Новости июня: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости
Российский рынок недвижимости во второй половине июня похож на театр абсурда, где ипотека возвращается в прошлое, цены на новостройки летят вверх, а девелоперы балансируют на грани кризиса. Вторичка дорожает, элитное жилье становится абсурдно роскошным, а власти тем временем предлагают гениальные идеи вроде «ипотеки только по прописке». Кто и как выживает в этом безумии — читайте в нашем обзоре.
Ипотека: ностальгия по 2019 году
Кто бы мог подумать, что через год после завершения всеобщей льготной ипотеки рынок жилищного кредитования так трогательно вернется в прошлое. Да-да, ежемесячный объем выдачи ипотеки теперь скромно топчется на уровне 210–220 млрд рублей — ровно как в далеком 2019-м, когда нефть стоила $60, а слово «санкции» ассоциировалось разве что с нарушением правил парковки.
Ставки, конечно, снижаются (уже вторую неделю подряд, если вам интересно), но радоваться рано: они все еще держатся на уровне 25%, что делает ипотеку доступной разве что для наследников олигархов и особенно удачливых криптотрейдеров. Правда, кредиты на строительство дома подешевели аж на 2,2 процентных пункта — видимо, банки решили, что раз уж люди не могут купить готовое жилье, пусть хотя бы попробуют построить его сами. Понятно, что на спросе это пока никак не отразилось.
Причина падения выдачи кредитов не только в отмене льготных программ, но и в общей экономической ситуации. А тем временем власти озаботились «справедливым распределением» семейной ипотеки, по принципу «где родился – там и пригодился». Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила ограничить семейную ипотеку регионом проживания заемщиков, поскольку сейчас более 40% таких кредитов в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти берут жители других субъектов РФ.
Подробнее об этом:
https://realty.rbc.ru/news/68518c9a9a794737ab8ff819?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/684fd4b79a7947137583db00?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6858f5a09a794741782c76d6?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6862b9989a794705cfa486cb?from=copy
Новостройки: цены растут, спрос падает, а рынку грозит затоваривание
В то время как обычные граждане ломают голову, как бы наскрести на первый взнос, девелоперы продолжают поднимать цены. Москва, как всегда, впереди планеты всей: за пять месяцев 2025 года квадратный метр здесь подорожал на 7%, что в 2,5 раза выше среднероссийского показателя.
Но настоящие чемпионы по росту цен — Казань, Омск и Челябинск, где новостройки за год подорожали на 19–20%. И это при том, что льготной ипотеки уже нет. Видимо, местные девелоперы вдохновились принципом «чем хуже — тем лучше» и решили, что раз спрос падает, надо просто поднять цены. Гениально…
Тем временем в 30 с лишним регионах наметился кризис перепроизводства. Оказывается, если строить много жилья, а люди его не покупают, рынок начинает давать сбои. Объем предложения значительно превышает платежеспособный спрос, и даже сокращение числа новых проектов не решает проблему. Девелоперы надеются на снижение ключевой ставки ЦБ, которое могло бы оживить ипотечный рынок.
Пока простые смертные копят на ипотеку, элитный сегмент живет в параллельной реальности. Цены здесь за год выросли на треть, а в топ-10 самых дорогих новостроек квадратный метр стоит от 3,1 до 4,6 млн рублей. То есть за один «квадрат» можно купить целую квартиру где-нибудь в Подмосковье (если, конечно, найти там что-то дешевле 5 млн).
Детали тут:
Новостройки Москвы за первые пять месяцев этого года подорожали на 7%
В России растет риск кризиса перепроизводства новостроек
https://realty.rbc.ru/news/685ba90e9a79477d58c552c1?from=copy
Метр по цене квартиры: сколько стоят самые дорогие новостройки России | Forbes.ru
Вторичка: микроквартиры — новый must-have
На вторичном рынке творится настоящий праздник жизни: микроквартиры подорожали на 7%, потому что власти решили, что их нужно строить меньше. Логика железная: если чего-то становится мало, оно автоматически становится дороже. А раз обычную ипотеку взять сложно, единственное, что остается – покупать малогабаритные квартиры в надежде, что когда-нибудь «распогодится», и можно будет приобрести жилье побольше.
Как выяснили аналитики, за год средняя стоимость квартир площадью до 31 кв. м на вторичном рынке увеличилась в 61 городе России. Цены вверх подталкивает и высокий спрос на такие лоты: покупка квартир большей площади в новостройках для многих граждан затруднена из-за недоступности жилищных кредитов, в частности семейной ипотеки.
Недорогих квартир на вторичном рынке становится меньше по всей стране, и в ближайшей перспективе эта тенденция будет только усиливаться. Кстати, в Москве доля квартир по цене до 5 млн рублей упала до 5,5%, а средняя цена лота перевалила за 15 млн.
Подробности здесь:
Стоимость малогабаритного жилья по всей России выросла на 7%
В России сокращается число сделок с квартирами до 5 млн руб.
