Редакторский_800x400

Строительная отрасль — это не только разрозненные игроки со своими интересами, но общая проблематика всех участников, требующая для ее решения общих усилий.

Клуб инвесторов Москвы (КИМ) является такой платформой по объединению крупнейших застройщиков. Члены КИМ — это известные на рынке инвестиционно-строительные компании с портфелем от 1 млн кв. м, такие как «Инград», ФСК, «КРОСТ», ЛСР и многие другие. Основная деятельность КИМ – консолидация позиций членов по волнующим вопросам, разработка предложений по регуляции отрасли и последующее вынесения в органы власти. Вот уже почти 10 лет КИМ возглавляет исполнительный директор Владислав Преображенский, с которым мы сегодня обсудим наиболее острые проблемы строительного сообщества.

– В последнее время КИМ много заявлял о необходимости рефинансирования застройщиков. Как может быть реализована эта мера, и чем она может помочь строительной отрасли в текущем году?

— Такая проблема действительно существует: у нас конкурентный рынок, но, к сожалению, рефинансировать проектное финансирование достаточно проблематично. Не предусмотрена автоматическая процедура перевода эскроу-счетов в другой банк при рефинансировании проектного кредита.

Эта мера может помочь всем застройщикам, также она увеличит конкуренцию на рынке банковских услуг. На данный момент критериям, позволяющим кредитовать стройку и открывать эскроу-счета, соответствует 91 банк. Но, к сожалению, в реальности проектным финансированием занимаются менее половины банков. Но если разработать и запустить механизм рефинансирования, который вовлек бы и остальные банки, то условия кредитования для застройщиков могли бы стать более привлекательными.

– Как именно может реализоваться эта мера?

— На практике необходимо создать механизм, при котором в случае рефинансирования проектного кредита, эскроу-счета со всеми денежными средствами, содержащимися на них, автоматически переводятся в новый банк. И в этом случае процентная ставка по успешно реализуемым, и полностью обеспеченым деньгами от продаж проектам, существенно снижается.

– Почему на данный момент этот механизм не запущен?

— Мешает как раз отсутствие самого механизма, позволяющего переводить эскроу-счета в какой-либо иной банк. А получение проектного финансирования с правильными кредитными ставками возможно только если эскроу-счета перейдут в тот же банк, который будет рефинансировать кредит. Поскольку фактически банк будет пользоваться денежными средствами, которые содержатся на эскроу-счетах.

– Что же сейчас мешает возникновению этого механизма?

— К сожалению, пока ЦБ и банковское сообщество выступает против, мотивируя это тем, что такого механизма нет, его нужно создавать. По факту банкам невыгодно понижать кредитные ставки, особенно в процессе кредитования: они уже посчитали свою прибыль и отказываться от нее не хотят. Логично, что рефинансироваться будут те проекты, которые хорошо продаются. И даже если конкурентной борьбы за них не будет, то банк-кредитор – в случае полного обеспечения денежными средствами на эскроу-счетах проектного кредита – будет стараться снизить ставку, дабы не потерять столь доходную и низкорисковую сделку.

– Как вы считаете, куда застройщики могут потратить высвобожденные средства, если механизм рефинансирования заработает?

— Во-первых, на запуск новых проектов. Не секрет, что в данный момент именно операционных денег у застройщиков для этого недостаточно, так как пока не раскрыты эскроу-счета, застройщик не может начинать новые проекты. Во-вторых, на социальные объекты, которую банки с гораздо меньшим удовольствием кредитуют, и во многих случаях застройщик вынужден сначала построить жилье, получить денежные средства, а потом уже достраивать социальную инфраструктуру и осуществлять благоустройство.

– Какие еще изменения и инициативы для отрасли КИМ поддерживает сейчас?

— Мы поддерживаем немало инициатив. Например, поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Мы считаем, что отрасль достаточно отрегулирована, все находится под контролем и никакой угрозы для дольщиков поэтапное раскрытие на высокой стадии готовности домов не представляет. Другой инициативой, которую мы поддерживаем, является расширение групп льготников ипотечного кредитования, и включение в них, например, усыновителей и удочерителей.

