Количество судебных споров в российских арбитражных судах, связанных с установлением сервитута, растет с каждым годом. Если в 2019 году таких дел было 6435, то уже в прошлом году –  7782. Пока, к сожалению, мало кто из владельцев и/или покупателей земельных участков и коммерческой недвижимости задумывается о сервитуте, а тем временем судьи все чаще встают на сторону соседей, которые требуют положенное им по закону — право пользоваться чужим имуществом. Серьезные проблемы из-за сервитута может получить и девелопер, который приобретает участок под застройку, и частник, купивший 6 соток на окраине садоводства, и инвестор, вкладывающий деньги в коммерческую недвижимость. Как это может быть, спросите вы? Легко!

Немного юриспруденции

Согласно российскому законодательству, сервитут – это право ограниченного пользования имуществом, находящегося в собственности другого человека или юридического лица. Институт сервитутов возник еще в Древнем Риме, а в России нашел свое отражение в Соборном уложении 1649 г., которое предусматривало возможность ограничения права собственности одного владельца в пользу другого (или других). Возникновение и развитие института сервитутов связано с появлением частной собственности на землю, до этого все имущество было в общественной собственности. С того момента, как собственник перестал быть обязанным предоставлять право пользования своим имуществом другому лицу, и возникла необходимость урегулирования этих вопросов. Ведь если из-за чьего-то забора к домам односельчан не может подъехать пожарная машина, то общество будет решать проблему именно за счет этого забора, пусть и законно установленного владельцем.  

Сервитуты бывают частными, устанавливаемые в интересах одного лица, и публичными – для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или жителей. В российском законодательстве все вопросы сервитутов регулируются статьей 274 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)».

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этой землей.

Сервитут может быть установлен как по соглашению сторон, так и судом, т.к. закон предписывает соблюдение нескольких обязательных условий при его установлении. Это перечень лиц, в пользу которых установлено ограничение (иные субъекты не смогут воспользоваться беспрепятственным проездом или проходом через участок); срок действия; размер вознаграждения собственнику на ограничение его права; а также условия пользования — размер территории, через которую возможен беспрепятственный доступ и временные ограничения (например, с 10 до 22, кроме выходных дней).

Опасная земля: коммуникации и проезд

Девелоперам, желающим приобрести площадку под застройку, я бы рекомендовала перед покупкой не только проверить юридическую чистоту земли, но и выяснить, что происходит на соседних участках с коммуникациями. А точнее, проведены ли туда газ, вода и электричество. В противном случае соседи могут в судебном порядке потребовать прокладки коммуникаций через участок застройщика. Они также имеют право получить возможность свободного прохода и даже проезда через площадку к своей собственности.

Причем речь пойдет не о тропинке по краю участка, а о создании полноценной дороги шириной от 3.5 до 6 м, в зависимости от высоты строящихся зданий, и с соблюдением всех «требований к пожарному проходу, проезду и подъезду к зданиям и сооружениям» (в соответствии правилами противопожарного режима, вступившими в действие  с 1 января текущего года по постановлению №1479). И – после проведения экспертизы – суд примет сторону соседей, обязав девелопера обеспечить все вышеупомянутое. Во всяком случае, подобных решений в последние годы было принято достаточно, чтобы обозначить зарождающийся тренд. 

Аналогичные проблемы могут возникнуть и у покупателя-частника, который приобрел участок для строительства дома или дачи. Отмечу, что в последнее время суды стараются вставать на сторону собственников, которым требуется сервитут, даже если это ущемляет права кого-то из соседей. Например, если подъезд к дому на несколько семей проходит по территории одного из владельцев, то, по моей практике, даже после проведения экспертизы суд может узаконить такой сервитут. В этой ситуации собственнику недвижимости не удалось в судебном порядке перекрыть дорогу, чтобы использовать собственную землю для своих нужд, несмотря на то, что к дому можно было подъехать и другими путями. 

Опасная недвижимость: за вход придется доплатить 

И если с сервитутами на землю все более или менее понятно, то с сервитутами в сфере коммерческой недвижимости ситуация выглядит значительно сложнее. Когда некоторые мои клиенты приобретали площади в офисных комплексах, они и не предполагали с какими сложностями в будущем могут из-за этого столкнуться. Казалось бы, становясь собственником офиса, инвестор ничем не рискует: сделка законна, никем не оспаривается, какие могут быть риски?

Приведу в пример ситуацию с ООО «МЭСТ31», купившим площади на втором и третьем этажах офисного комплекса в Белгородской области, которая выглядит анекдотично лишь на первый взгляд. На момент рассмотрения судебного спора сотрудники и клиенты ООО «МЭСТ31» … не могли попасть в собственные помещения, т.к. сосед, являвшийся владельцем первого этажа, закрыл для них единственный вход в здание. Ему не нравилось, что посторонние люди находятся на принадлежащем ему этаже, а порядок пользования МОП (места общего пользования) при заключении сделки не был прописан, и это позволило владельцу первого этажа диктовать свои условия собственникам второго и третьего. 

Мирным путем урегулировать конфликт не удалось, т.к. ни на какие компромиссы нелюдимый сосед не шел, предлагая ООО «МЭСТ31» пристроить к зданию лестницу, ведущую прямо на второй этаж, поэтому пострадавшие были вынуждены обратиться в Арбитражный суд за защитой своих интересов. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Закон определяет, чтобы лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника не могут быть обеспечены иным способом, и в ситуации с ООО «МЭСТ31» экспертиза это подтвердила.

Но на этом дело не закончилось. Даже в таком очевидном случае суду необходимо определять размер платежей, которые должны компенсировать потери собственнику обремененного земельного участка или недвижимости. Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом. На размер платы влияют также характер и интенсивность использования имущества лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Суд, с учетом проведенной по делу экспертизы, установил для ООО «МЭСТ31» право ограниченного пользования нежилым помещением для бессрочного и беспрепятственного входа и выхода сотрудников и посетителей, вноса-выноса материальных ценностей ежедневно в период с 08-00 до 23-00, а также круглосуточно и постоянно для прохода лиц при возникновении чрезвычайных ситуаций. При этом с ООО «МЭСТ31» в пользу владельца первого этажа была взыскана плата за сервитут в размере 96 283 рублей единовременно.

Таким образом, компания добилась возможности беспрепятственно пользоваться своей недвижимостью, но при этом были потеряны время (судебное разбирательство тянулось около года), и деньги. Всего этого бы не произошло, если бы в момент заключения сделки в договоре был прописан порядок пользования МОП. Поэтому подводя итог, хочется обратить внимание на важность при приобретении недвижимости и земли учитывать и риски ограничения в пользовании своим имуществом.