Ассоциация REPA совместно с проектной компанией ГЕФЕСТ в марте 2026 года провели исследование девелоперского сообщества. Работа проводилась в два этапа: блиц-анкетирование компаний – номинантов Международной архитектурно-девелоперской премии REPA 2026, а затем глубинные интервью с девелоперами, работающими в Москве и области. Абсолютное большинство респондентов (90%) занимают должность директора по проектированию в девелоперских компаниях, у которых нет собственных проектных бюро в структуре. Целью исследования было понять реальные критерии оценки проектных бюро, выявить основные «боли» взаимодействия и определить предпочтительную модель работы.

Критерии выбора: сроки, связность и компетенции

Девелоперы оценивают работу проектных бюро прагматично и довольно жестко. Главный запрос в компаниях идет на реализуемую, увязанную, своевременно выдаваемую документацию, которая не ломает сроки, бюджет и продукт. Исследование показало, что вопреки расхожему мнению, стоимость работы больше не является основополагающим фактором при выборе проектной компании – только 38% респондентов присвоили этому критерию высокий балл. Сегодня застройщик выбирает проектировщика по трем основным параметрам.

Алексей Самородов, генеральный директор ГЕФЕСТ, комментируя итоги опроса, отметил:

«Очевидно, что сегодня девелопер выбирает проектировщика по трем основным критериям: сроки и своевременность выдачи документации (62% голосов), качество и связность документации (67%), ведь важно не просто выпустить рабочую документацию, а выпустить ее без явных ошибок и противоречий между разделами. И третье – это компетенции (67%), то есть релевантный опыт на аналогичных проектах. Другими словами, девелоперу от проектировщика нужен не просто комплект документации, а управляемый, реализуемый и экономически адекватный результат».

К этим трем критериям тесно примыкает еще один, который звучал почти в каждом интервью: понимание стоимости и экономики проекта. Часть респондентов говорят о том, что проектировщики проектируют «по нормам», но не думают о себестоимости и строительной оптимальности решений. Девелоперу нужен не исполнитель отдельной стадии, а участник проекта, который понимает, что влияет на итоговый продукт, сроки передачи квартир и финансовый результат.

Реальность стройки: полный комплект как недостижимый идеал

Исследование показало, что полный комплект рабочей документации до начала стройки считается скорее идеалом, чем рыночной практикой. В реальности стройка чаще стартует поэтапно, по мере готовности комплектов под конкретные виды работ. Только 4% опрошенных застройщиков никогда не начинают строительные работы до выполнения основного объема рабочей документации. Остальные 96% в той или иной степени работают по привычной схеме: 48% респондентов обозначили, что почти всегда начинают СМР до готовности основных разделов РД, 10% ответили «часто», и еще 38% – «иногда».

На практике это выглядит следующим образом. На стройку обычно выходят не с полной рабочей документацией по всему объекту, а с документацией на отдельные этапы – подготовительный период, котлован, ограждение, земляные работы, монолит, конструкции. Остальные разделы выпускаются параллельно со стройкой. Как метко заметил один из респондентов, «рабочая документация фактически не заканчивается до завершения проекта». При этом у 38% девелоперов это сформулировано прямо: ждать полного комплекта РД нецелесообразно, потому что это ломает экономику проекта.

«В жизни – стройка “бежит”, бетон льется, а выпуск комплектов РД должен обеспечивать темп СМР, то есть эти процессы идут параллельно. Но зачастую границы между стадиями носят формальный характер, и при наличии сильной команды ключевые вопросы фактически начинают решаться раньше. Например, в ряде случаев уже на архитектурной концепции прорабатывается 60-70% объема стадии П», – комментирует Алексей Самородов.

Управление изменениями как главный риск

Когда стройка идет параллельно с проектированием, критическое значение приобретает система работы с изменениями. Если изменения не доведены до всех участников, подрядчик может строить по старой версии документации. Поэтому в компаниях, которые успешно управляют этим процессом, внедрены регламенты управления изменениями, протоколы согласования, технические комитеты, request-процедуры, «ворота качества» и авторские листы. При каждом изменении обязательно смотрят, кто инициатор, как это влияет на сроки и бюджет, есть ли экономия и стоит ли запускать перепроектирование.

Кто же чаще всего инициирует изменения? Единственного источника нет. Чаще всего называют девелопера или коммерческий блок, когда меняют квартирографию, фасады или продуктовые решения. Влияют и городские регламенты, особенно на ранних стадиях. Подрядчики или генподрядчики инициируют изменения, когда видят, что решение нереализуемо или слишком дорого. И наконец, сами проектировщики, когда всплывают ошибки и нестыковки. В нескольких интервью звучит одна и та же важная мысль: изменения от девелопера и маркетинга могут происходить не так часто, но именно они бывают самыми болезненными, потому что ломают уже сложившуюся логику проекта.

