Новости_1 пол ноября_800х400_1

Тоскливое начало этого ноября обернулось действительно заградительными ставками по ипотеке – до 43%. Бинго! Но даже при более низких, 25% ставках, переплата составит до 84 млн рублей. Так что следующий пул новостей про то, что в России могут «закрутить ипотечные гайки» и ограничить выдачу ипотеки, выглядят как избавление от проблемы. Вряд ли среди наших соотечественников найдется много желающих взять ипотеку со ставкой в 43%.

Кроме этого коллеги из СМИ вместе с экспертами обсуждали, что будет дальше с ценами на жилье. И тут появляется новая интрига. Теоретически аналитики считают, что в среднесрочной перспективе цены все же снизятся, но на всякий случай называют и факторы, которые им не позволят это сделать. Хочется пожелать экспертам – да и рынку – хоть какой-то определенности.

Кстати, цены на аренду все же начали снижаться, но не везде, а вот рантье массово подняли прайс старым квартирантам. Не пожилым, а тем, кто уже живет в их квартирах. Кроме этого, в подборке новостей за первую половину ноября – новости от инвесторов и девелоперов, а также разнонаправленные тренды рынка коммерческой недвижимости.

Но обо всем по порядку.

Ипотека: ставки до 43%, переплата до 84 млн руб, ипотечные гайки закрутят, а новых льгот не предвидится 

Все грустно у нас в России теперь с ипотекой. В частности, назван максимальный уровень ставок по ипотеке в крупных банках – до 43% (детали: https://realty.rbc.ru/news/672b159d9a79472119c08ee0?from=copy). Если нынешние рыночные ипотечные ставки (от 25%) сохранятся на неопределенный срок, то суммарные расходы по кредиту могут более чем в пять раз превысить стоимость однушки в столице — переплата составит до 84 млн рублей, подсчитали в РБК (подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/6724dd279a7947644559e33d?from=copy)

Ну, а о том, кто берет кредиты на жилье под 25% и выше, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6726269b9a7947ba81527360?from=copy. Спойлер: ипотеку по экстравысоким ставкам сейчас в основном берут заемщики с большим первым взносом, те, кто комбинируют льготные и рыночные программы. При этом все они рассчитывают на досрочное погашение или рефинансирование кредитов.

Кстати, Росреестр сообщил о резком росте спроса на ипотеку в Москве: за месяц число ипотечных сделок выросло на 23,7%. Эксперты объясняют это как адаптацией к новым условиям, так и исчерпанием лимитов по льготным программам (детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67332b439a794794bcb9695a?from=copy).

Следующий пул новостей на фоне предыдущих уже не выглядит пугающим. Дело в том, что с 1 апреля 2025 года в России могут ограничить выдачу ипотеки. О том, как это отразится на заемщиках, читаем на РБК: https://realty.rbc.ru/news/67354f6e9a79470ef2331fe2?from=copy. А о том, чем обернется введение новых ограничений в жилищном кредитовании для рынка в целом – в Forbes.ru: Ипотечные гайки: чем обернется введение новых ограничений в жилищном кредитовании | Forbes.ru. Эксперты, кстати, напоминают: выдачи ипотеки уже остановлены другими факторами, а о долгосрочном оздоровлении рынка стоит говорить лишь после смягчения монетарной политики.

Новых льготных ипотечных программ пока не ожидается, об этом заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Он напомнил, что в России все еще действуют семейная ипотека, ипотека для специалистов IT и сельская ипотека. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/news/2024/11/13/1074706-novih-lgotnih-ipotechnih-programm?from=copy_text. Ну, и специальная ипотека для чиновников тоже действует, мы в курсе…

Жилье: цены на новостройки повышаются, продажи готовых квартир упали на 20%, а вторичка плохо уходит 

В большинстве российских мегаполисов цены на новостройки в октябре продолжили повышаться. Снижение цен отмечено лишь в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. Небольшое уменьшение, наблюдаемое в Краснодаре, аналитики называют стагнацией, а не снижением. Подробнее на РБК:
 https://realty.rbc.ru/news/6729e7d59a79477eb63939de?from=copy.

А вот том, что будет с первичным рынком в перспективе и чем закончится эта патовая ситуация (завышенные цены на квартиры, давно оторвавшиеся от платежеспособного спроса, супердорогая рыночная ипотека, ставки по которой превышают 20%, сокращающаяся льготная господдержка) – читаем тут: Перспективы рынка новостроек: что будет с ценами на квартиры в 2025 году | Forbes.ru. Спойлер: цены на жилье так или иначе будут снижаться, но вот когда?  

