В последние годы российские девелоперы предпочитали не афишировать свои зарубежные проекты, хотя и продолжали инвестировать в недвижимость за границей, в том числе в строительство жилья. Сейчас ситуация снова меняется; и уже этой весной нас ожидают новые громкие премьеры. Итак, кто из отечественных девелоперских компаний строит за рубежом, и всем ли удается прижиться на новых рынках?

Из света – в тень
За последние 15 лет многие отечественные девелоперы заявляли о старте своих зарубежных проектов, но успех ждал далеко не всех. Зачастую после громких анонсов следовали не менее громкие скандалы. Чего стоит только яркий старт черногорского проекта Astra Montenegro от эпатажного бизнесмена Сергея Полонского, находившегося в далеком 2008 году на вершине своей стремительной карьеры: история закончилась полным фиаско для «Миракс Групп» и чуть было не стала ощутимой потерей для состоятельных дольщиков, поверивших заезжему русскому девелоперу. К счастью, позже среди пострадавших нашлись адекватные и не менее состоятельные люди, которые создали инвестиционную компанию Astra Montenegro Investment Association (АМИА), выкупили на торгах недострой и довели до ума этот масштабный жилой проект. Сейчас апартаменты в комплексе, переименованном в Dukley Gardens, практически распроданы, а местный пляж и ресторан местные жители и туристы считают весьма модным местом.

Диверсифицировать свой девелоперский портфель зарубежными проектами и активами было модно. Но если в «сытые» времена о своих экспансиях рассказывали многие компании, то кризис 2008 года серьезно подкосил веру российских девелоперов если не в свои силы, то в громкие анонсы. А последовавшее удешевление рубля, экономические проблемы и политическая нестабильность приучила девелоперов не афишировать свое участие в зарубежных стройках. Во всяком случае, громких анонсов стало на порядок меньше. 2014 год с его очередным валютным катаклизмом, присоединением Крыма и ухудшением отношений с Украиной, а также захлестнувшей население волной патриотизма заставил девелоперов еще больше затаиться. Строить за рубежом они при этом они, кстати, не перестали. Разве что далеко не все компании за пределами родины ожидал успех.

По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, опыт большинства отечественных девелоперов за рубежом нельзя назвать успешным. И причину этого она видит в том, что российский застройщик ориентируется в основном на покупателей-соотечественников. Ну а нашим людям, в свою очередь, уже давно хочется не только европейского качества, но и «прозрачности».

«Также, на мой взгляд, российский бизнес не до конца чувствует конъюнктуру и не готов платить большие деньги консалтинговым компаниям за достоверную и актуальную аналитику, которая позволит выявить потребности покупателей того или иного региона. Это показывает опыт и Черногории, и Дубая, где россиянами были построены дорогостоящие виллы, которые сложно реализовать на местном рынке», – рассказывает Екатерина Румянцева.

Локальные партнеры и таинственные инвесторы
Как рассказал Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, российские застройщики особенно активно стали интересоваться девелопментом в Европе, США и Азии после девальвации российского рубля. «Многие инвестировали капитал в стройку в Германии, но зачастую это были спекулятивные сделки. Позже, по прошествии времени, наши коллеги решали продать площадку и получить прибыль, не занимаясь строительством самого проекта, благо рынок позволяет сделать это и сейчас», – отмечает спикер.

По его словам, на практике девелоперу всегда нужен фокус, погружение в локальные регуляторные и коммерческие нюансы. Именно поэтому примеров, когда девелопер способен активно и успешно строить в разных странах, не так много: «Это не столько особенность российских девелоперов, сколько мировая практика: даже если крупные активные фонды инвестируют за рубеж в стройку, у них в команде всегда есть локальный партнер», – объясняет Георгий Качмазов.

Тем не менее, среди наших соотечественников есть целый ряд успешных команд, активно развивающих проекты за рубежом. Обычно речь идет  о «средних» проектах стоимостью от 10 до 150 миллионов евро. Георгий Качмазов отмечает, что доходность западных рынков в последние годы хорошая, и связано это с низкими ставками проектного финансирования и ипотеки, а также низкой доходностью альтернативных инструментов инвестирования. Ну а высокая ликвидность дает возможность – в том числе и российским девелоперам – реализовывать успешные проекты. Особенно если девелоперы заручились поддержкой местных партнеров и готовы ориентироваться на рынок страны, на территории которой работают.

