Частные инвесторы в коммерческую недвижимость: между хочу и могу

О том, как инвестировать в жилье и апартаменты, и кто сейчас вкладывается в квадратные метры в новых комплексах, известно немало. При этом о тех, кто инвестирует в более доходные активы – коммерческую недвижимость, рассказывают мало и неохотно, как и об успешных стратегиях, помогающих заработать в этой сфере частным инвесторам. Какие сегодня существуют инструменты, и в какие сегменты имеет смысл вкладываться инвестору с бюджетом 8-15 млн руб., учитывая современную конъюнктуру рынков? Думаю, эта информация будет полезна как потенциальным вкладчикам, так и девелоперам.

О доходности

Хотел бы начать немного издалека, чтобы ответить на этот вопрос. Каждый год компания JPMorgan проводит исследования и сравнивает доходность инвесторов в различные виды активов за последние 20 лет. Они получили интереснейшие данные, которые показали, что на 20-летнем горизонте, с 2000 года по сегодняшний день, инвесторы, тратившие деньги на покупку домов (жилой недвижимости) получили примерно 3,4% годовой доходности. И это было ниже, чем вложения в нефть, индексные продукты или золото. Но при этом был только один тип активов, который на горизонте 20 лет показал стабильную среднюю доходность в почти 10% годовых в валюте – это Real Estate Investment Trust, которые являются зарубежными аналогами наших ЗПИФн. Инвестиции в коммерческую недвижимость, которая была упакована в фонды, показали наибольшую доходность, и в США это огромный рынок таких продуктов с капитализацией более 1.2 трлн долларов.

Теперь давайте посмотрим на наш рынок, где ЗПИФн давно существовали для частных компаний и крупных инвесторов, но были традиционно недоступны для частных инвесторов с небольшим капиталом. Ситуация стала меняться в прошлом году, когда на Московскую биржу активно пошли различные фонды недвижимости и теперь частный инвестор может выбирать между разными типами ЗПИФн, которые доступны в приложениях брокеров. Частному инвестору с любым бюджетом желательно инвестировать больше в коммерческую недвижимость разных типов, основываясь на средних цифрах по доходности и мировой практике.

За последние годы жилая недвижимость сильно сдала по доходности и сегодня находится на самом нижнем уровне, с доходностью примерно 2-4% годовых, если считать объективно и учитывать все затраты. Офисная недвижимость сегодня даёт примерно 5-7% годовых дохода. Ритейл может дать 8-9% годовых при грамотном управлении и хорошем потоке клиентов в трафиковой локации. Складская недвижимость даёт примерно 10-14% дохода, но с такими бюджетами инвесторам туда путь заказан, как в принципе и в коммерческую недвижимость в хороших локациях на территории Москвы.

Бюджеты  на покупку хорошей коммерции начинаются от 30млн+ и выше за средний офис или ритейл. ТОПовые брокеры работают с бюджетами от 50 млн рублей, потому что в этом сегменте начинаются качественные офисы в бизнес-центрах класса В и A и небольшие ритейлы в хороших локациях внутри Москвы. Поэтому либо придется искать соинвесторов, либо рассматривать другие варианты инвестиций.

На графике ниже показан сравнительный анализ доходности разных типов недвижимости за прошедшие 10 лет. Мы видим, что складская недвижимость всегда обыгрывала офисную и торговую по доходности. Если посмотреть на ставки капитализации премиальных объектов коммерческой недвижимости, то складская недвижимость также выигрывает по доходности и дает более быстрый возврат капитала. Другой вопрос, что не каждый инвестор может себе позволить инвестиции в премиальные активы, которых мало на рынке и которые традиционно пользуются большим спросом у частных инвесторов.

Про инструментарий для частных инвесторов

На сегодняшний день инструментарий частного инвестора достаточно прост:

Самостоятельный поиск недвижимости на ЦИАН или других платформах, самостоятельные расчёты финансовой модели и доходности, а дальше покупка. Это самый рискованный и трудозатратный способ.

Участие в торгах и аукционах. Там обычно продаются непростые объекты с историей, долгами, банкротствами или другими обременениями, но при этом вы можете недорого купить объект, который не экспонируется на открытом рынке и за счёт этого получить большую доходность по сравнению с покупкой по рыночной цене.

