Дайджест_800х400

Вторая половина октября оказалась богата на события – ЦБ вновь повысил ключевую ставку, ипотека, как водится, подорожала, «вторичка» встала, а передумавшие «ипотечники» и вернувшиеся из-за границы релоканты разобрали все съемные квартиры. Девелоперы продолжают перетряхивать портфели, власти – принимать новые законы, а инвесторы – искать иные варианты для заработка.

В коммерческой недвижимости – свои тренды. Здесь умирают и возрождаются сегменты, стабилизируются ставки, появляются новые направления… Традиционно радуют лишь склады. Впрочем, о том, что не радует, эксперты деликатно умалчивают. У релокантов – другие проблемы: Сочи перегрет, Дубай не так гостеприимен, как казалось, а Турция ужесточила требования к ВНЖ. И на десерт – страховщики стали предлагать полисы от падения боевых дронов и БПЛА. Динамичный выдался октябрь, что уж тут сказать.

Ипотека: ставки повышаются, ежемесячный платеж растет, а ЦБ вновь предупреждает

Главное событие этого сезона – повышение ключевой ставки до 15%. СМИ вместе с экспертами выясняют, что теперь будет с ипотекой и ежемесячными платежами. Подробнее об этом можно прочитать на РБК, вот тут https://realty.rbc.ru/news/653b70d29a7947422c977182 и здесь: https://realty.rbc.ru/news/6540e8da9a79478b1cd73140, а также в газете «КоммерсантЪ»: Ставки по нельготным кредитам приближаются к 20% годовых (kommersant.ru)

Спойлер: ставки по ипотечным кредитам вырастут на 2–2,5 п.п., по льготной ипотеке — подтянутся до предельных уровней у тех банков, которые выдавали кредиты дешевле ставок, закрепленных законодательно. На фоне ожидания дальнейшего роста ключевой ставки Банка России эксперты не исключают подъема ставок по ипотеке до 20% годовых. А ипотека в мегаполисах подорожает, т.к. в среднем рост в 7 п.п. прибавляет около 75% к ежемесячному платежу по ипотеке за однокомнатную квартиру.

Тем не менее, пока еще можно запрыгнуть в «последний вагон». Вот здесь https://realty.rbc.ru/news/652f8c8f9a79470e9b7b7e2c можно прочитать, какие банки пока предлагают льготную ипотеку по самым низким ставкам. Например, в банке УБРиР ее можно получить под 7,3%, а в Абсолют Банке – под 7,34%. В ТОП-5 вошли банки «Дом.РФ» (7,7%), Россельхозбанк (7,7%) и Ак Барс Банк (7,8%). Росреестр, в свою очередь, сообщил о трех рекордах на ипотечном рынке Москвы: в январе — сентябре 2023 года число сделок с привлечением кредитных средств в столице стало максимальным для этого периода за всю историю статистики ведомства (детали тут:https://realty.rbc.ru/news/652e9db79a79473f337fc327).

ЦБ продолжает выступать против массовой льготной ипотеки из-за роста цен на жилье. За
последние три года цены на жилье выросли на 90%, что существенно выше инфляции и доходности и «способно перекрывать положительные эффекты от льготной ипотеки». Кроме этого, для снижения рисков глава регулятора предлагает снова повысить первоначальный взнос.

Подробнее об этом тут https://realty.rbc.ru/news/653bbe679a7947947b12d671 и вот здесь https://realty.rbc.ru/news/653bc30f9a7947270cd97480.

Жилье: абсолютные рекорды, перепродажа новостроек и пир в ожидании чумы

Росреестр продолжает фиксировать абсолютные рекорды на рынке новостроек (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/652fe0d29a794765dcaa067f), ибо небывалая активность покупателей на первичном рынке столицы привела к обновлению многих рекордных показателей, установленных в разные годы.

При этом в Москве стали чаще перепродавать новостройки. Почему это происходит, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/653a84469a7947421def9043. Спойлер: предложение от физлиц по договорам уступки права в новостройках увеличилось на треть, одновременно вырос интерес к таким квартирам. Причины — цены ниже, чем у застройщиков, и есть возможность оформить льготную ипотеку. Кстати, спрос и цены сильнее всего растут именно на малогабаритное жилье (подробности тут:  https://realty.rbc.ru/news/6537a50d9a794786554d2b1c).