По словам Евгения Редькина, занимающегося house flipping (бизнес на ремонте и реновации квартир с последующей перепродажей – прим. ред.), в Испании и во многих других европейских странах после 2014 года появились российские инвесторы, которые зарабатывают в том числе и на строительстве жилья, но при этом предпочитают не афишировать свою деятельность: «В раскрученных туристических локациях, таких как Коста-Брава или Коста-Бланка, присутствуют русские инвесторы либо выходцы из России, входящие в пул инвесторов, но речь чаще всего идет о небольших проектах. Рынок здесь непростой, высококонкурентный, и чтобы реализовывать что-то серьезное, надо понимать местную специфику, психологию и менталитет, которые сильно отличаются от российских», – предупреждает Евгений Редькин.

Тем не менее, российские застройщики сейчас начинают осваивать испанский рынок и «официально» тоже. Как рассказала Юлия Романовская, глава компании Um Architects, сейчас, например, в стадии подготовки находится интересный проект на Тенерифе. «Это комплекс вилл «под ключ», над внешним обликом которого работает местный архитектор, а наших российских партнеров девелопер привлек для создания дизайн-проекта внутренней отделки», – отметила специалист. По ее словам, состоятельные покупатели сейчас предпочитают приобретать полностью готовое к проживанию жилье, а высококачественных проектов в Испании не хватает, так что эту нишу российские девелоперы планируют осваивать в дальнейшем.

Кстати, официальная презентация комплекса вилл на Тенерифе должна была состояться уже в марте, на выставке MIPIM во французских Каннах. Девелопер, занимающийся проектом, эту информацию журналу REPA подтвердил, но раскрыть детали до премьеры на выставке отказался. Участники рынка, просившие не афишировать их имена, рассказали, что там же собираются заявлять о своих зарубежных «стартапах» и два других российских застройщика. Впрочем, из-за переноса выставки на июнь, их планы могут измениться. «Мы наблюдаем тенденцию, что многие соотечественники, уже давно строящие жилье на европейских рынках, в Германии, Австрии, Чехии, а также странах Балканского полуострова, именно сейчас готовы «выходить из тени», — отметил генеральный директор одной из риэлторских компаний. Он считает, что это связано, в том числе, и с желанием застройщиков расширить покупательскую аудиторию за счет соотечественников.

Всем выйти из тени: статус и диверсификация
Версию о том, что отечественные девелоперы вновь готовы говорить о своих зарубежных активах, подтверждают не только готовящиеся премьеры. Например, в декабре прошлого года информацию о проектах за границей озвучил в своем интервью газете «Коммерсантъ» Кирилл Писарев, бывший совладелец ГК ПИК, потерявший контроль над компанией около десяти лет назад.

После выхода из ГК ПИК он сделал ставку на строительство дорогой недвижимости за рубежом. Первый проект компании Wainbridge, созданной Кириллом Писаревым совместно с Майклом Белтоном  и Михаилом Сердцевым (экс-совладельцем банка «Абсолют»), был в Лондоне, за ним последовали объекты в Париже, Нью-Йорке, Куршевеле, на Карибских островах и на Лазурном побережье. В основном Wainbridge реализует комплексы сервисных апартаментов для состоятельных людей под брендом The Collection. В том же интервью Кирилл Писарев поведал и о московских проектах, в которых Wainbridge выступает в качестве fee-девелопера. Возможно, именно этим и объясняется тот факт, что впервые за долгое время г-н Писарев открыто заговорил и о своих объектах за рубежом.

Фото: http://wainbridge.ru/projects/28/

Абсолютно не скрывает своих иностранных активов и Александр Ручьев, президент ГК «Основа». Он рассказал, что сейчас в портфеле группы компаний находится четыре проекта на разных стадиях реализации: по два в Чехии и в Германии. «На этапе строительства пока что лишь один проект в Праге, к которому мы приступили осенью прошлого года. Это клубный комплекс высококлассных апартаментов Valentinka Residence», – сообщил Александр Ручьев. По его словам, проект подразумевает модернизацию с сохранением фасада здания начала XIX века, расположенного в историческом центре Праги, в престижном и динамично развивающемся районе Смихов, буквально в двух километрах от Карлова моста и Вацлавской площади. Всего в комплексе запроектировано 48 апартаментов с полной чистовой отделкой, площадью от 29 до 108 кв. м, три пентхауса с террасами на последнем этаже и подземный паркинг на 28 машиномест.