Кстати, продажи квартир в готовых домах Москвы за год упали на 20%. В январе – октябре 2024 г. в Москве продали 115 300 квартир на вторичном рынке, по данным Росреестра. Что на 20,3% меньше, чем было реализовано в аналогичный период прошлого года (детали здесь: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/11/13/1074628-prodazhi-kvartir-v-gotovih-domah-moskvi-upali?from=copy_text)

Вторичка в принципе плохо уходит, квартиры становится сложно продать даже с дисконтом. Продавцам все сложнее избавиться от недвижимости на вторичном рынке: средний срок продажи квартир по итогам января—октября вырос более чем на треть год к году и теперь составляет 74 дня. Собственники вынуждены предлагать дисконты, но большинство из них все равно не готовы давать скидки более 5% от стоимости объекта. Подробности тут: Срок продажи квартир на вторичном рынке увеличился. А о том, как менялись сроки продажи квартир в городах-миллионниках России, можно прочитать здесь: Как менялись сроки продажи квартир на вторичном рынке городов-миллионников России – Коммерсантъ

Главную интригу начала ноября читателям организовал «РБК-Недвижимость», опубликовав с разницей в неделю два текста: «Почему цены на вторичном рынке не снизятся: 7 причин» и «Почему цены на вторичном рынке жилья снизятся: 8 причин». Читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/6722d3349a7947d12ca2d0ff?from=copy и тут: https://realty.rbc.ru/news/672d57449a794732f13dc2e4?from=copy, а выводы делаем самостоятельно. Не понятно только одно – так снизятся цены или нет? Вы уж определитесь как-нибудь, господа эксперты…

Аренда: аренда жилья в Москве стала дешеветь, старая аренда по новым ценам, а посуточная на праздники подорожала вдвое 

Цены на аренду жилья в Москве после пиковых значений в октябре начали снижаться, и снизились аж на 7%. Отрицательная динамика в целом по рынку наблюдается восьмую неделю подряд. Тем не менее, текущий уровень цен заметно превышает показатели начала года. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/672bcf079a79471dbd38fea1?from=copy

Старая аренда по новым ценам: рантье пересмотрели ставки своим жильцам. За год почти две трети собственников повысили цены на аренду квартир. Обычно владельцы недвижимости повышают аренду после окончания договора, но резкий рост стоимости найма квартир привел к тому, что рантье начали массово повышать ставки для уже живущих в съемных квартирах. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/672b7f369a7947b1c38c842f?from=copy

А вот посуточная аренда на предстоящие новогодние праздники подорожала вдвое: https://realty.rbc.ru/news/672ca65b9a79476d6fac038d?from=copy. Спойлер: наибольший рост арендных ставок на посуточную аренду квартир наблюдается в новогодних столицах России. В этом году к их числу наряду с традиционными Великим Устюгом и Мурманском присоединился Киров. Дорожает также и аренда загородных домов. Ну, аренда на праздники – это всегда дорого. Просто в этом году будет еще дороже.

Девелоперы: покупателей готовят к демонтажу, совладелец ГК «Самолет» продает пакет акций, Capital Group застроит Лосиный Остров, Dogma идет в Москву, а Ротенберг – в Медведково 

Последний корпус жилого комплекса «Царицыно» на юге Москвы может быть снесен за счет покупателей. Мэрия обратилась в суд с иском к соинвесторам, зарегистрировавшим права на недострой. Основанием служит аварийное состояние объекта, его снос обойдется в 30–35 млн руб., еще 1,8–1,9 млрд руб. могут уйти на строительство нового здания. Но из-за запрета строительства в Москве апартаментов соинвесторы взамен сносимой недвижимости рассчитывают получить полноценные квартиры в строящихся домах. Подробности тут: ЖК «Царицыно» снесут за счет покупателей

В крупнейшем застройщике России по объемам строительства ГК «Самолет» может измениться состав акционеров. Михаил Кенин, владеющий 31,6% компании, ищет покупателя на свой пакет акций, рассказали Forbes несколько источников на рынке недвижимости. Детали здесь: Крупнейший совладелец застройщика ГК «Самолет» продает свой пакет акций | Forbes.ru. Кстати, на эти новости рынок отреагировал тревогой, а акции девелопера упали на 5%. О том, как слова отзываются у инвесторов, читаем тут: Колонка Халиля Аминова о том, как слова отзываются у инвесторов.

