Одной из «граней в стакане» сегодняшней реальности стал небывалый доселе спрос на жизнь загородом. Сейчас уже трудно припомнить девелоперские маркетинговые медитации на тему, «что нам делать с этим поселком, чтобы, черт побери, его раскупили?!». Напуганные карантином, инфляцией и неопределенностью будущего сограждане скупают все, что еще не смели, а спрос рождает предложение. Но что же делать девелоперам, если хорошей земли под поселки – мало, а люди готовы платить?

Происходящее более чем банально. Возросший спрос на загородную недвижимость привел к тому, что на рынке массово появились привлекательные участки под застройку, рядом с Москвой, в стародачных местах и лесных массивах, но с сомнительными документами. Которые – на первый взгляд – выглядят вполне респектабельно. Но если раньше, приобретя подобный земельный надел, девелопер в 95% случаев мог рассчитывать на удачное завершение проекта, то сейчас ситуация изменилась – старые схемы уже не работают. Купив такой участок, девелопер может столкнуться не только с сопротивлением местных жителей и общественных организаций, но и жесткой позицией чиновников, которые значительно внимательнее относятся к нарушениям законодательства, чем раньше.

Итак, какие участки могут быть потенциально опасны для застройщиков коттеджных поселков?  В первую очередь, стоит насторожиться, если территория, предлагаемая посредниками, расположена в лесной зоне, хотя документы говорят об обратном. Теоретически, участок из лесного фонда не может быть продан или подарен, так как принадлежит государству. По закону его можно взять в аренду на 49 лет, но при этом здесь нельзя ни рубить деревья, ни обносить забором, ни возводить капитальные строения. То есть, для строительства поселка он априори не подходит. Но подобные участки все же оказываются на рынке, а чтобы выставить такую землю на продажу, используется схема по смене назначения земли.

Поэтому второй момент, на который нужно обратить внимание девелоперу – когда и на каких основаниях произошла смена назначения. Чем приобретение такого участка чревато для девелопера? Минимум: конфликт с местным населением и общественными организациями, суды, негативный информационным фоном в СМИ, что отразится на репутации и самого девелопера, и других его проектах, а также срывом сроков реализации, и, соответственно, финансовым потерям. Наглядные примеры — истории Липкинского леса в Одинцовском районе и Челюскинского леса в Мытищах, это дела нашумевшие, тянущиеся по нескольку лет. Кроме того, опытные брокеры и вовсе не рекомендует своим заказчикам рассматривать места вблизи дачных поселков в СНТ, ДСК или ТСН в виду крайне распространенной юридической нечистоты происхождения этих земель. Любое решение председателя или ТСН может быть оспорено в суде, а спорные решения могут поставить под вопрос весь проект.

Как такие схемы выглядят в реальности – расскажу на примере, с которым столкнулась лично. Итак, история произошла в Одинцовском районе, селе Жаворонки, ДСК (ТСН) им 1905 года. Это бывший стародачный кооператив (а дач в России теперь нет, по новому закону), в границы которого входит парк на 1,7 га и 5 га прилегающего леса, кадастровой стоимостью 104 млн рублей, то есть 200 тыс. рублей за сотку. Замечу, что в поселке села Жаворонки и окрестностях сотка земли в розницу стоит 500-700 тыс. рублей. Этой осенью местные жители с удивлением узнали, что 5 га леса у них больше нет: в ЕГРН в графе «назначение» этот участок теперь значится как частная собственность под ИЖС.

Более того, выяснилось, что они же сами – жители поселка и члены СНТ –  этот лес, а также пять участков общей кадастровой стоимостью более 110 млн рублей и … подарили четырем физическим лицам на общем собрании. Абсолютно бесплатно, замечу. Понятно, что в реальности никаких собраний не проводилось, и свои подписи под протоколом члены СНТ не ставили. В том, как это могло произойти, сейчас разбирается прокуратура и суд, куда обратились возмущенные жители, но факт оказался фактом – теперь этот участок земли может быть спокойно выведен на рынок и продан кому-то из девелоперов. Учитывая престижное месторасположение, а также проходящие по границе электрические мощности и магистральный газ, желающие построить на этом лесном участке современный коттеджный поселок найдутся достаточно быстро.

Однако уже в ближайшем будущем покупателей этой земли может настигнуть жесткое разочарование. Дело в том, что за последние годы подмосковные чиновники, пытаясь отстроиться от предшественников, раздававших разрешения на строительство направо и налево, гораздо серьезнее относятся к подобным ситуациям, и каждый из таких инцидентов рассматривают индивидуально. Кроме того, у общественных организаций и населения, пытающихся остановить уничтожение лесов, появилась и рабочая схема, позволяющая максимально быстро донести информацию о нарушении законодательства до контролирующих инстанций.

Жители тех же Жаворонков уже обратились за помощью к заместителю председателя правительства Московской области, министру экологии и природопользования Московской области Андрею Разину, который известен своей жесткой позицией. Например, этой весной по его инициативе был взят под охрану Баулинский лес в Раменском районе. «Это даст возможность быстрее выявлять и привлекать к ответственности тех, кто пытается «освоить» этот уникальный природный комплекс», — заметил тогда Андрей Разин. С большим вниманием к таким нарушениям относятся и Елена Казимир, возглавляющая комитет лесного хозяйства МО, и Общественная палата Подмосковья.

Совместными усилиями чиновников и активистов, защищающих леса, удается добиться немало. Вот только несколько свежих примеров. После тяжелой и продолжительной борьбы, начавшейся аж в 2014 году, Раменскому лесу решено придать охранный статус. Территории площадью 5 тысяч га будут включены в заказник «Донинский», в него войдут также Доненский и Богородский лесные массивы. Отныне здесь нельзя вести строительство и даже прокладывать дороги.

Победой борцов за лес закончилось противостояние в поселке Селятино Наро-Фоминского района. Комитет Лесного хозяйства Московской области выиграл суд у строительной компании: «решение Арбитражного суда Московской области от 7 февраля по делу № А41-41390/12, в соответствии с которым администрация Наро-Фоминского района Московской области обязана предоставить земельный участок площадью 73 гектара с кадастровым номером 50:26:0140601:842 в собственность открытого акционерного общества «Трест Гидромонтаж» за плату в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, отменено, в удовлетворении заявления ОАО «Трест Гидромонтаж» о предоставлении в собственность указанного земельного участка отказано».

Еще один яркий случай удачной работы инициативной группы – ситуация вокруг лесного массива вдоль Киевского шоссе. Активистам удалось добиться прекращения вырубки леса и строительства мото-парка на территории Новой Москвы, рядом с ЖК Ново-Никольское. Предполагалось вырубить 43 га леса и, к сожалению, было истреблено порядка 15000 деревьев,  однако строительство гоночной трассы удалось остановить.

Экоактивисты утверждают, что сегодня чиновники скрупулезно разбирают каждый кейс, попавший к ним от граждан, готовы поддерживать жителей в судах, более того, в некоторых случаях и сами инициируют обращения в судебные инстанции. По мере того, как информация о «подаренном» или «случайно переданном» лесе получает огласку, помимо общественного резонанса и проблем с проверяющими инстанциями, девелопер рискует получить и сложности с подключением к сетям, и активный конфликт с местными жителями. Поэтому каким бы высоким не был бы сегодня спрос на лесные участки, землю с подобными обременениями вряд ли можно считать привлекательным активом.