Покупка через брокера на рынке. Брокеры обладают большим опытом в поиске помещений и могут порекомендовать вам офисы или ГАБ (готовые арендные бизнесы) на рынке, но нужно помнить два важных момента – брокер не отвечает за доходность того, что вы купите, и они чаще всего продают именно то, что им выгодно продавать и где платят большую комиссию.

Поиск соинвесторов. Если через какое-то время вы понимаете, что ваш бюджет мал для качественной покупки и начинаете искать партнеров, совместно с которыми покупаете свой первый офис или небольшой магазин. Риски те же самые, как и в пунктах, описанных выше, только вы ещё можете получить неудобного партнера, с которым через какое-то время станет сложно договариваться и принимать решения, и тогда из бизнеса придётся выходить с дисконтом или терпеть всё это 5-7-10 лет, на которые вы посчитали ваш совместный инвестпроект.

Коллективные инвестиции. При небольшом бюджете вы можете найти компанию, которая уже купила качественный объект недвижимости и профессионально им управляет, получает ежегодный арендный поток от надежного арендатора, который уже подписал длинный (долгосрочный) договор аренды. Чаще всего микроинвесторов с чеками в 5-10 млн не пускают в такие проекты и собственники офисов или торговых центров сами получают доход от арендаторов.

Но есть и компании на рынке, которые специализируются на краудфандинге и на коллективных инвестициях (например, Альфа-Капитал, Aktivo, Сбер Управление Активами, PARUS Asset Management). Они покупают качественный объект, подписывают долгосрочный договор аренды и начинают поиск инвесторов через биржевую продажу ценных бумаг этих ЗПИФн (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости).Это самый цивилизованный и простой путь для частного инвестора с небольшим чеком получить доступ к качественной недвижимости, которая ранее была доступна только крупным институциональным или частным инвесторам с бюджетами в несколько миллиардов рублей.

Доходность по таким проектам обычно просчитана на весь срок аренды объекта. Объект правильно оценён и качественно эксплуатируется, а ваша задача сводится только к тому, чтобы инвестировать любую сумму и начать получать доход в размере 8-12% на вложенные средства без какого-либо операционного вмешательства в работу компании-арендатора и непосредственного управления активом. За вас это будет делатьуправляющая компания, которая профессионально справляется с этой задачей, и может управлять объектами стоимостью от 100 млн рублей до 10 млрд рублей и более.

Куда вложиться инвестору «средней руки»?

С моей точки зрения, наиболее качественной и жизнеспособной моделью на текущий момент является инструмент коллективных инвестиций. Во-первых, это прозрачные финансовые модели, посчитанные на десять лет или срок аренды проекта. Во-вторых, проекты прошли тщательную проверку банками-кредиторами, регулятором в лице Банка России, а также у них лицензированная деятельность. В-третьих, это позволяет диверсифицировать вложения в несколько таких проектов, что снизит риски. При самостоятельной покупке офиса или ритейла все деньги вкладываются в один объект, что подразумевает, что инвестор будет нести все риски его содержания.

В-четвёртых, вместо инвестора проектом будут управлять профессионалы, именно они будут следить за его состоянием, взаимодействовать с арендатором, получать арендный доход и отправлять его собственнику за вычетом своей небольшой комиссии за управление (обычно 10-15% от арендного потока).

В-пятых, если инвестору понадобятся деньги через 3-5 лет на другие цели (переезд в другую страну, медицинские расходы, покупка жилья), то он сможете выйти из коллективных инвестиций, продав свою долю на рынке через биржу.  В случае с магазином или офисом это будет сделать сложнее.

На сумму в 5-10 млн можно через приложение любого брокера сформировать себе качественный небольшой портфель активов, которые будут приносить стабильный ежемесячный доход. Конечно, важно всегда самостоятельно разбираться в каждом активе, который выбран для инвестиций и задавать максимум вопросов управляющей компании, чтобы досконально понимать структуру владения коммерческой недвижимостью и откуда будет формироваться доходность. Диверсификация между разными активами в недвижимости позволит сделать сбалансированный портфель, и даже если одна из отраслей просядет, то остальные обеспечат требуемый уровень доходности.