На вторичном рынке – стагнация. На фоне спада покупательского спроса аналитики даже прогнозируют снижение цен на жилье в Москве. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6540f4bb9a794761d52618c7

В том, чем вызваны рекорды этой осени, разбирался Forbes. Испуганные курсом доллара и двузначной ключевой ставкой покупатели продолжали подогревать спрос на квадратные метры. Эксперты утверждают, что ажиотаж начинает стихать, а рынок переходит в стадию охлаждения. Когда оно наступит, кому удается покупать недвижимость без ипотеки и ждать ли снижения цен, можно прочитать здесь: Пир в ожидании чумы: новостройки скупают паникеры, квартиры на вторичке — валютчики | Forbes.ru

Аренда: передумавшие ипотечники и вернувшиеся релоканты разобрали квартиры

Главный вопрос последних лет – что выгоднее, брать ипотеку или тратить деньги на аренду жилья, вновь задан. Как пишет «РБК-Недвижимость», сейчас разница вдвое: ежемесячный ипотечный платеж в городах-миллионниках в 1,8 раза больше, чем плата за аренду аналогичной квартиры. Т.е. за год она выросла c 1,55 до 1,8 раз, а самая заметная разница наблюдается в Москве и Казани — в 2 раза. Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/65313d919a794775cf97b13a

Но у тех, кто сделает выбор в пользу аренды, тоже возникнут проблемы. Дело в том, что в России резко выросли цены на аренду квартир и снизилось предложение. В частности, число активных объявлений об аренде жилья за третий квартал упало на 42%, и это привело к скачку цен. Например, в Москве аренда за квартал подорожала на 35%, в Санкт- Петербурге — на 26%, в среднем по миллионникам — на 23%. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/653241679a7947efe74b8c23

Кто виноват в сложившейся ситуации в Москве – вновь разбирался Forbes. Количество московских квартир, предлагаемых в аренду, стремительно сокращается с середины лета. Оказалось, что показатели «испортили» передумавшие ипотечники и вернувшиеся релоканты. Именно они сломали сезонный сценарий и оставили столицу без арендного жилья. Подробности тут: Передумавшие ипотечники и вернувшиеся релоканты оставили Москву без арендного жилья | Forbes.ru

Краткосрочная аренда, кстати, тоже подорожала: цены заметно выросли из-за высокого спроса.  На ноябрьские праздники первую тройку самых востребованных российских туристических городов для бронирований жилья и отелей составили Санкт-Петербург, Москва и Казань, а в топ-10 направлений вошли Нижний Новгород, Минск, Ярославль, Сочи, Тула, Псков и Калининград
Подробности вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/653a62b69a79475370a7d215. 

Девелоперы: в бой идут непрофильные игроки, а ПИК продолжает собирать землю  

В столице на рынок жилья выходят новые игроки. Например, бывший участок ГК «Миэль» в Новой Москве, который находится рядом с проблемным жилым комплексом «Остров Эрин», выкупил непрофильный игрок – структура Сергея Ахромова, бывшего топ-менеджера и совладельца спортивного комплекса «Олимпийский». По итогам открытых торгов он согласился заплатить за площадку 307 млн руб., что вдвое меньше ее кадастровой стоимости. На участке можно построить около 500 тыс. кв. м, однако стоимость продажи готовой недвижимости будет невысокой.

Подробности тут: Бывший участок ГК «Миэль» в Новой Москве выкупит ООО «Арлимекс» (kommersant.ru).

А вот «старожилы» предпочитают работать в старой Москве. В частности, ГК ПИК начала консолидацию участков на северо-западе Москвы, где в рамках комплексного развития территории (КРТ) может быть построено 1,35 млн кв. м недвижимости. Структура ПИК стала совладельцем компаний, владеющих 4,3 га земли в этом районе, что может говорить об интересе к реализации КРТ. Аналитики отмечают накопленный спрос на жилье на этой территории, но предупреждают о рисках затягивания проекта из-за споров с не желающими уступать земли и имущество под КРТ собственниками.

