Редакторский_800-400

Чтобы разобраться, какие тренды уже сегодня действуют в загородном сегменте жилой недвижимости, а какие только начинают набирать силу, целесообразнее всего начать с понимания поведения покупателей, — того, как оно менялось в последние годы и месяцы, и каких еще сдвигов в психографике покупателя можно ожидать в ближайшей перспективе. 

Ведь в рыночных условиях именно спрос порождает предложение, и по мере того, как рынок загородной недвижимости все больше и больше становился «рынком покупателя», девелоперам приходилось все сильнее прислушиваться к их нуждам и предпочтениям, все глубже изучать потенциального покупателя, пытаясь предугадать его вкус и запросы на ближайшие несколько лет. Понимаем, что дело это очень непростое, ведь если просто спросить у покупателя, какой дом ему нравится, — он почти наверняка опишет продукт, уже существующий на рынке и наделенный свойствами, которые этому покупателю уже где-то встречались. А значит, и предлагать такой продукт рынку нужно было «вчера».

Площадь меньше, функциональность выше 

Итак, начнем с того, что уже более 10 лет в сегменте существует очень четкий курс на уменьшение площади домовладений и уменьшение площади придомовых участков. Все это происходит еще с 2008-2009 годов и сопровождается заметной рационализацией планировок домов. Причины этому просты, — покупатель в какой-то момент и сам стал более рационален, он научился считать деньги не только при покупке дома, но и придирчиво оценивать трудовые и финансовые затраты на его дальнейшую эксплуатацию. Во главу угла теперь ставятся функциональность, продуманность и комфорт.

Следующей важной тенденцией примерно в середине прошлого десятилетия стала диджитализация экономики, до сих пор постепенно меняющая образ жизни людей. Забегая вперед, скажу, что именно это явление (а никак не отдельно взятая пандемия Covid-19) заставило спрос на жилье перераспределяться в сторону загородных, малоэтажных форматов. Здесь тоже все просто и логично – постепенно отказываясь от необходимости ежедневного присутствия в офисе, трудящиеся москвичи понемногу «отвязываясь» и от определенной локации в черте города. Теперь все больше и больше людей могли позволить себе то жилье, которое сулило им более высокое качество жизни.

Примерно в те же годы и по тем же причинам в общем объеме покупателей стала постепенно расти доля холостяков и молодых семейных пар без детей. Хотя, конечно, большинство целевой аудитории и по сей день составляют семьи с детьми, но именно рост доли холостяков и молодых пар существенно повлиял на повышение спроса на домовладения площадью менее 100 квадратных метров.

Суммируя «накопленные» к 2022 году изменения в отношении наиболее востребованных площадей домов, можно сказать, что средние значения по сегменту сейчас находятся уже где-то на уровне 120-150 квадратных метров. И, с учетом продолжающегося роста спроса на компактные дома, можно ожидать еще некоторого снижения «средних» площадей по сегменту.

Популяризация финансовых инструментов 

Вторым по силе воздействия на рынок трендом стала, пожалуй, популяризация финансовых инструментов при покупке загородной недвижимости. С каждым годом все больший процент потенциальных покупателей хотел бы совершить эту сделку с использованием ипотечного кредита. В 2020-2021 годах их доля приблизилась к 80%, и уже тогда наличие выгодной ипотеки переместилось из разряда конкурентных преимуществ коттеджного поселка практически в разряд musthave. 

А в 2022 году уже почти 90% покупателей рассчитывают на получение кредита, причем более половины из них планируют продать имеющееся жилье для получения средств на первоначальный взнос. И это явление настолько мощно влияет на рынок, что когда после резкого подъема ключевой ставки ЦБ в начале марта последовал рост ипотечных ставок для населения – до запретительного уровня, — объем заключаемых сделок на рынке жилья сократился в несколько раз. 

Такую ситуацию мы наблюдали в марте-апреле этого года, и она, безусловно, повторится в случае, если условия кредитования снова существенно ухудшатся. А отвечая на вопрос, что появилось на рынке в этом году, мы с уверенностью можем сказать – сверхнизкие ставки по ипотеке. Ставок ниже 1% раньше никогда не было не только в загородном сегменте, но и даже в многоэтажном, городском, а ведь именно в нем традиционно появлялись наиболее заманчивые условия по ипотеке.