Тем временем Capital Group может поучаствовать в крупном жилом проекте у Лосиного острова: девелопер получил право на развитие площадки структуры Минобороны на северо-востоке Москвы. Большая часть земли (159 га) на Вешних Водах ранее принадлежала подконтрольному Министерству обороны России Главному управлению обустройства войск (ГУОВ). Вышло ли ГУОВ из этого актива или оно привлекло Capital Group в качестве девелопера, «Ведомостям» узнать не удалось. Подробности здесь: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/11/11/1074072-capital-group-mozhet-pouchastvovat-v-zhilom-proekte-ryadom-s-losinim-ostrovom?from=copy_text

О том, как Dogma стала крупнейшим девелопером Кубани и пытается выйти на рынок Москвы, и о том, как в принципе устроен бизнес амбициозных регионалов и каковы его перспективы, пишет Forbes.ru вот тут: Как Dogma стала крупнейшим девелопером Кубани и пытается выйти на рынок Москвы | Forbes.ru. Кстати, за три года Dogma вошла в топ-5 крупнейших девелоперов в России, а ее выручка в прошлом году выросла на 56%.

Холдинг «Нацпроектстрой» может выйти на рынок жилой и коммерческой недвижимости. Как пишет газета «Ведомости», подразделение холдинга, созданного в 2019 г. госкорпорацией ВЭБ.РФ и структурой миллиардера Аркадия Ротенберга, и специализирующаяся на возведении инфраструктурных объектов – дорог, мостов, портов и энергетических комплексов, планирует застроить несколько участков в Медведкове. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/11/12/1074349-holding-vebrf-i-rotenberga-mozhet-viiti-na-rinok-nedvizhimosti?from=copy_text

Инвесторы: успеть на падающем рынке, инвестиции в недвижимость превысят 1 трлн рублей, а инвесторы раздувают пузырь в коммерческой недвижимости

Рынок M&A поддерживается единичными крупными сделками. Третий квартал оказался рекордным с 2018 года для российского рынка слияний и поглощений — $12,49 млрд, при том, что более половины этого результата обеспечили всего две крупные сделки. Их количество, как и средний размер сокращаются: крупные иностранные собственники уже покинули российский рынок, а стоимость фондирования ограничивает отечественных участников в приобретении новых активов. Подробности тут: Третий квартал оказался рекордным с 2018 года для российского рынка сияний и поглощений — $12,49 млрд

Кстати, эксперты спрогнозировали новый рекорд инвестиций в отечественную недвижимость. Инвестиции по итогам текущего года достигнут нового рекорда и могут превысить 1 трлн рублей. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/672b6eef9a794710307db58e?from=copy

А вот в том, как инвесторы раздувают пузырь в коммерческой недвижимости, и кто окажется «главным дураком в цепочке», имеет смысл прочитать в Forbes. Московские офисы и небольшие магазины в жилых домах стремительно дорожают еще на стадии строительства, потому что с некоторых пор они стали объектом пристального интереса со стороны частных инвесторов, и девелоперы, увидев растущий спрос, сильно подняли цены. Как данная ситуация скажется на рынке и чем рискуют люди, решившие заработать на коммерческой недвижимости – читаем по ссылке: «Главный дурак в цепочке»: как инвесторы раздувают пузырь в коммерческой недвижимости | Forbes.ru.  

Офисная: госсектор переезжает в бизнес-центры, банкиры заполоняют офисы, а Гибкие офисы подошли к вокзалу

Чиновники и госкомпании увеличивают спрос на офисную недвижимость. Госструктуры стали ключевым игроком на офисном рынке Москвы, их доля в общем объеме приобретенных и арендованных площадей за год может вырасти более чем в два раза, до 40%. С ростом своей роли в экономике госкомпании стремятся занять дополнительные и нередко более современные офисы. Однако активность сделок будет сдерживать ограниченное предложение, даже несмотря на то что только в этом году в Москве запланирована сдача 544 тыс. кв. м новых площадей, в два раза больше значения прошлого года. Подробности здесь: Госструктуры стали ключевым игроком на офисном рынке Москвы

Вслед за приобретением бывшей штаб-квартиры Росбанка недалеко от площади Трех вокзалов в этом же районе Альфа-банк выкупает принадлежащий Экспобанку бизнес-центр. Стоимость объекта оценивалась продавцом в 2,2 млрд руб. Детали тут: Альфа-банк выкупил бизнес-центр у Экспобанка. Так что не «госсектором единым», как говорится. Кстати, на банковский сектор приходится уже более четверти всех сделок в офисном сегменте Москвы.