Девелоперы: объемы падают, оптимизация и контроль властей
Объем разрешений на строительство жилья за пять месяцев 2025 года упал на 22% — такого резкого сокращения не наблюдалось никогда. Компании активно оптимизируют портфели: например, «Самолет» ведет переговоры о продаже участка на Васильевском острове в Петербурге за 5–5,5 млрд рублей.
Власти ужесточают контроль за застройщиками: в Москве усиливается борьба с апартаментами через суды и административное давление, а в Геленджике прокуратура требует снести элитный коттеджный поселок «Маяк», признав его самостроем.
Причем за апартаменты столичные власти взялись с особым рвением. Речь идет не только об отказе выдавать новым проектам разрешения на строительство, но и о планомерной административной работе и многочисленных судебных исках, которые предъявляются к уже существующим или строящимся апарт-комплексам.
Потребительский терроризм, кстати, тоже поднял голову. Бдительная гражданка обнаружила дефекты в отделке и подала иск к застройщику. Тяжба длилась несколько лет, в итоге суды обязали девелопера устранить недостатки и выплатить неустойку в размере 1% от стоимости квартиры (30 млн руб.) за каждый день просрочки с ремонтом. Сумма пеней достигла уже 194 млн руб. и продолжает расти.
Детали тут:
https://realty.rbc.ru/news/68551ddd9a79476bc6579c4a?from=copy
«Самолет» ведет переговоры о продаже участка на Васильевском острове
Прокуратура требует снести коттеджи в Геленджике и признать их самостроем
Суд и пряник: как Москва борется с апартаментами | Forbes.ru
Как взыскать с застройщика 194 млн руб. за недоделки в квартире
Коммерческая недвижимость: коворкинги в тренде, склады — нет
Пока офисные центры страдают от дефицита, коворкинги радостно поднимают арендные ставки на 24–32%. Видимо, операторы гибких офисов решили, что если бизнес не может позволить себе нормальный офис, пусть платит больше за «гибкий».
Тем временем в России стремительно растет число устаревших торгцентров, где нет ни брендов, ни развлечений. Из-за низкого ввода новых ТЦ фонд таких объектов устаревает заметными темпами. Сейчас около 62% из 31 млн кв. м торговых объектов нуждается в обновлении, а в ближайшие два года их доля вырастет до 67%.
И складам, похоже, удача тоже изменила: вакантность в Подмосковье выросла в пять раз, и теперь девелоперы предлагают скидки арендаторам. Wildberries, впрочем, не унывает и анонсировала строительство промпарков — видимо, решила, что если уж рынок просел, надо занять его собой.
Подробности здесь:
Ставки аренды в сервисных офисах Москвы растут
В России растет доля торгцентров, требующих обновления
На складском рынке Москвы и Подмосковья растет вакантность
Wildberries анонсировала строительство промышленных парков в Подмосковье и Краснодаре | Forbes.ru
На десерт: суды, скандалы, расследования
Владелец «Ташира» Самвел Карапетян подал иск к Франции из-за арестованной виллы на Лазурном берегу. И в этом есть логика, ибо жить там нельзя, а коммунальные платежи никто не отменял. Не факт, что французский суд встанет на сторону потерпевшего, но, видимо, владелец решил, что «не догонит – так разогреется», как говорится в не очень приличном анекдоте.
А в России бывших основателей холдинга «Миэль» таки заочно приговорили к семи годам за мошенничество. Они были признаны виновными в хищении в 2007–2008 годах свыше 85 млн руб. у инвесторов так и не построенного на Рублевке элитного коттеджного поселка «Барвиха-Вилладж». Хотя, возможно, тем самым господа Григорий Куликов и Савелий Орбант просто избавили покупателей от колоссальных расходов на содержание недвижимости. Но отечественный суд этого смягчающего обстоятельства почему-то не учел.
Тем временем на Рублёвке жизнь бьёт ключом: содержание особняка здесь обходится в скромные 2 млн в месяц — примерно как годовая зарплата топ-менеджера средней руки. За эти деньги можно не только оплатить коммуналку, но и получить эксклюзивное право наблюдать, как соседний олигарх – пока еще находящийся на свободе – меняет пятый за год кабриолет. Впрочем, кто же в России считает деньги, когда речь идет о статусе?
Подробнее об этом:
Владелец ГК «Ташир» Самвел Карапетян подал иск против Франции
https://realty.rbc.ru/news/685148209a79473708e1e93b?from=copy
Бывших топ-менеджеров «Миэль» приговорили за мошенничество с элитным поселком
Выводы (если они еще кому-то нужны)
Рынок недвижимости сейчас напоминает человека, который упорно продолжает бежать, хотя уже споткнулся и летит лицом в асфальт. Ипотека в ауте, цены растут там, где не должны, перепроизводство в регионах грозит обрушением, а власти тем временем борются с апартаментами и предлагают гениальные идеи вроде «ипотеки только по прописке».
Остается только надеяться, что когда-нибудь ставки снизятся, спрос оживет, а власти все же вспомнят, что жилье должно быть доступным. Но, скорее всего, в среднесрочной перспективе этого не произойдет…
