Frame 28426070 (5)

Российский девелопмент учится жить в новых условиях: без массовой льготной ипотеки, с высокими ставками и ограничениями, которые то вводит, то смягчает ЦБ. Консалтинговое агентство GMK проанализировало то, что происходит на рынке, спрогнозировало тренды, которые определят ближайшее будущее отрасли, и поделилось выводами в новом тренд-репорте. В статье — ключевые мысли из сборника трендов.

Диверсификация

Девелоперы диверсифицируют бизнес, выходя в новые регионы и инвестируя в смежные отрасли.

В 2024 году экспансия иногородних застройщиков наиболее ярко проявилась в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО, на Дальнем Востоке, в Екатеринбурге, Казани. Появился интерес к небольшим городам: Иваново, Ярославлю, Калуге, Липецку. Такие девелоперы как «Самолет», «Точно», «Догма», Брусника целенаправленно диверсифицировались за счет выхода в новые регионы.

В направлении коммерческой инфраструктуры девелопмент объединяется с крупным ритейлом. Так, «Магнит» арендовал у «Самолета» около 30 помещений на первых этажах жилых проектов в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО и в Тюмени. А ПИК и DDX Fitness договорились о совместном запуске фитнес-центра. Он откроется на территории квартала «Мичуринский парк».

Из-за недостатка сильных игроков на рынке коммерции девелоперы начали сами создавать такие проекты. Так, компания «Железно» не смогла найти операторов SPA и ресторанного бизнеса для своего дома высокого класса «Булычев», в результате сама инвестировала в эти направления.

Ставка на продажи

Из-за закрытия массовой господдержки и сокращения других льготных программ девелоперы начали освежать свои навыки продаж, которые в последние годы не были востребованными.

В работе с клиентами пришлось сделать поправку на актуальную ситуацию на рынке. Сегодня всех покупателей можно разделить на три группы:

  1. Наблюдатели, которые ждут снижения цен или других благоприятных условий. Им нужна демонстрация сценариев развития рынка и убеждение в том, что краха рынка не произойдет.
  2. Готовые к сделке, которые быстро принимают решения и высказывают минимальные возражения. Здесь задача отдела продаж самая простая — провести сделку максимально быстро.
  3. Тревожные покупатели, склонные к сомнениям и требующие особого внимания. Им приходится предоставлять длительную консультационную поддержку с полной вовлеченностью со стороны менеджера.

Соответственно, менеджерам в отделах продаж предстоит специализироваться на работе с этими группами — и либо быстро выводить на сделки готовых клиентов, либо долго сопровождать тех, кому требуется дополнительная помощь.

Девелоперы стимулируют продажи и на более высоком уровне: за счет рассрочек. Также на рынке пока остаются предложения с субсидированием процентных ставок, хотя с 1 января 2025 года вступил в силу ипотечный стандарт, и подобные схемы были запрещены. Вероятно, в течение года их доля значительно снизится и в итоге сойдет на нет.

А вот рассрочки пока активно используются. По некоторым оценкам, на столичных рынках в рассрочку продается едва ли не большая часть квартир.«Что такое рассрочка практически без первоначального взноса с платежами по 20-30 тысяч рублей в месяц до конца строительства? С неопределенными обязательствами по выплате квартиры в дальнейшем? Это большие риски для девелопера. Если ключевая ставка снизится, покупатель возьмет ипотеку. А если нет? Он выйдет из сделки. Поэтому боюсь, что рассрочками мы создаем такой пузырь, которого российский девелопмент еще не видел. Учитывая то, что этот инструмент становится главным в продажах, особенно на столичных рынках», — Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK. 

Цифровизация девелоперских проектов и городов в целом

Цифровая урбанистика — большой и долгий тренд, который будет раскрываться в ближайшее десятилетие. Приток населения в крупные города усиливается, это влечет развитие транспорта и логистики.

Основные направления развития ИИ в городах:

  1. Компьютерное зрение — автоматическое распознавание объектов с помощью нейронных сетей.
  2. Обработка текстов и речи — оцифровка бумажных документов и «понимание» естественного языка.
  3. Платформы для принятия решений — анализ использования общественных пространств, прогнозирование потребления ресурсов, системы управления транспортными и пешеходными потоками.
  4. Сервисные (туристические, развлекательные) — индивидуализация, кастомизация решений по клиенту: изучение того, как он покупает, потребляет ресурсы, как и на что реагирует.

Российские девелоперы пока относятся к технологиям ИИ настороженно. В работе их используют только 3% строительных компаний страны. Однако у цифровизации есть большие перспективы. 