«О конкретике по трем другим говорить пока рано: они на разных стадиях. Сейчас мы занимаемся получением необходимых разрешительных документов и проектного финансирования. Могу лишь сказать, что эти проекты масштабнее по объемам», – уточнил Александр Ручьев. Свои интерес к зарубежным активам он объясняет желанием «попробовать себя в новой роли, в новой нише, так как на российском рынке время «большого девелопмента» ушло». Поэтому в компании было принято решение развиваться сразу в четырех направлениях: девелопменте (в том числе зарубежном), управлении объектами коммерческой недвижимости в столичном регионе, а также заниматься семейной досуговой инфраструктурой и высокотехнологичными цифровыми проектами.

«Последние несколько лет мы тщательно изучали рынки европейских стран, в итоге остановив свой выбор на Германии и Чехии. Эти страны нам представляются интересными и перспективными для развития строительного бизнеса, здесь стабильный и прозрачный рынок с точки зрения доходности и законодательных норм», – рассказал Александр Ручьев. Например, в Чехии, несмотря на довольно длительный срок получения разрешения на строительство (до 2,5 лет), нужен гораздо меньший перечень документов, чем в России. К тому же генеральный план уже утвержден; а это означает, что отпадает проблема долгой процедуры согласования – при покупке участка девелопер заранее знает, что именно сможет на нем построить. А все бюрократические процедуры в Чехии прозрачны и понятны.

«Еще один большой плюс – доступное банковское финансирование со ставками порядка 2,5% годовых. При этом средства за жилье покупатель также переводит на эскроу-счета, но их раскрытие происходит поэтапно, по результатам завершения каждого этапа строительства. Следовательно, оборачиваемость капитала в разы выше, чем в России», – объясняет девелопер. Среди преимуществ работы за рубежом Александр Ручьев назвал и стабильный спрос со стороны покупателей, как местных, так и иностранцев, что обеспечивается в том числе максимальной доступностью ипотечных ставок. В Чехии они, например, составляют 2-3,5%.

Также ГК «Основа» отмечает и хорошую доходность жилья, так как многие покупатели заинтересованы в приобретении недвижимости для последующей сдачи в аренду. Александр Ручьев пояснил, что разница в цене жилья на начальной стадии строительства проекта и на этапе ввода его в эксплуатацию может достигать 20-30%, в зависимости от характеристик самого проекта и ситуации на рынке: «За последние три года в некоторых проектах прирост достигал 40%, а доходность и рентабельность от сдачи жилья в аренду – до 5-6% годовых, в зависимости от объекта», – рассказал он.

Строят за рубежом не только московские девелоперы. По словам Александра Анкудинова, продакт-менеджера компании Tranio в Германии, крупный по российским меркам уральский застройщик Prinzip (ранее компания называлась Pred Group – прим. редакции), реализует свои проекты не только на родине, но и в Вене. Правда, для строительства жилого комплекса на Floridsdorfer Hauptstraße компания предпочла сотрудничество с локальными строительными командами, заключив договор с одним из крупнейших европейских строительных концернов STRABAG.

Также, по словам участников рынка, в Черногории официально работает, например, компания Аnanti; в Дубае жилье строит девелопер XXII Carat, а в Лимассоле (Кипр) свои проекты реализуют сразу два застройщика – Symbol и MARR Tower.

P.S. Исключение, а не правило
Несмотря на яркие премьеры, которые выйдут на рынок этой весной, ожидать, что российские застройщики массово переориентируются на зарубежную недвижимость, по меньшей мере преждевременно. «Для девелоперов реализация таких проектов останется, скорее, делом статуса, а не прибыли: все же себестоимость материалов и труда на западе выше, чем в России, а привлекательных локаций гораздо меньше», – прогнозирует Екатерина Румянцева.

Согласны с Екатериной и другие опрошенные нами эксперты: они напоминают, что дабы прижиться на местных рынках, девелоперам придется начинать с нуля, что потребует «времени и денег». «Впрочем, те застройщики, у которых в портфелях уже есть успешные реализованные проекты на западе, сейчас, безусловно, окажутся в более выигрышной ситуации», – считает частный инвестор, «инкогнито» построивший несколько жилых комплексов в Греции и Болгарии. Он также собирается в текущем году официально вывести на рынок свой новый проект. Причем именно для того, чтобы заинтересовать им в том числе и российских покупателей.