– У КИМ есть разработанные предложения в части налогообложения?

— Налоги хочет снизить любой предприниматель, и строительное сообщество не исключение. У нас есть свои предложения и в налоговой сфере. Но Налоговый Кодекс в России меняется крайне неохотно. Данные инициативы выдвигались и до пандемии, и до недавних событий. Работа ведется, и предложения по оптимизации налогообложения для застройщиков есть.

–  В Госдуму недавно был внесен законопроект по общему имуществу жилых комплексов – наконец, будет определено понятие данной территории, что важно и для застройщиков, и для жителей домов. КИМ участвовал в данной инициативе?

— КИМ настаивал на этом давно, поскольку существовала проблема отсутствия в законодательстве самого понятия «Жилой комплекс». Кроме того, после завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию у застройщиков возникает проблема определения правового статуса общего имущества ЖК, таких как общие детские и спортивные площадки, пешеходные зоны и автомобильные дороги. Не было понятно, к кому относится это имущество, кто должен его содержать и обслуживать? Поэтому внесение соответствующих изменений в действующее законодательство для признания общего имущества в жилых комплексах сделает ситуацию для девелоперов более понятной.

Часто при строительстве ЖК нет никакого смысла строить несколько детских площадок – на несколько домов строится одна. А дальше возникает вопрос: если в каждом доме разные эксплуатирующие и обслуживающие компании, кто и каким образом они должен, скажем, убирать снег? Кто должен чистить внутриквартальные дороги, пешеходные зоны и т.д. На наш взгляд, нормативное регулирование общедомового имущества ЖК нужно сформулировать по аналогии с регулированием коттеджных поселков, где дороги, социальная инфраструктура с этого года является общим имуществом.

— Какие еще проблемы решит принятие этого законопроекта?
— Очень многие. Например, возникнет определенность по общедомовой территории для встроенно-пристроенных детских садов и жителей. Чтобы получить разрешение на эксплуатацию такого ДОУ, обязательным условием является наличие прогулочных зон, к которым предъявляются определенные требования. Выделить подобную зону для ДОУ, особенно в Москве, крайне сложно. Если земельный участок изначально находился в собственности, то такая возможность имеется. А если участок находится в аренде, то после завершения строительства дома он становится общедомовым имуществом, и возникает проблема в части прогулочной площадки для детского сада.

Одним из способов ее решения, а также для снятия конфликтных ситуаций между УК, жителями и компаниями по эксплуатации детских садов, является предусмотренная в проекте планировки территории прогулочная зона. Она будет являться общедомовым имуществом, но будет использоваться для конкретного детского сада и, в случае изменения вида разрешенного использования помещения (например, под магазин), автоматически прекращает право пользования этой детской площадкой. Таким образом, будущий житель, приобретая квартиру в данном доме даже на стадии строительства, будет заблаговременно проинформирован о наличии такой специальной прогулочной площадки. Из сложившейся ситуации этот выход кажется нам наиболее реальным.

Данный законопроект КИМ не просто поддерживал, а сам готовил инициативу по определению общедомовой территории и неоднократно обсуждал на совещаниях с представителями Министерства строительства. И вот, наконец, дело дошло до его реализации.

— Что еще вы видите необходимым для отрасли как меры поддержки или в качестве регуляции рынка в тех законах, которые сейчас есть? И готовятся ли сейчас какие-то инициативы по разработке законопроектов от КИМ?

— Сейчас, к сожалению, готовятся законопроекты, которые создадут, на наш взгляд, проблемы в части персональных данных. Возможно, выписки ЕГРН перестанут быть доступными, как сейчас, когда без проблем можно выяснить, в чьей собственности находится объект недвижимости, земельный участок или объект капитального строительства. Закрытие данной информации создаст проблемы и для застройщиков: каким образом подтверждать дольщику после продажи, что ДДУ зарегистрирован на него? Придется самого дольщика отправлять в МФЦ за получением выписки. Или заказывать через нотариуса, которому тоже нужно обосновать, для чего это нужно.