По оценке вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, создание единой цифровой системы координат даст отрасли сокращение сроков строительства на 20% и оптимизацию расходов на закупки до 15%. 

Технологии с потенциалом внедрения в строительной отрасли:

  1. Компьютерное зрение может использоваться для обнаружения опасных ситуаций на стройплощадке, выявления дефектов и несоответствий проекту, контроля за рабочими. Управляющие компании могут внедрить их для мониторинга уборки мусора или снега, контроля работы подземного паркинга, охраны территории ЖК.
  2. Чат-боты и голосовые помощники в отделах продаж способны подобрать индивидуальное решение для клиента, в управляющей компании — проинформировать жителей о долгах, ответить на часто задаваемые вопросы, выдать пропуска и талоны гостям.
  3. Аналитика с использованием ИИ позволяет оптимизировать работу с клиентскими базами, автоматизировать бизнес-процессы, рассчитать расходы, проверить юридическую чистоту земельного участка, прогнозировать стоимость квадратного метра и скорость темпов ввода.

Некоторые цифровые инструменты активно используются в стройке уже сегодня. Например, чтобы преодолеть одну из главных проблем своего рынка — анонимность, компания VEKA внедрила идентификационные номера для своих оконных блоков. Это выглядит как небольшая сим-карта, которая устанавливается внутри оконного блока. На нее записывается любая информация: копии сертификатов, дата производства, сроки по гарантийным обязательствам. 

По сути, это цифровой паспорт, доступный в любой момент. Опция особенно полезна, если окно становится предметом разбирательств при гарантийном или страховом случае. Идентификационные метки также дают возможность производителю окна отслеживать его перемещение в пространстве, контролируя процесс дилерской доставки. 

Комплексный подход к развитию территорий

Создавать ценность и потенциал для экономического роста городов позволяют проекты комплексного развития территории. 

Для КРТ первичны рабочие места — именно вокруг них создается инфраструктура. Также учитывается:

  • окружение — какие крупные инфраструктурные объекты размещаются на прилегающих территориях;
  • транспортная инфраструктура — в разных регионах есть местные особенности;
  • природные объекты — их по возможности стараются сохранить.

Важные инфраструктурные объекты формируют недвижимости добавленную стоимость. Поэтому урбанисты выступают за полицентричные города — это самая эффективная модель развития территории.

В то же время девелоперы создают не только среду для жизни, но и поддерживают на ней социальную активность. Например, в проектах ГК «А101» действует бизнес-кафе — предпринимательское сообщество, в рамках которого организуются мероприятия для нетворкинга и развития компетенций резидентов. Когда компания работает с большими территориями, ей выгодно, чтобы ее локация была максимально эффективной.

Таким образом, задача девелоперов, градостроителей, разработчиков мастер-плана — создавать территории, которые, являсь самодостаточными, интегрируются в более крупные территориальные образования, внося свой вклад и при этом получая бонусы от окружения.

Устойчивое развитие ESG

Сегодня девелоперы уже не просто создатели жилых проектов. Они все больше становятся архитекторами реальности: формируют комфортное городское пространство, разрабатывают и помогают воплощать позитивные сценарии жизни, создают многофункциональную среду, в которой удобно каждому.

Эффективно реализовать эту функцию позволяет концепция устойчивого развития, или ESG (от англ. Environmental, Social, Governance). Она учитывает экологическое, социальное и управленческое влияние, которое оказывает компания и ее продукты.

ESG-подход становится все более популярным не только на уровне регионов, но и на уровне отдельных компаний, в том числе девелоперских. Востребованность концепции связана с тем, что она помогает оценить влияние бизнеса на окружающую среду, общество и качество корпоративного управления.

Задачи девелопмента в разрезе ESG:

  • снизить негативное влияние урбанизации на окружающую среду и улучшить качество жизни людей;
  • создать благоприятную с социальной точки зрения атмосферу в своих проектах;
  • эффективно взаимодействовать с системой управления на уровне муниципалитетов.

При этом ESG — не только про ответственность девелопера, но и про преимущества. Согласно исследованиям, россияне положительно относятся к устойчивому развитию. Информация о том, что компания экологичная в своем производстве, отношении к отходам, важна более чем для половины потребителей. Для каждого второго это является доводом в пользу покупки, а каждый третий готов отказаться от приобретения, если компания не следует концепции ESG.

Таким образом, поддержание устойчивого развития может стать преимуществом для девелопера на высококонкурентном рынке.

Больше девелоперских трендов — в материалах GMK. Чтобы скачать тренд-репорт, СДЕЛАЙТЕ ЭТО.