Дайджест_2пол января-02

Вторая половина января подтвердила, что ипотечный рынок находится на переломном этапе, во многом определяемом итогами ажиотажного декабря. Пока одни лихорадочно хватали ипотеку, пока дают, цены на новостройки тихо ушли в отрыв. Арендодатели готовятся к новым подвигам в поисках адекватных жильцов, а девелоперы, подсчитывая неоднозначную прибыль, откладывают запуск новых проектов и с тоской смотрят на пустеющие офисы. А на десерт – «тюрьмы для жира», или почему премиальные санатории стали новым «must have» вместо квартиры в хрущевке. Но обо всем по порядку.

Ипотека: абсолютные рекорды, неоднозначные госпрограммы и призрачные надежды

В конце 2025 года был поставлен абсолютный рекорд по объему выдачи кредитов, превысивший 800 млрд рублей, что стало следствием спешки заемщиков, стремившихся реализовать льготные программы до ожидаемого ужесточения условий.

Этот ажиотажный спрос, особенно по семейной ипотеке, где выдача в крупнейших банках выросла в несколько раз, перетек и в январь, подогретый перспективой изменений с 1 февраля. Однако участники рынка прогнозируют, что дальнейшая динамика будет сдержанной. Высокие рыночные ставки и дороговизна жилья продолжат оказывать давление, а доминирующую роль в кредитовании начнут играть собственные программы банков.

При этом государственные инициативы, такие как продленная до 2030 года семейная ипотека и дальневосточная программа под 2%, остаются ключевыми драйверами, хотя последняя, как отмечал президент, столкнулась с проблемой стремительного роста цен, угрожающей ее эффективности. Ожидается, что ставки по ипотеке будут постепенно снижаться, возможно, до 15% к концу 2026 года, но до комфортных уровней им еще далеко.

Подробности тут: 

Жилье: цены стремительно растут, а спрос снижается

Рынок жилой недвижимости демонстрирует противоречивые тенденции, где стремительный рост цен сочетается с охлаждением спроса. В Москве цены предложения в новостройках за год взлетели на рекордные 29%, достигнув 800 тыс. рублей за квадратный метр, что сделало столицу абсолютным лидером по росту среди мегаполисов.

Этот скачок во многом обусловлен изменением структуры предложения: девелоперы сознательно сокращают вывод бюджетных проектов, фокусируясь на сегментах бизнес- и комфорт-класса. Параллельно наблюдается сближение цен застройщиков и продавцов-инвесторов, поскольку девелоперы активно распродают остатки в сданных домах, предлагая привлекательные условия рассрочки.

Однако спрос перераспределяется: элитный сегмент столкнулся со спадом продаж, а интерес инвесторов из регионов к московской недвижимости резко упал. На вторичном рынке обострилась избирательность покупателей, которым все сложнее продать квартиры в старом фонде, с юридическими рисками или неудачными характеристиками.

Подробнее об этом: 

Аренда: арендодатели включили режим качелей и придирчиво отбирают съемщиков

Рынок аренды жилья в Москве ожидает умеренный рост ставок, который по итогам года может составить до 10%. Эксперты прогнозируют, что динамика будет подчиняться сезонным факторам, с периодами спада активности и последующими всплесками спроса. В таких условиях для собственников становится критически важным тщательный отбор арендаторов.

Риелторы советуют обращать внимание не только на платежеспособность, но и на адекватность потенциальных жильцов, их четкость в требованиях и готовность заключать прозрачный договор с прописанными условиями ответственности. Такая избирательность поможет избежать проблем и обеспечить стабильность арендных отношений в течение года.

Подробности тут: 

Отрасль: девелоперы теряют деньги и оптимизируют портфели, а ЗПИФы растут

Итоги 2025 года для девелоперов оказались неоднозначными. Несмотря на общий рост совокупной выручки крупных застройщиков Москвы и Подмосковья на 7%, ряд ключевых игроков столкнулся со значительным падением показателей. Причины кроются в сокращении объемов предложения, высокой зависимости от льготных ипотечных программ и сознательном отказе от дисконтов.

В этих условиях компании продолжают оптимизировать свои портфели, о чем свидетельствует сделка по продаже «Самолетом» части проекта в Люберцах тюменской «Бруснике».

Параллельно набирает обороты альтернативный инвестиционный инструмент — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости, чьи чистые активы в 2025 году выросли в полтора раза. Уход инвесторов с рынка прямых покупок жилья в пользу таких фондов, ожидаемый рост которых оценивается еще в 400-500 млрд рублей, становится заметным трендом на фоне снижения доходности по банковским вкладам.

Детали здесь: 

Коммерческая недвижимость: офисы дорожают и пустеют, а ТЦ воюют со снегом

Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует признаки охлаждения, особенно в офисном сегменте. Ожидается, что в 2026 году вакантность в офисах класса А в Москве вырастет до 7.8% из-за масштабного ввода новых площадей. При этом девелоперская активность замедляется: себестоимость строительства растет меньшими темпами, а объемы ввода бизнес-центров в ближайшие два года будут сокращаться. Несмотря на это, арендные ставки и цены продажи офисов продолжают увеличиваться, так как арендаторы, лишенные дешевых альтернатив, вынуждены продлевать договоры на существующих условиях.

Рынок торговой недвижимости также сталкивается с вызовами: непогода в январе привела к снижению трафика, обнажив уязвимость формата. В 2026 году ожидается пополнение предложения за счет объектов районного масштаба, однако вакантность будет расти, а арендные ставки — стагнировать, что указывает на сложный период адаптации для операторов.

Подробнее об этом: 

На десерт: вот такая у нас аюрведа

На фоне общей турбулентности верхний сегмент рынка демонстрирует свои уникальные тренды. Спрос на эксклюзивные объекты, такие как пентхаусы с ценниками до 11,5 млн рублей за квадратный метр, сохраняется, а покупатели фокусируются на высококлассной отделке и персонализированном сервисе.

Параллельно растет популярность премиального оздоровительного отдыха внутри страны. Российские санатории класса «люкс», предлагающие специализированные программы, несмотря на очень высокие чеки, сталкиваются с дефицитом предложения, поскольку состоятельные клиенты, ранее ориентированные на зарубежные курорты, теперь ищут альтернативы внутри России.

Подробности тут: 

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…