А в связи с появлением на рынке ипотечных ставок от 0,1% годовых нельзя обойти вниманием и тот факт, что загородная недвижимость, наконец, возвращается в число интересных инвестиционных инструментов. Можно вполне обоснованно предположить, что у этого тренда в среднесрочной перспективе есть ряд интересных сценариев для развития.

Продолжая «денежную» тематику, можно также отметить, что с конца 2021 года прекратился рост цен, стартовавший в мае-июне 2020 года. Вспомним, что тогдаза полтора года средняя цена квадратного метра загородной недвижимости поднялась примерно на 45%, и этот рост цены, на мой взгляд, куда существеннее повлиял на «обуздание» ажиотажного спроса в сегменте, нежели тот спорный факт, что спрос был отчасти удовлетворен и «исчерпан». Так вот, в 2022 году мы уже сколько-либо значимого подъема цен не фиксируем. Некоторые аналитики, конечно, отмечают технический ростцен в районе 10% за первый квартал, — но речь здесь идет, скорее всего, о «вымывании» с рынка наиболее дешевых лотов при совершенно недостаточном пополнении сегмента новым предложением. 

Перспективы: каким будет загородный рынок 

Как будет развиваться ситуация в ближайшей перспективе? Осенью 2022 года мы можем стать свидетелями беспрецедентного явления – некоторого снижения цены жилья. Снижения рублевых цен рынок недвижимости Московского региона в новейшей истории не знал, разве что, за исключением совсем незначительного эпизода в первом квартале 2009 года. Впрочем, и сейчас снижение обещает быть крайне несущественным, хотя и, возможно, более продолжительным по времени. А еще с некоторой долей уверенности можно предсказать некоторое смещение спроса из более дорогих сегментов недвижимости в более бюджетные. Отдельные признаки наступления этого тренда становятся заметны уже с марта 2022 года.

Не такой мощной, но связанной с предыдущими и, возможно, одной из самых интересных для рассмотрения тенденций является, на мой взгляд, наступающая «свобода» покупателя от привязанности к той или иной строительной технологии. Любопытно, что наряду с этим потенциальный покупатель сегодня намного более осведомлен о специфике стройматериалов и технологий, которые присутствуют на рынке, чем еще несколько лет назад. Но уже в 2021 году, когда происходил резкий подъем себестоимости тех или иных строительных материалов, стало заметно, что спрос очень оперативно и легко перераспределяется в сторону тех технологий, которые в моменте оказывались сравнительно доступнее. А в 2022 году эта тенденция лишь продолжает набирать обороты.

Было бы ошибкой не отметить и такой относительно новый тренд, как существенное усиление неуверенности потенциального покупателя в завтрашнем дне. Продавцы недвижимости его очень остро ощущают весной и летом 2022 года как участившиеся периоды «замирания» и «выжидания», когда моменты неплохого спроса сменяются периодами снижения покупательской активности – как из-за объективных внешних факторов, так и просто под воздействием «новостной ленты». Чувствительность покупателя к риску выросла до рекордных значений, и это также неминуемо накладывает свой отпечаток на то, какие форматы предложения на рынке загородной недвижимости становятся более востребованными. Массовый покупатель больше не может себе позволить годами ждать переезда, не имеет права сильно ошибиться в объеме затрат на отделку, а еще он боится «недостроя» или ухудшения финансового положения своей семьи.

А это значит, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе на рынке загородной недвижимости сохранится целый ряд устойчивых трендов:

  • Дальнейшая оптимизация размеров домовладений;
  • Рационализация планировок;
  • Максимальная оптимизация всех предложений по цене;
  • Погоня за наиболее выгодными ипотечными программами;
  • Максимальная ликвидность на рынке окажется у построенных домов и домов с отделкой, оформленных в собственность и продающихся по договору купли-продажи (как у гарантирующих «закрытый чек», быстрый переезд и минимизирующих риски покупателя);
  • Увеличение доли рынка строительных технологий, некоторые из которых до сегодняшнего дня совсем не могли похвастаться популярностью;
  • Рост требований к технологичности и энергоэффективности домов, что призвано помочь собственникам сэкономить на коммунальных платежах;
  • Рост требований к общественным пространствам и внутренней инфраструктуре поселков, продиктованный желанием покупателя сохранить «почти городской» уровень бытового комфорта за городом;
  • Нормой при покупке дома совсем скоро станет выбор комплектации дома по конфигуратору, ведь это неизбежный итог технологизации и индустриализации отрасли на фоне усиливающейся конкуренции за покупателя.