А на рынке гибких офисных пространств тоже готовится крупная сделка: Multispace может арендовать 10 тыс. кв. м в комплексе «АФИ Галерея» у Белорусского вокзала. Стоимость аренды площадей составит 410–430 млн руб. в год, а спрос на них будет высоким за счет низкого уровня вакантности и удачного расположения. Объем сделок с коворкингами в январе—сентябре вырос более чем в полтора раза год к году. Подробнее об этом:  Multispace может арендовать 10 тыс. кв. м в комплексе у Белорусского вокзала

Торговая: IKEA попрощалась, вакантность в торгцентрах начала расти, а 200 ТЦ могут стать банкротами в следующем году

Материнская компания IKEA — шведская Ingka Group —продала свои последние активы в России. Принадлежавшие ранее этой структуре более 80 га в Подмосковье, Ленинградской и Челябинской областях перешли бывшему топ-менеджеру холдинга «Объединенные пивоварни», созданного осенью 2023 года на базе бывших активов нидерландской Heineken. Покупатель действует в интересах бизнесмена Роберта Узилова, который недавно приобрел у Ingka складской комплекс в подмосковном Есипово. Консультанты оценивают стоимость участков в сумму до 750 млн руб. Подробности тут: IKEA продала последние активы в России

Тем временем магазины вышли на оптимальную площадь. Двухлетнее снижение доли свободных площадей в торговых центрах Москвы сменилось ростом. В следующем году этот показатель может увеличиться с текущих 5,4% до 6%, предполагают консультанты. Это связано с оптимизацией торговых сетей: заняв площади ушедших западных брендов, ритейлеры столкнулись с низкой эффективностью новых магазинов. Однако рост вакантных площадей будет сдерживаться замедлением темпов ввода новых торговых центров. Детали здесь: Прогноз вакантности в ТЦ Москвы на 2025 год

Рост кредитной нагрузки после увеличения ключевой ставки ЦБ и сложности с обслуживанием долгов могут поставить на грань банкротства в следующем году более 200 торгцентров. Их собственники через отраслевой союз пытаются убедить власти в необходимости мер господдержки — субсидировании ставки до 7–10% и введении моратория на изменение условий по некоторым существующим займам. Но шансов у бизнеса, не относящегося к числу стратегических отраслей, немного, считают на рынке. Владельцы торгцентров просят у Минэкономики преференций по кредитам

Склады: российские маркетплейсы идут через границу, жилые девелоперы построят 4 млн складов, «Ориентир» застроит Домодедово, а Wildberries займет бывший склад Ikea 

В странах ближнего зарубежья площадь качественных складов за год выросла более чем на 10%, но доля свободных площадей, как и в России, стремится к нулю. При этом главным драйвером развития рынков складской недвижимости сопредельных стран стали российские маркетплейсы. О том, как это происходит, читаем тут: Как российские маркетплейсы развивают складской рынок сопредельных стран | Forbes.ru

Жилые девелоперы увеличат объем складов в Московском регионе на 15% за пять лет. Девелоперы жилых проектов до 2030 года планируют построить в Московском регионе более 4 млн кв. м качественной складской и индустриальной недвижимости. Это обеспечит прирост объема предложения на 15% относительно конца 2024 года. Детали тут:  Жилые девелоперы увеличат объем складов в Московском регионе на 15% за пять лет | Forbes.ru

Рядом с Домодедовом появится еще один крупный склад. Девелоперская компания «Ориентир» стала владельцем участка площадью 154 га в деревне Тургенево в Домодедовском районе Подмосковья. Продавца этой площадки они не раскрывают. На участке «Ориентир» планирует построить вторую очередь логистического парка «Ориентир юг» на 550 000 кв. м. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/11/07/1073422-ryadom-s-domodedovom-poyavitsya-sklad?from=copy_text

А вот Wildberries может занять бывший склад Ikea в Подмосковье. Интернет-ритейлер Wildberries ведет переговоры со структурой близкого к группе «Киевская площадь» бизнесмена Роберта Узилова об аренде у нее большей части площадей в дистрибуторском центре «Есипово» (180 000 кв. м) на северо-западе Московской области. Детали тут: https://www.vedomosti.ru/business/articles/2024/11/14/1075082-wildberries-sklad-ikea?from=copy_text

На десерт:  10 самых длинных домов в России и как собственники жилья отстояли комнату консьержа при банкротстве застройщика

И пара новостей на десерт. О самых длинных домах в нашей стране можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/672359eb9a7947b4767b1c15?from=copy. Например, в России существует дом, в котором 52 подъезда, и он официально признан самым длинным в стране. Постройка настолько большая, что образует собой отдельный микрорайон. Остальные объекты рейтинга поменьше, но все равно получилась забавная подборка.

Ну, и немного о стойкости и умении доводить дело до конца в любой борьбе. Душещипательную историю о том, как собственники жилья отстояли комнату консьержа при банкротстве застройщика, читаем здесь: Собственники жилья отстояли комнату консьержа при банкротстве застройщика. Спойлер: проиграв в арбитражных судах, жильцы дошли аж до Верховного суда РФ, который поддержал их позицию и не пустил кредиторов в комнату консьержа.

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.