Российский рынок жилой недвижимости в последние два года находится на подъеме и кажется привлекательным для инвесторов, желающих заработать на росте акций. Однако такие вложения подходят не всем.

Цена и доходность

Российские девелоперы активно выходят на фондовый рынок. На бирже уже торгуются акции таких застройщиков как ГК «ПИК», ГК «Самолет», «Группа ЛСР», «Эталон» и «Инград». И, в том числе на фоне высокого спроса на недвижимость, многие компании растут в цене. Например, акции «Самолета» за прошлый год подорожали более чем в 4,7 раза, «Инграда» — на 55%, ГК «ПИК» — на 113%.

В связи с этим инвестиции в отечественных девелоперов выглядят привлекательными, к тому же для покупки акций вовсе не обязательно обладать большим капиталом, особенно в сравнении с покупкой недвижимости. Так, минимальный порог входа для Москвы составляет около 8 млн рублей в случае с жильем и 10−15 млн — при приобретении коммерческой недвижимости. В свою очередь, акции застройщиков могут стоить менее 100 рублей за штуку. Минимального рекомендуемого порога входа как такового не существует, каждый инвестор определяет его для себя сам.

Купить ценные бумаги можно как у российских брокеров, оказывающих услуги торговли на фондовом рынке («Мосбиржа», «СПБ Биржа»), так и в брокерских подразделениях банков (ТCS, ВТБ, «Cбер», «Альфа Банк»). Причем процесс покупки акций на фондовом рынке сегодня едва ли сложнее заказа товаров в онлайн-магазине, сделки по продаже или покупке занимают не более пары минут.

При этом – в первую очередь – стоит отметить, что такие инвестиции подходят далеко не каждому, это очень высокорисковые вложения и при неправильном подходе можно достаточно быстро потерять все деньги. Я категорически не рекомендую инвестировать и тем более торговать на фондовом рынке, не получив хотя бы минимальных знаний в этой области и не составив собственный риск-профиль. Только после этого будет понятно, какую часть капитала стоит разместить на фондовом рынке, какие инструменты стоит выбрать.

Также не стоит забывать о диверсификации – необходимо распределять свой капитал, покупая не только акции кампании российских девелоперов, но и акции других компаний из другого сектора и из других стран. На мой взгляд, объем инвестиций в одну компанию не должен превышать 3−5% от всего капитала, который планируется вложить в фондовый рынок.

Кроме того, есть еще, как минимум, два основных табу для начинающего инвестора. Первое — это приходить на фондовый рынок с заемным капиталом и/или использовать маржинальную торговлю (торговлю с плечами), второе — устанавливать себе короткий срок для инвестиций (менее трех лет). То есть, если инвестируемый капитал с большой долей вероятности может понадобиться за эти три года, то лучше подыскать другие инструменты для инвестиций, например, облигации.

Также не стоит ожидать быстрой доходности и «больших иксов». Да, действительно, такие примеры, как в случае с пятикратным ростом акций ГК «Самолет» в течение года, время от времени встречаются на фондовом рынке, но это практически невозможно предугадать, тем более начинающему инвестору. Опять же, бывают и обратные примеры. Поэтому нужно ориентироваться на долгосрочные инвестиции и диверсификацию, такой подход минимизирует риск потери денег.  

Нельзя забывать и про налоги: 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Если сумма общего дохода за год превысила 5 млн рублей, то с суммы превышения надо заплатить 15%. При этом при определенных обстоятельствах инвестору может быть выгодно использование ИИС (индивидуальный инвестиционный счет), это позволяет снизить налоговую нагрузку. 

Как выбрать подходящий фонд

Инвестируя в покупку акций на фондовом рынке, инвестор может заработать в случае роста стоимости акций и выплат дивидендов. Дивидендная доходность, как правило, невысокая и составляет 5−10% годовых. И нужно понимать, что дивиденды — это не банковский депозит, при определенных условиях, например, ухудшении рыночной конъюнктуры (падении цен и спроса на недвижимость) или финансового состояния эмитента компания может прекратить выплаты.

У акций девелоперских компаний достаточно высокая ликвидность, их можно легко перепродать при необходимости. Оптимальный вариант для начинающих инвесторов, по моему мнению, — инвестиции через биржевые инвестиционные фонды (ETF), которые профессионально балансируют портфель по странам, секторам, типам и так далее. Здесь нет стремительного роста, однако риски в этом случае сводятся к минимуму.

У российского инвестора есть выбор из разных фондов, в которые он может проинвестировать, однако не все они доступны для неквалифицированных инвесторов. Кроме ETF, есть еще инвестиции через ЗПИФ, фонд собирает средства пайщиков под конкретный проект, а после завершения сбора прием средств останавливается до следующей сделки. Начальная цена пая для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 тыс. рублей, в фондах для квалифицированных инвесторов порога входа нет. Доходность ЗПИФН варьируется в среднем от 5 до 15% годовых.

При выборе инвестиционного фонда нужно обратить внимание на управляющую компанию, стратегию, условия для инвесторов и все комиссии за управление. При этом важно понимать, что прошлые успешные с точки зрения доходности периоды фонда не означают, что и в будущем фонд будет показывать не меньшую доходность.

Как выбрать девелопера

У каждого игрока рынка недвижимости разный портфель проектов и стадии их реализации, а значит и предполагаемая выручка, операционные издержки, долговая нагрузка (хотя в сравнении с зарубежными компаниями она в целом низкая), поэтому нужно анализировать каждого эмитента в отдельности.

Но нужно понимать, что есть факторы, которые не зависят от эмитента — к примеру, рыночная конъюнктура. Кроме того, со стороны особенно начинающему инвестору крайне сложно полностью проанализировать финансовые показатели компании. Нивелировать риски можно только риск-менеджментом, балансировкой портфеля и трезвым подходом к инвестированию.

Чтобы выбрать конкретные компании, нужно провести комплексный анализ, оценивая финансовые показатели девелоперов, бизнес-модель застройщика (наличие собственного производства стройматериалов, основные направление деятельности), корпоративное управление, темпы строительства и сдачи проектов, а также регионы присутствия.

Перспективы рынка недвижимости

В перспективе ближайших 12 месяцев я оцениваю рынок недвижимости как умеренно растущий либо стагнирующий. Лидеры рынка продолжают работать над увеличением своего портфеля проектов и пополнением земельного банка («ПИК», «Группа ЛСР», «Эталон»).

При этом ПИК имеет шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае, а «Самолет» планирует провести SPO в 2022−2023 годах. Все это должно повысить ликвидность акций данных застройщиков и привлечь крупных инвесторов.

Программа льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2022 года, уже не окажет такого сильного влияния на продажи, как в прошлые годы — обновленные условия (кредит со ставкой до 7% годовых и с максимальной суммой в 3 млн рублей) не подходят для Московского региона, где сосредоточен основной портфель проектов ведущих девелоперов.