксперты прогнозируют неизбежное снижение выдачи льготных кредитов, которое рыночные программы компенсировать пока не в состоянии из-за сохраняющихся высоких ставок. Примечательно, что даже в 2025 году, когда банки декларировали ставки на уровне 29–30% годовых, реальные рыночные жилищные кредиты брались в среднем под 22% – цифра все равно запредельная для комфортного обслуживания долга. На этом фоне Центробанк продолжил смягчение денежно-кредитной политики, шестой раз подряд снизив ключевую ставку до 15,5%.

Однако аналитики единодушны: радикального удешевления ипотеки ждать не стоит, хотя сам тренд способен несколько оживить покупательские настроения. Показательны и расчеты доступности жилья: чтобы купить в ипотеку двухкомнатную квартиру в мегаполисах, нужно зарабатывать 150–190 тыс. рублей в месяц, в Санкт-Петербурге требования приближаются к 300 тыс., а в Москве и вовсе переваливают за полмиллиона.

Подробности тут: 

Цены на жилье: вторичка стала выгоднее новостроек везде кроме Москвы

Рынок жилья продолжает преподносить сюрпризы, меняя привычную конфигурацию цен. В большинстве регионов России сформировался парадоксальный тренд: квартиры в недавно сданных домах (так называемая «новая вторичка») оказались дешевле, чем жилье в строящихся объектах. Наиболее заметен этот разрыв в Башкирии и Ленинградской области, где разница достигает 13%.

И лишь Москва сохраняет традиционную модель: здесь новостройки по-прежнему на 3% дешевле готового жилья, что объясняется высоким объемом текущего строительства и активным выходом новых проектов.

Другой важный тренд – увеличивающийся разрыв в сроках ипотечного кредитования: в 2025 году кредиты на новостройки брали в среднем на 26 лет и 9 месяцев, тогда как на вторичное жилье – всего на 20 лет и 1 месяц. Почти семилетняя разница объясняется как раз доступом к льготным программам, которые распространяются преимущественно на первичный рынок и позволяют растягивать платежи на более длительный срок.

Детали здесь: 

Апартаменты: предложение рухнуло, но есть надежда на прописку

Сектор апартаментов переживает, пожалуй, самый драматичный период своей истории. Из-за вступившего более года назад запрета на строительство новых апарт-комплексов в Москве объем предложения за последние 12 месяцев сократился на треть – до 4 тысяч лотов.

Вслед за предложением закономерно упал и спрос, хотя он может оживиться в связи с важнейшим юридическим прецедентом: Конституционный суд РФ впервые разрешил временную регистрацию в апартаментах, признав, что граждане фактически проживают в них, несмотря на нежилой статус помещений. Судьи подчеркнули, что это решение не меняет налоговых ставок и тарифов на коммунальные услуги, однако юристы называют постановление важным законодательным компромиссом, способным вдохнуть новую жизнь в этот сегмент.

Парадоксально, но текущие остатки апартаментов будут распроданы в ближайшие полтора года, после чего приобрести их можно будет только на вторичном рынке. При этом география цен удивляет: Казань и Ростов-на-Дону обогнали столицу по стоимости лотов. Если в Москве средняя цена апартаментов составляет 34,5 млн рублей, то в Ростове-на-Дону – 42,8 млн, а в Казани и вовсе приближается к 100 млн за объект.
Подробнее об этом: 

Элитка: городское жилье приносит деньги девелоперам, а загородное – в застое

Высокобюджетный сегмент продолжает демонстрировать удивительную устойчивость и даже парадоксальную экономическую логику. В 2025 году в премиальных и элитных новостройках Москвы было продано в четыре раза меньше квартир и апартаментов, чем в массовых проектах, однако выручка застройщиков дорогого жилья оказалась выше, чем у девелоперов эконом-класса. Всего за год реализовано более 3 тысяч высокобюджетных лотов совокупной стоимостью 549 млрд рублей. При этом эксперты подчеркивают, что пиковые цены, фигурирующие в предложении, часто остаются лишь маркетинговыми якорями и редко доходят до реальных сделок.

Совершенно иная картина складывается на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья. Здесь явно обозначились признаки затоваривания: за год объем первичного предложения вырос более чем в полтора раза, а вторичного – на 22%. В условиях экономической неопределенности потенциальные покупатели отказываются от приобретения дорогих коттеджей, что вынуждает продавцов предлагать дисконты и неизбежно приведет к снижению девелоперской активности в этом сегменте.

