карттинка

В последние годы в Москве появляется все больше исторических особняков, которые реновированы под апартаменты с сохранением не только известного адреса в центре столицы, но и самого духа здания. Увеличение числа подобных проектов свидетельствует о растущем спросе на такой тип недвижимости. Действительно, центр города и история места в сочетании с ультрасовременной «начинкой» здания притягивает состоятельных покупателей. Но сам по себе процесс реновации – достаточно трудоемкий и имеет высокие риски в ходе реализации девелопером.

Работу девелопера над объектом, который предполагает реконструкцию исторического здания, может сдерживать несколько факторов. Первый, и самый главный –  административно-правовой, именно он серьезно влияет на сроки реализации проекта, т.к. процесс оформления разрешительной документации может занимать до пяти лет. Второй опасный момент, подстерегающий девелопера – неправильно выбранная экономическая модель. Цена ошибки может быть фатальна: в некоторых случаях проект становится нерентабельным для застройщика, и он вынужден от него отказаться.

Учитывая, что речь идет именно об исторических зданиях, то в любой момент, причем уже на этапе строительства, может обнаружиться какой-либо ранее скрытый дефект конструктивной части, и девелоперу придется на ходу менять проектные решения и проводить какие-то работы, изначально не предусмотренные бюджетом проекта. Подобные риски сложно спрогнозировать, любое старинное здание всегда остается «котом в мешке», и такие форс-мажоры могут привести к резкому увеличению стоимости строительства. При этом стоимость квадратного метра, так или иначе, диктуется рыночными условиями.

Именно поэтому перед стартом работ по реконструкции здания, девелоперу имеет смысл оценить объект по следующим критериям.

  1. Юридический аудит. На балансе какого юридического лица в настоящий момент находится объект, история перехода прав собственности, нет ли на нем каких-либо запретов или долговых обременений, не является ли объект предметом залога.
  2. Разрешительная документация. Прежде чем начать сбор пакета документов для реконструкции объекта и создания проекта, нужно понять, под какой функционал данное здание можно использовать как документально, так и физически.
  3. Технический аудит. Проведение экспертизы и получение технологических отчетов о том, в каком состоянии в настоящий момент находятся конструкции и финишные покрытия в здании, а также оценить геоподоснову.
  4. Анализ отношения общественности к исторической ценности здания. Общественное мнение о реализации проекта может быть неоднозначным. С одной стороны, девелопер сохраняет историческое наследие, с другой превращает его из общественного достояния в частную собственность. Имеет смысл еще на этом этапе оценить риск «черного» PR публичных активистов и «борцов за сохранность исторического наследия».

После оценки объекта по этим четырем критериям имеет смысл сделать первые наброски концепции продукта, а потом, уже на основании всех полученных данных, разработать общую стратегию. И, конечно, при реализации подобных проектов первична экономика. Тем, кто только собирается заняться реконструкцией зданий, следует учитывать, что погрешность экономических прогнозов может составлять от 10 до 30% от бюджета, причем даже при качественно проведенном техническом аудите. Чем больше и плотнее начинаешь работать со зданием, тем больше нюансов начинает проявляться. Это и изменения в конструктивной системе, и вопросы по инженерной составляющей, и изменения в законодательстве.

Очевидно, что как новое строительство такие проекты точно не стоят. Снести здание и построить на этом месте новое – на 30-40% дешевле, чем реконструировать. При этом при правильной экономике проекта практически любой рост себестоимости реновации здания можно компенсировать грамотными продажами. Именно поэтому при планировании финансовой модели в нее изначально должна закладываться некоторая эластичность, а также быть разработано несколько стратегий продаж.

Не стоит забывать и об оптимизации. Девелопер, который работает с такими объектами, должен быть гибок и готов оперативно менять подрядчиков и материалы. Себестоимость реновации исторического здания непредсказуема, поэтому гибкое управление рисками и четкий плановый контроль должны сопровождать реализацию проекта на всех этапах. Дорогостоящий процесс восстановления элементов исторического декора и премиальные отделочные материалы порой требуют проведения внеплановой оптимизации по другим работам.

Следующий важный этап – вывод проекта на рынок. И тут главное, понять, в какой момент нужно провести первую продажу. Последняя продажа, кстати, не менее важна – и девелоперу также важно понимать, когда ее провести. Учитывая, что к сроку сдачи комплекса в эксплуатацию цена на лоты в историческом особняке может вырасти более, чем в 2 раза – девелоперу стоит задуматься, нужно ли реализовывать сразу большой объем на старте продаж.

На мой взгляд, любая реконструкция должна быть оправданной. Для центра Москвы важно сохранить морфологию исторической застройки. Объекты культурного наследия – важный недвижимый фонд, представляющий ценность для нации в целом. Поэтому задача девелопера – не разрушать, а помогать сохранять эти здания в историческом облике, используя современные подходы.