Редакторский_800-400 (47)

Из 165 жилых комплексов Москвы 130 предлагают скидки от 10 до 25%. И это несмотря на то, что в эру эскроу-счетов не зависящие от денег дольщиков застройщики скидки давать не должны. Они теперь строят на кредитные средства банков и могут себе позволить временно просесть по продажам ради получения запланированного, позитивного финансового результата по проекту. Возможно, на дисконте настаивают кредитующие девелоперов банки, рассчитывающие на выполнение планов по наполнению эскроу-счетов – тех самых планов, которые были утверждены ещё в «тучные годы», то есть в более позитивные с точки зрения спроса на недвижимость. Или это от того, что небольшое количество банков кредитуют большое количество строек и теперь банкиры зависят от денег дольщиков? Или повышенные проценты по кредитам в случае не наполнения эскроу-счетов «рвут» финансовые модели девелоперов?

Да. Все финансовые планы, закладывавшиеся в оптимистичный период 2020 и 2021 годов, были «заряжены» оптимизмом до краёв и включали в себя бесконечный рост количества сделок и бодрую динамику увеличения цены за квадратный метр.

Сегодняшняя же пессимистичная реальность диктует банкам и застройщикам два пути: либо отказаться от выполнения планов по продажам, не загружая эскроу-счета деньгами и таким образом увеличивая выплачиваемый банку процент за использование средств финансовой организации, либо же давать скидки.

Есть ещё третий путь, но пока по нему мало кто движется. Почему? Да потому, что он гораздо сложнее, чем предоставление скидок: он требует концентрации на продукте, маркетинге и продажах для создания отличных от конкурентов проектов, максимально удовлетворяющих будущие потребности покупателей недвижимости и инвесторов. Потому что ключевых групп клиентов на этом рынке две или даже три (так будет правильнее) – те, кто пользуется ей сами, те, кто перепродаёт, и те, кто сдаёт. И тот девелопер, который не только будет лучше всех понимать потребности каждой целевой аудитории, но и сможет создать или усовершенствовать свои продукты для максимального удовлетворения этих потребностей, плюс сможет ярко и агрессивно донести эти отличия до представителей целевых аудиторий – тот и сможет продавать больше всех и дороже всех. И конечно, у него не будет нужды в предоставлении скидок.

Но пока таких на рынке немного. 

К сожалению, сегодня я наблюдаю обратное. Некоторые застройщики с марта пересматривают проекты и «скидывают» то, что посчитали балластом. Началось массовое снижение себестоимости проектов. Отказ от всего, без чего, по мнению застройщиков, можно обойтись. И это очень плохая тенденция, потому что влияет на доверие покупателей к рынку в целом. И, как следствие, на принятие решения о покупке недвижимости именно сейчас. Рынок инертен. И эта инерция нарастает в любую «сторону». В 2020 году она «шла» в направлении покупки недвижимости, так что если сейчас «маятник» качнется в сторону отказа от покупки, то «схлопывание» московского рынка недвижимости ускорится.

Продолжаем про скидки. 58 из 130 предоставляющих скидки жилых комплексов реализуют квартиры без эскроу. Эти, вообще могут начать рассчитываться с подрядчиками квартирами. Что, возможно, уже и начинает происходить. В отчёте BnMAP.pro за июль значится резкое увеличение количества оптовых сделок с юридическими лицами. Быть может это оно? Пока их немного, и надеюсь этот тренд не будет развиваться, потому что иначе московский рынок недвижимости может ожидать сценарий, развернувшийся в городе Пенза в 2016 году. Тогда рынок «рухнул» в результате действий одного, но крупнейшего застройщика города.

Надеюсь, что все 58 жилых комплексов, которые продают сейчас квартиры без использования эскроу-счетов, не поведут нас всех в пропасть по этой опасной дорожке. Потому что в общей сложности это 14,5% лотов в экспозиции (в количестве 4165 квартир) и они способны весьма сильно повлиять на первичный рынок. И возможно, на какое-то время, даже парализовать продажи на нём.

Для лучшего понимания давайте посмотрим на спрос. Ведь именно отсутствие спроса является главным драйвером увеличения скидок на квартиры.

После глобального апрельского падения, рынок пока барахтается, продолжая проседать не только в сравнении с продажами 2021 года, но и к показателям 2020-го. Причём рынок «уменьшается» не только по количеству сделок, но и по метражу приобретаемых квартир.

Площадь приобретаемых лотов на 24% меньше, чем в 2021-м. И это говорит нам о том, что собственных средств у покупателей на минимальный первоначальный взнос. Поэтому спросом на рынке пользуются только самые маленькие квартиры, по верхней границе размеров субсидии предоставляемой государством. Показатель в 95% приобретаемых с использованием субсидируемой государством ипотеки квартир подтверждает моё предположение. То есть, рынок недвижимости живёт за счёт аппарата искусственной вентиляции лёгких, которым управляют из Кремля. 

Средняя цена квадратного метра в столице на данный момент – 341 000 рублей. Учитывая, что от этой цены можно получить скидку от 10% до 25%, или ипотеку под 1,9% годовых на весь период кредитования (ипотека, субсидируемая застройщиком, по сути, та же самая скидка), то среднюю цену на рынке правильнее будет определить, как 341 000 рублей минус 20% = 272 000 рублей. Показатель, который уже ниже прошлогодней цены метра в 320 000 рублей. Это очень приблизительные расчёты, но если определить среднюю скидку в размере 15%, тогда получится 289 000 рублей за квадратный метр. Но, на мой взгляд, наметившийся тренд понятен.

Теперь давайте посмотрим, насколько наполнен наш магазин квартир. Всё ли выставлено на полки или часть товара хранится в подсобках? Когда покупатели начнут наблюдать «прорехи», свободные места на полках способны заставить их поторопиться с покупкой?

Средний темп реализации лотов с апреля по июль – 3 450 единиц в месяц.

Коэффициент поглощения демонстрирует сегодня удивительный для Москвы показатель: 3,1. Это значит, что если ни один проект и ни одна квартира на рынок в ближайшие три года не выйдут, то выставленных застройщиками на продажу лотов хватит на 3 года и ещё почти месяц. Сегодняшняя доля остатков к текущему проектному объёму – 62%. То есть, ещё 38% уже возводимой недвижимости пополнят экспозицию. И новые проекты продолжат выходить. Рынок недвижимости инертен и каждый проект перед открытием продаж требует нескольких лет подготовки.

Вывод напрашивается неутешительный: если спрос не вернётся, то текущих запасов нам с вами хватит на 5 лет. Для покупателей это означает ещё большее снижение цен, и возможность долгого выбора идеальной квартиры без необходимости торопиться. Но устроит ли такая динамика застройщиков и банкиров?

Хорошо бы, конечно, всё это списать на традиционный летний спад, якобы связанный с отпусками. И с нетерпением ждать начала осенней деловой активности, лелея надежду на светлую будущее. Но если надежды не оправдаются?

Все цифры, используемые в данном материале, любезно предоставлены bnMAP.pro.