Подробности тут: 

Аренда: цены пошли вниз, а арендаторы станут разборчивее

Рынок аренды жилья в первой половине февраля зафиксировал важный тренд: практически во всех городах-миллионниках России, за исключением Уфы и Перми, произошло годовое снижение ставок найма однокомнатных квартир. Ключевая причина – рост предложения арендного жилья, который естественным образом давит на цены.

В этих условиях для арендодателей наступает время жесткого отбора и адекватной оценки своих активов. Сложнее всего сдать переоцененные квартиры с завышенными ожиданиями собственников – такие объекты сокращают число обращений в разы. Также стремительно теряют привлекательность варианты с «бабушкиным» ремонтом, особенно на фоне выходящих на рынок аренды новых жилых комплексов с современной отделкой.

Впрочем, на самом верху пирамиды действуют свои законы: самая дорогая арендная квартира Москвы, расположенная в Костянском переулке, сдается за 2,5 млн рублей в месяц. За эти деньги арендатор получает 200 квадратных метров с камином, кухней из итальянского мрамора, системой «умный дом» и машино-местом в подземном паркинге.

Детали здесь: 

Девелоперы: «Самолет» просит поддержки, а «ПИК» меняет курс

Финансовое состояние застройщиков становится главной темой начала февраля. С одной стороны, девелоперы активно ищут новые источники финансирования: по итогам 2025 года объем размещений облигаций строительных компаний превысил 97 млрд рублей.

Примечательно, что доля бумаг с фиксированным купоном выросла до 86,5% против 64% годом ранее – это позволило привлечь средства на длительный срок, хотя в перспективе такая стратегия может обернуться ростом финансовой нагрузки.

С другой стороны, проблемы нарастают у ключевых игроков. Крупнейший девелопер страны «Самолет» обратился к федеральным властям за льготным кредитом в обмен на блокирующие пакеты акций – при скорректированном чистом долге более 350 млрд рублей и продажах в 272 млрд компания оказалась в сложной ситуации.

Рынок отреагировал мгновенно: 5 февраля котировки большинства девелоперских компаний обвалились на 3–7%, хотя инвесторы быстро остыли, понимая, что новость уже заложена в цены. Не добавляют оптимизма и новости о банкротстве структур Seven Suns Development, на балансе которой находится 3,2 га на Рублево-Успенском шоссе стоимостью 2–2,5 млрд рублей – налоговые органы подали соответствующий иск.

На этом фоне загадочно выглядит оферта неизвестной компании «Недвижимые активы» на выкуп 15% акций ПИКа: эксперты связывают ее с именем Сергея Гордеева, предполагая возможную реструктуризацию активов.

Подробнее об этом: 

Коммерческая недвижимость: офисы без евроотделки, а склады теряют спрос

Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует разнонаправленные тенденции, отражающие структурные изменения в экономике. В офисном сегменте продолжается импортозамещение, однако темпы его неизбежно замедляются: доля европейских материалов и оборудования в строительстве бизнес-центров за год снизилась на пять процентных пунктов и достигла всего 8%.

Но в сегментах инженерного оборудования и сантехники заменить европейских поставщиков по-прежнему крайне сложно – китайские аналоги девелоперы адекватной заменой не считают.

В складском сегменте ситуация еще тревожнее: объем ввода логопарков в Москве и Подмосковье по итогам 2027 года может сократиться на 30–38% по сравнению с 2026-м, до 1,6–2 млн кв. метров, что станет минимальным показателем за пять лет. Причина – переориентация ключевых арендаторов на аренду готовых площадей вместо строительства под себя, хотя после смягчения денежно-кредитной политики спрос может оживиться.

Подробности тут: 

На десерт: чем хуже рынок – тем больше риэлторов

Вопреки охлаждению рынка, а возможно, и благодаря ему, в России фиксируется любопытный тренд: количество новых регистраций риэлторского бизнеса в 2025 году выросло на 11,7% год к году, став максимальным за пять лет. Общее число компаний увеличилось на 6,7%. Парадоксальная динамика объясняется просто: когда спрос падает, девелоперы и собственники вторичного жилья начинают активнее искать дополнительные каналы продаж, а порог входа на рынок риэлторских услуг остается невысоким. Так кризис в строительной отрасли парадоксальным образом стимулирует развитие посреднического бизнеса – классическая иллюстрация того, как в сложные времена выживают не только производители, но и те, кто помогает продавать.

Детали здесь:  Рост числа риэлторских структур в России в 2025 году: причины и тренды

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…