Подробнее об этом здесь: ГК ПИК может поучаствовать в возведении 1,3 млн кв. м на северо-западе Москвы (kommersant.ru)

Кстати, интересный текст о том, как компания Vesper стала лидером рынка элитной недвижимости, можно прочитать в Forbes: Литературные приемы: как Vesper стала лидером рынка элитной недвижимости | Forbes.ru. Авторы честно вспомнили все «этапы большого пути», практически без купюр.  

Законы: апарты без рекламы, ЖК без латиницы и хорошие новости для арендаторов земли

В свою очередь власти продолжают принимать новые законы. Одно из нововведений коснулась апартаментов: введен запрет на их рекламу под видом жилья. Инициаторы считают, что это сделает рынок более прозрачным, однако девелоперы относятся к инициативе скептически.

Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/65366fd19a7947e3433bbdd6

Следующее новшество пока только в проекте, но уже вызвало дискуссии в профессиональной тусовке, а также стало источником смешных мемов – «развиватель» вместо девелопера, «ухты» вместо WOW, «Приятный чердак» вместо NICE LOFT и т.д. А депутаты всего лишь предложили запретить иностранные слова в рекламе и на вывесках, в том числе и в названиях ЖК. Авторы инициативы хотят таким образом защитить русский язык и упорядочить использование иностранных слов в публичном пространстве. Только не все слова, к сожалению, можно без потери смысла перевести на русский.

Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/653918519a7947674ca11cda

Но есть и хорошие новости. Верховный суд РФ (ВС) признал, что часть арендуемой бизнесом государственной земли можно использовать не по основному, а по вспомогательному назначению. И это не требует внесения изменений в договор аренды, если оно разрешено региональными правилами застройки и землепользования. Подробнее об этом: Верховный суд разъяснил, как арендатор может использовать государственную или муниципальную землю (kommersant.ru)

Инвестору на заметку: фонды недвижимости растут, ЗПИФы нового типа и бизнес-центры в нарезку

Темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости замедлились по сравнению с прошлым годом, однако остаются довольно высокими. По итогам девяти месяцев 2023 года они увеличились на 21%, до 295,3 млрд руб. Управляющие компании повышают привлекательность таких инвестиций за счет организации вторичного обращения паев и выплаты регулярных доходов. Однако к концу года рост рынка может существенно замедлиться из-за снижения спроса частных инвесторов на фоне подъема ставок по вкладам.

Детали тут: ЗПИФы недвижимости увеличили активы на 21% за девять месяцев (kommersant.ru)

На рынке появятся ЗПИФы недвижимости нового типа. В ближайшие дни УК «Тинькофф Капитал» планирует начать продажу паев ЗПИФа жилой недвижимости смешанного типа. Участники рынка отмечают уникальность стратегии, так как до сих пор в основном запускались фонды либо первичной, либо вторичной недвижимости. Смешивание типов управления может повысить ликвидность фонда, но сложнее в реализации и сопряжено с рисками снижения доходности.

Подробности: УК «Тинькофф Капитал» планирует начать продажу паев ЗПИФа жилой недвижимости смешанного типа (kommersant.ru)

А еще в России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты, разбирается Forbes: До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок | Forbes.ru

Коммерческая: непредсказуемый стрит-ритейл, возрождение боулинга и рынок термальных комплексов    

На рынке коммерческой недвижимости – свои процессы. После заметного сокращения в первом и втором кварталах этого года ставок аренды объектов стрит-ритейла в Москве по итогам июля—августа ситуация немного стабилизировалась. Стоимость даже незначительно выросла по сравнению с докризисным 2021 годом, что привело к притоку в сегмент инвесторов, лишенных сейчас широкого выбора финансовых инструментов. Однако сами участники рынка не могут спрогнозировать дальнейшее развитие рынка стрит-ритейла. Подробности здесь: Ставки аренды помещений стрит-ритейла в Москве стабилизировались (kommersant.ru)

Но не стрит-ритейлом единым, как говорится. Ограниченное развитие кинотеатров и недостаток развлечений при росте внутреннего турпотока вызвали новую волну интереса к боулинг-клубам и бильярдным. Их число в крупнейших городах увеличилось впервые за несколько лет, а спрос растет на 20–23%. Но развитие боулинг-клубов осложняется специфическими требованиями к помещениям. Подробности тут: У россиян растет интерес к боулингу и бильярду (kommersant.ru)

В поисках новых возможностей отечественные инвесторы обратили внимание и на рынок термальных комплексов. Суммарная площадь термальных комплексов в России с начала 2023 года выросла на 18%, до 295 000 кв. м. В ближайшие два-три года, если все заявленные проекты будут реализованы, рынок удвоится. На разных стадиях строительства находятся 400 000 кв. м термальных комплексов в разных регионах. Часть из них, к слову, откроется в пустующих торговых центрах. Подробнее об этом здесь: Теплое место: российский рынок термальных комплексов вырастет вдвое за три года | Forbes.ru

И, конечно, ближнему зарубежью не хватает складов на новую российскую логистику.