А как будут дальше функционировать управляющая компания, как будут проводиться общие собрания собственников МКД, вообще непонятно. Как подтвердить на собрании, что собственник действительно им является? Каждому придется обращаться в МФЦ за свежей выпиской. А как управляющие компании будут выяснять, на кого подавать иск, если жилец не платит за квартиру? Как это выяснить, если собственник сменился? Тоже придется обращаться к нотариусу, объяснять, что управляющая компания хочет подать иск к собственнику, а для этого выяснить, кто это.

Такой законопроект серьезно усложняет все процедуры, а для управляющих компаний – это дополнительные издержки, которые они, вероятно, переложат на жильцов, увеличив стоимость обслуживания дома. С ЖКХ вообще непонятно, как будет действовать реформа: где прямые договоры с потребителями, как УК подтвердить, что они судятся именно с этим человеком? Никаких секретных данных, кроме ФИО собственника в выписке ЕГРН не содержится. А теперь и эта информация закрыта.

– Есть ли сейчас инициативы, которые Вы все-таки видите полезными рынку?

— С точки зрения экономики инвестиционно-строительных проектов, у КИМ есть предложения к ЦБ: понизить нормативы Н1-Н6, которые облегчат кредитование застройщиков. Безусловно, всегда есть, что дорабатывать и в 214-ФЗ (закон, регулирующий долевое строительство – прим. ред.) – как у любого закона, вступившего в силу, в ходе его реализации появляются нюансы, требующие доработки.

– Все участники рынка знают о спущенных сверху Поручениях высшего руководства РФ относительно сокращения инвестиционно-строительного цикла. Ведется ли сейчас работа в этой части? И как вы ее оцениваете?

— Работа ведется активно, на федеральном уровне уже многое сделано. Мы внимательно следим за региональным законодательством в части сокращение цикла. Каждое звено из этой цепочки может влиять и на регистрационные процессы, и на согласовательные. А если они отсутствуют в исчерпывающем перечне, который описывает необходимые процедуры, то их никто не регулирует. Последнее, что мы выявили – план создаваемого объекта. Его краткое описание в законе о регистрации предусмотрено, но оно недостаточно, и сейчас создается застройщиком в свободной форме. Если формы нет, то у регистратора возникают вопросы по форме и содержанию. На наш взгляд, этот нюанс требует регулирования: данный документ нужно внести в исчерпывающий перечень и описать его нормативными документами Минстроя. Работы по сокращению активно ведутся на федеральном уровне…

— А что происходит на региональном уровне?

— На региональном уровне есть вопросы. Для регионов в целях приведения своих нормативных актов в соответствие был выделен достаточно большой срок – он установлен до 1 сентября. КИМ мониторит ситуацию, но фактически не видит изменений в регионах, и документы от них пока не выпущены. Хотя данная инициатива крайне полезна: она направлена на улучшение работы застройщиков, а также серьезную экономию. Если срок сокращается на 30-40% от инвестиционного цикла (подготовки исходно-разрешительной документации, ее согласования, получения всех заключений, проведения исследований и. т. д.), то и стоимость инвестиций сократится.

Возьмем, к примеру, Москву. Большинство застраиваемых участков арендуется у города, и арендная плата здесь существенна. Если этап инвестиционного цикла разработки и согласования – который занимает 9 -12 месяцев – сократится до 6 месяцев, то застройщик не будет платить 3 месяца аренду. Что однозначно снизит себестоимость строительства, а значит, и цену квадратного метра. Эта реформа влияет и на экономику проектов застройщиков, и на сроки прединвестиционного цикла.

– Получается, что на местах эта реформа пробуксовывает?

— Пока преждевременно делать выводы. До 1 сентября еще есть время, так что не исключаю, что к этому сроку регионы начнут выпускать нормативные акты, сокращающие процедуры. А профильные министерства проконтролируют процесс исполнения Постановления. Будем на это надеяться. В свою очередь, если КИМ обнаружит, что что-то не сокращено, будет обращать на это внимание и Правительства Москвы, и профильных федеральных министерств.