🏗️ Что будет с инвестициями в коммерческую недвижимость РФ через 3–5 ле

Если убрать “гадания”, картина складывается из трёх вещей: стоимость денег, дефицит качественных активов и кто именно становится основным покупателем.

1) Объём сделок в ближайшие годы будет “волнами”, а не ровным ростом
Рынок уже сейчас живёт в режиме коррекции: CMWP оценила инвестиции в коммерческую недвижимость в 461 млрд ₽ за 2025, а прогноз на 2026 — 400–500 млрд ₽. 

Это означает: в горизонте 3–5 лет объём будет зависеть от того, насколько подешевеют деньги и сколько качественных объектов выйдет на рынок (или будет достроено).

2) Структура инвесторов меняется: больше “инвест-покупок”, меньше “под себя”
CORE.XP фиксирует, что в 1 кв. 2026 доля покупок коммерческой недвижимости с инвестиционными целями выросла до 73% (против 46% годом ранее), а “покупки под собственные нужды” снизились до 27%. 

Для рынка это важно: будет больше сделок “под доход” и больше внимания к понятной экономике, договорной базе, управлению.

3) Фонды и коллективные формы будут расти (и это один из главных драйверов 3–5 лет)
По данным Nikoliers, в 2025 году ЗПИФы вложили 105,1 млрд ₽ в коммерческую недвижимость (в 2,3 раза больше, чем в 2024), а их доля в классических инвестсделках выросла до 18,1%. 

Это тренд “в длинную”: чем дороже кредит и чем выше требования к прозрачности, тем сильнее роль фондов и профессиональных управляющих.

4) Доходности будут держаться выше “докризисных”, но при снижении ставки начнётся сжатие (особенно у топ-активов)
CORE.XP в прогнозах на 2026 приводила ориентиры ожидаемых доходностей: офисы 10,25–11,25%, склады 11,25–12,25%, ТЦ 11,50–12,50%. 

Если в горизонте 3–5 лет ставка будет снижаться, качественные объекты начнут дорожать, а доходности по ним — постепенно сжиматься. Если ставка останется высокой — рынок сохранит “премию за риск” и будет жить более осторожно.

5) Какие сегменты будут выглядеть сильнее
Склады/логистика — как наиболее понятный денежный поток и долгие договоры (это видно даже по структуре покупок ЗПИФов: основной интерес у них был к складам).

Офисы (качественные, в дефиците) — там, где реально мало готового предложения (CORE.XP отдельно отмечала фокус инвесторов на офисах при дефиците качественных объектов).

Торговля — более “выборочно”: будут покупать не “всё подряд”, а объекты, которые переформатированы под сервисы/еду/досуг и дают стабильный поток.

Вывод
Через 3–5 лет рынок инвестиций в коммерческую недвижимость РФ будет больше про качество, прозрачность и профессиональное управление, а не про “купил метры и забыл”. Главные изменения: рост роли фондов/коллективных инвестиций, больше сделок “под доход”, и сильная зависимость динамики от стоимости денег.

Источники
CMWP: итоги 2025 (461 млрд ₽) и прогноз 2026 (400–500 млрд ₽). 

CORE.XP: структура инвестиций в 1 кв. 2026 (73% инвестиционные покупки), динамика по сегментам и комментарии. 

CORE.XP: прогноз по объёму инвестиций в недвижимость 2026 и ориентиры доходностей по сегментам. 

Nikoliers: рекордные инвестиции ЗПИФов в 2025 (105,1 млрд ₽) и рост доли до 18,1%.