Развитие параллельного импорта и новых маршрутов поставок привело к нехватке складских площадей в постсоветских странах, а потенциальный спрос превысил 1 млн кв. м. Это позволило собственникам объектов поднять ставки аренды на 25–30%, но запускать новые площади инвесторы не спешат из-за сомнений в сохранении текущих маршрутов. Турция, на которую перераспределилась часть потока из Казахстана, внушает рынку больше уверенности. Детали тут: В ближнем зарубежье сложилась нехватка складов из-за параллельного импорта товаров в Россию (kommersant.ru)

Релокация: Сочи перегрет, Дубай не так гостеприимен, как казалось, а Турция ужесточила требования

Новости второй половины октября не радуют релокантов. Причем как тех, кто решил переехать ближе к морю в пределах страны, так и для покинувших Россию. Рост интереса к элитной недвижимости в Сочи сменился спадом: за год количество сделок с дорогими новостройками может сократиться почти в полтора раза. Потенциальных покупателей отпугивают общая перегретость этого рынка и выросшие за последний год более чем втрое цены. Впрочем, отток спроса пока не ощущается в массовом сегменте.

Подробности здесь: За год количество сделок с дорогими новостройками в Сочи может сократиться почти в полтора раза (kommersant.ru)

Следом за физлицами за границу продолжает релоцироваться и бизнес. Российские ритейлеры и рестораторы, лишившись после начала военных действий РФ на Украине доступа во многие страны и существенной части платежеспособных клиентов, все активнее осваивают рынок ОАЭ. При выходе в страну компании сталкиваются со сложностями при финансовых проверках и поиске площадей, аренда которых обходится почти втрое дороже, чем в Москве. Но высокая маржинальность пока покрывает эти издержки.

Детали тут: Все больше российских брендов выходят на рынок ОАЭ (kommersant.ru)

При этом общее число российских покупателей дубайской недвижимости снижается, а среди уже купивших появляются те, кто понес убытки от сделанных ранее инвестиций. Конкуренцию новостройкам Дубая составляют рынки других ближневосточных стран, а также вторичная недвижимость. Есть ли «пузырь» на рынке и куда делся российский спрос, разбирался Forbes вот тут: Арабская ловушка: что пошло не так с рынком недвижимости Дубая | Forbes.ru. Еще о рисках покупки первички в Дубае, где 41% от сдающихся не вовремя проектов задерживается на 10 лет,  можно прочитать здесь: Более трети новостроек Дубая сдаются со срывом срока | Forbes.ru.

Одна из наиболее популярных у релокантов стран, Турция, серьезно ужесточила требования к ВНЖ при покупке недвижимости. Если раньше для получения вида на жительство было достаточно приобрести объект стоимостью $50–70 тыс., то теперь минимальная стоимость выросла до $200 тыс. Эксперты уверенны, что это приведет к снижению спроса на недвижимость в Турции, в том числе со стороны россиян.

Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/653626659a79473de33018df.

На десерт: дрон и трепет

Страховщики начинают подстраиваться под стремительно меняющуюся реальность. Одна из крупнейших страховых компаний, ВСК, начала продавать отдельные полисы страхования от падения боевых дронов и БПЛА. В покрытие включены конструктивные элементы, внутренняя отделка недвижимости (квартиры или дома), а также движимое имущество. Другие крупные игроки, запустившие страхование от подобных рисков, не планируют выделять его в отдельный полис. Эксперты отмечают, что подобные полисы могут быть ограничены территориально, а стоимость таких рисков может оказаться довольно высокой.

Подробности тут: ВСК запустил страхование физических лиц от падения дронов и БПЛА (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.