«Вас много, а я одна!»
Ещё пять лет назад можно было сравнительно легко провести разграничение покупателей жилья «для себя» и инвесторов. Первые искали «квартиру мечты», особенно не задумываясь об её инвестиционных характеристиках (к примеру, о ликвидности). Вторые были немногочисленным сообществом профессионалов, которые съели собаку на вложениях в котлован и хорошо знали, какой застройщик не рискует стать проблемным.

Сейчас ситуация поменялась. Резкий рост цен, ипотечный бум, рекордное количество сделок, внедрение проектного финансирования – всё это заставило нас убедиться в том, что жилье – это инвестиционный актив. Если раньше стартовые цены «отрастали» на 20-30% за два-три года, то сейчас в успешном проекте это может произойти за 2-3 месяца. Покупатели «для себя» стали чаще рассматривать свою «квартиру мечты» в том числе и как объект вложений. А узкое сообщество инвесторов, которые охотились за рисковой премией участника долевого строительства, стало пополняться новичками-любителями. Всем захотелось по кусочку огромного девелоперского пирога.

Друзья, коллеги, знакомые, родственники, соседи – кто только не обращался ко мне с вопросом: «Лен, в какой проект инвестировать? Дай инсайт!». Поначалу отвечала, но когда поняла, что превращаюсь в справочное бюро, да еще и с фантомной финансовой ответственностью (понятно, что каждый действует на свой страх и риск, а советы – бесплатные, но всё равно консультация знакомым людям обязывает), я решила, что пора дать рынку нормально упакованный путеводитель для инвестора.

Мы говорим не компас, а компас
Каждый квартал на московский рынок новостроек выходит в среднем по 20 проектов. Все они берутся на карандаш нашими аналитиками из «Метриум». Мы знаем про них всё: цены, сроки строительства, масштабы и т.п. Но никогда раньше не пытались оценивать их с точки зрения инвестиционной привлекательности. Да и не только мы – на рынке вообще нет регулярных и подробных разборов новых проектов новостроек для частных вложений начинающих инвесторов. Вот поэтому они и осаждают личку в Фейсбуке, звонят на работу, стучатся в дверь – спрос на информацию есть, а предложения – нет.

Решила, что такой обзор будем делать мы, а я, наконец-то, завершу славную карьеру инвестиционного консультанта на общественных началах и просто буду публиковать наше исследование или сбрасывать его тем, кто обращается ко мне лично. Конечно, мы не стали замахиваться на уровень платного анализа под ключ – такой цели не было. Нужно было хотя бы в первом приближении понять, в какие новостройки можно вложиться, а в какие не стоит, и рассказать об этом людям. Мы как бы даем читателю компас, а он уже сам решает двигаться по направлению его стрелки или нет.

Не ошибается тот, кто ничего не делает
Вообще-то это непросто: разработать и внедрить методику инвестиционной оценки проектов новостроек и при этом не парализовать работу сразу двух отделов (аналитики и PR) компании многочасовыми расчетами, замерами и сбором информации. Пришлось искать баланс между трудозатратами и удовлетворительным результатом. Мы разработали критерии оценки – умеренные цены на старте, хорошее расположение, низкий уровень конкуренции, обеспеченность инфраструктурой. Поскольку проектов выходит очень много, решено было часть с подсчетами и баллами в релизе опустить, и говорить только о тех, кто занял первое место рейтинга, иначе, казалось тогда, рассказ о потенциально доходных проектах превратится в скучную диссертацию. Первый релиз выпустили.

И тут я почувствовала – что-то не то. Текст получился рекламным, хотя, по сути, он таковым абсолютно не был. Если мы будем каждый квартал хвалить какие-то проекты, а другие – критиковать, не раскрывая при этом полностью почему, не будет ли это похоже на рекламный зашквар и джинсу? Конечно, будет!

Поэтому решили, во-первых, уточнить методику оценки, раскрыть её балльную систему, во-вторых, сделать её прозрачной (мы публикуем её описание в каждом исследовании), в-третьих, показывать полную выкладку с расчетом рейтинга, чтобы было понятно, почему мы кого-то хвалим. И, конечно, никому не подыгрывать – даже самым любимым застройщикам и проектам. Кстати, именно поэтому в рейтинге мы предусмотрели такой критерий, как «качественный уровень». Мы представили, что есть такой идеальный проект, который набрал бы в нашем рейтинге максимальный балл. И каждый оцениваемый проект сравнивается с этим гипотетическим идеалом. Поэтому даже если какой-либо жилой комплекс занимает первую позицию рейтинга, но зарабатывает только 40% от баллов идеала – выводы делайте сами.

Кухня аналитика
Чтобы всё было по-честному, анализ должен быть максимально формализованным, «цифровым», точным и подробным. Для последнего исследования мы сделали таблицу с оценкой 18 новых проектов. В ней 738 ячеек! В каждую мы вносим ту или иную информацию о проекте, которая влияет на балл – сколько минут идти до ближайшего метро, сколько ехать на машине до Садового кольца, какая средняя стоимость квадратного метра, какая площадь застройки, сколько стоят ближайшие конкуренты, есть ли рядом кладбище или прекрасный парк, есть ли собственные детские сады, школы и другая инфраструктура. Говоря проще, смотрим на проект глазами инвестора и оцениваем его плюсы и минусы, собирая при этом максимум информации из открытых источников.

Недавно мы еще раз усовершенствовали методику – сохранили в основе изначально разработанные 7 критериев (цена, транспортная доступность, удаленность от центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, новизна концепции), но разделили их на потребительские и инвестиционные. Инвестиционным (цена и масштаб) придали дополнительный вес, чтобы какой-нибудь проект с идеальными потребительскими характеристиками, но космическими ценами «случайно» не попал в топ.

К чему я это? Нет идеальных методик. Это рабочий инструмент, который постоянно нуждается в точной подстройке, мы её делаем и будем продолжать делать. Главное, чтобы в своей основе подход оказался верным.

Что в итоге
Работает ли наш компас? Можно ли ориентироваться на его показатели? Цифры говорят: да. К примеру, в мае 2019 года в нашем первом «Компасе» мы рекомендовали для вложений проект «КутузовГрад II». Он вышел в феврале того года и стоил 175 тыс. рублей за кв.м. К декабрю 2020 года он подорожал до 280 тыс. рублей – рост цены на 60%.

Из недавней истории: в мае 2020 года мы советовали обратить внимание на проект Monodom Family, который вышел по цене 190 тыс. рублей за кв.м, а сейчас он уже стоит 222 тыс. рублей (за полгода «квадрат» подорожал на 17%). Всё это значит, что суть инвестиционного подхода поймана верно, и мы получаем правдивый результат.

И вы знаете – мне всё равно пишут и звонят, только теперь просят сделать подробный анализ уже конкретного проекта. Вот я и подумываю – не открыть ли консалтинговое бюро?)

А если серьёзно, то спрос на инвестиционную информацию будет расти. Экономика стагнирует, доходность традиционных активов для вложений снижается. Никто не знает, что будет со страной через год. В таких условиях любой покупатель жилья, как я заметила выше, немного превращается в инвестора. Он думает о квартире как об активе, ему нужна инвестиционная экспертиза, не говоря уже о тех, кто реально хочет заработать на вложениях, но рынок новостроек представляется ему тёмным лесом. Не хотите в нём заблудиться? Берите мой компас.