Цена переделок: не исправления, а потерянный темп

Главная скрытая цена текущей модели – не в самой переделке, а в потере темпа и сдвиге сроков. Один из респондентов приводит ориентир: задержка на месяц на крупном проекте может стоить десятки миллионов рублей. Кроме того, называются каскадный перенос последующих стадий, прямые финансовые потери, риск исков, репутационные потери и ухудшение темпов продаж. Что сильнее всего увеличивает эту цену? Несвязка разделов, поздно выявленные ошибки, изменение уже согласованных решений, слабое управление изменениями, некачественные изыскания и разрыв между концепцией и реализуемостью.

Что помогает уменьшить число переделок? По мнению респондентов, это сильная и заранее проработанная концепция, по возможности единый контур ответственности между концепцией, ПД и РД, BIM и ранняя межраздельная увязка, чёткое техническое задание, фиксирование изменений и версий, система авторских листов, ограничение объёма согласованных изменений, опытная команда и промежуточные контрольные точки, а также участие генподрядчика в проверке реализуемости решений.

Модель «одни руки»: возможности и риски

Исследование показало, что у большинства девелоперов есть симпатия к модели, где одна организация ведёт проектную и рабочую документацию, либо где есть сильный генпроектировщик, который держит связку всех стадий. 38% респондентов прямо поддерживают модель «ПД и РД в одних руках» или подчёркивают преимущества единого ответственного контура. Ещё 15% отдельно акцентируют, что ключевой фактор – не обязательно одна компания сама по себе, а сильный генпроектировщик, единый центр координации, который удерживает целостность решений. Остальные 46% не высказывают однозначного предпочтения этой модели или делают оговорку, что всё зависит от компетенции конкретной команды, а не только от схемы организации работ.

Чем хороша эта модель? Она снижает количество споров между стадиями, уменьшает соблазн перекладывать вину на «предыдущего проектировщика», упрощает корректировки и даёт более цельную ответственность. Но чем она опасна? Практически все ответы сводятся к одному: опасно не «в одни руки» как таковое, а «в одни руки без нужной компетенции». Риски возникают, если подрядчик не умеет делать именно рабочую документацию, работает через разрозненный субподряд, не знает региональных регламентов или не обладает достаточным штатом и управлением.

Что важнее – единая ответственность или независимая проверка? Здесь единого мнения нет. 31% респондентов считают, что важнее единая ответственность: лучше один ответственный контур, чем модель, где все проверяют всех и размывается ответственность. 38% считают, что важнее независимая проверка качества: без неё документация становится сырой, а у участников «замыливается глаз». Ещё 31% считают, что эти подходы не стоит противопоставлять: единая ответственность нужна для управления, а независимая проверка – для повышения качества и раннего выявления ошибок.

Как девелоперы выбирают проектировщиков: практика и красные флаги

При выборе проектного бюро 44% застройщиков проводят тендер, 49% выбирают компании, с которыми уже работали ранее, и только 7% девелоперов при выборе генерального проектировщика полагаются на рекомендации коллег или других игроков рынка. Основными красными флагами при выборе являются нефиксированная команда (сегодня одни, завтра другие), отсутствие аналогичного опыта, непрозрачность процессов согласования или изменений, а также плохая коммуникация.

 

Доверие повышают не бренд и не красивое портфолио, а прозрачность: честный разговор о сроках, проблемах, вариантах решений и реальном прогрессе. Именно открытость названа одним из ключевых факторов, который отличает надежного партнера от формального исполнителя.

Резюме исследования

Девелоперы оценивают проектные бюро, прежде всего, по трем критериям: своевременность выдачи документации, качество и увязка решений между разделами, а также реализуемость и экономическая адекватность проекта. Работа с проектной документацией на стройке в реальности организована поэтапно – строительство редко ждёт полного комплекта РД, на площадку заходят с комплектами под конкретные виды работ, а остальные разделы дорабатываются параллельно.

Главный риск такой модели – не сама параллельность, а слабое управление изменениями. Если нет системы фиксации, согласования и доведения изменений до всех участников, проект быстро уходит в переделки, потери темпа и удорожание. При этом более половины застройщиков (52%) подтвердили готовность попробовать схему, когда строительно-монтажные работы стартуют после завершения основных разделов рабочей документации, что свидетельствует о зрелости рынка и запросе на более предсказуемый процесс.

Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации REPA, комментируя ценность проведенного исследования, подчеркнула:

«Для нас такие исследования – возможность держать руку на пульсе отрасли. Мы видим, как меняются запросы девелоперов, где возникают системные проблемы во взаимодействии с проектировщиками, какие модели действительно работают, а какие уходят в прошлое. Результаты позволяют нам давать участникам рынка практические ориентиры: на что обращать внимание при выборе партнера, где кроются главные риски и как выстраивать процессы, чтобы стройка не вставала из-за документации. Именно ради этой практической пользы мы и проводим такие глубинные исследования».

Ассоциация REPA и проектная компания ГЕФЕСТ продолжат совместные исследования рынка, чтобы отслеживать динамику отношений между девелоперами и проектными бюро и формировать отраслевые стандарты взаимодействия.