Последние два года на рынке малоэтажного жилья в регионах РФ начались глобальные изменения, связанные с пандемией, резко повысившей спрос на ИЖС и таунхаусы, и программами правительства по поддержке отрасли, например, законом о комплексном развитии территории. Именно это привело к тому, что сразу несколько серьезных девелоперских компаний, традиционно работающих в городах, заявили о выходе на новый для них рынок. Однако легко ли им будет его осваивать?

И первая тема, с которой придется столкнуться коллегам – инфраструктура. Например, закон о КРТ должен помочь застройщикам выйти в новый для них регион, именно он обеспечит развитие инфраструктуры, как транспортной, так и социальной, увеличит привлекательность регионов для жителей и сократит отток миграций в столицу. Определенным плюсом закона является и то, что девелоперы будут работать с органами государственной власти, застраивать ранее свободные территории, либо сносить ветхое жилье, возводя новое. Это огромное преимущество, однако следует помнить, что пока речь идет о пилотных проектах, на отладку этого механизма потребуется не меньше 2-3 лет.

Если говорить о нашем опыте строительства, то еще до введения государственного закона, для нас было важно развивать инфраструктуру и территорию своих проектов. Так кварталы ИЖС «Партнер-Строй» входят в комплексное развитие территории, здесь есть как квартиры в малоэтажных домах, так и таунхаусы. Все проекты, над которыми мы работаем сегодня, предусматривают не только строительство жилья, но и детских центров, садов и школ, парков, бульваров, зон отдыха, спортивные площадки для разных возрастов, зоны воркаута и уличных тренажеров. Для нас важно создавать именно кварталы для жизни, гармоничную и комфортную городскую среду, и тем, кто только собирается выходить на этот рынок, при создании инфраструктуры пока придется рассчитывать только на собственные силы.

Вторая важная тема – деньги. Взаимодействие с банковской системой осложнено тем, что механизмов системного финансирования нет. Каждый проект, особенно ИЖС, приходится реализовывать, преодолевая трудности, или же строить без привлечения финансирования, за счет собственных средств. Ключевая ставка в 7% от Центробанка – это остановка развития всех отраслей, она влияет на инфляцию, что в свою очередь связано с развитием экономики и страны, и, в частности, строительной отрасли.

Повышение ставки, – как инструмент управления инфляцией и снижения перегрева рынка, не работает. Ставка практически не влияет на инфляцию, а вот развитие страны и отраслей, приобретение нового жилья, через повышение ключевой ставки – очень сильно тормозит. Для решения этого вопроса необходимо разрабатывать программы банковского финансирования строительства объектов ИЖС, что позволит увеличить объемы строительства системными застройщиками, и может привести к росту не менее чем на 30%.

Третья проблема, с которой придется столкнуться новым девелоперам загородного рынка – отсутствие нормативов для малоэтажной застройки. Сейчас в РФ они существуют только для многоэтажного строительства, и, думаю, именно поэтому в стране выгодно «строить ввысь». Как пример, стоимость инженерных сетей при малоэтажном строительстве значительно выше на квадратный метр, что накладывает существенные ограничения на развитие этого сегмента рынка недвижимости.

Утерян и опыт проектирования малоэтажных объектов: большинство проектировщиков подходит к процессу со стороны многоэтажного строительства, где все нормы рассчитаны с существенным запасом (порядка 15%). Мировой опыт в малоэтажном строительстве не учитывается в текущем регулировании, по сути, необходимо создать нормативную базу «с нуля», по примеру того, как КБ «Стрелка» создала градостроительные нормативы. Подобным образом нужно решить эту задачу и для малоэтажного строительства.

Достаточно часто зоны малоэтажной застройки, особенно в Тюменском регионе, расположены далеко от крупных населенных пунктов, поэтому социальная и транспортная инфраструктуры здесь практически не развиты, а рабочие места либо не представлены в полной мере, либо отсутствуют. И больше всего в этой ситуации страдает покупатель, который сталкивается с невысоким качеством продукта и рисками недостроя.

Чтобы изменить ситуацию, власти разрабатывают специальные меры поддержки и нормативы для ИЖС. В ближайшее время в России должны принять закон, который будет регулировать строительство частных домов индустриальным способом. В его рамках планируется создание реестра материалов и объектов, которые прошли госэкспертизу, а также должна быть разработана официальная документация и законодательная база, которая поможет застройщикам активнее выходить на рынок ИЖС.

Для решения перечисленных вопросов, помимо законов, которые также помогут регламентировать застройку, необходимо разрабатывать градостроительные нормативы для всех видов строительства, что приведет к более упорядоченной, регулируемой и системной работе, а это снизит себестоимость и увеличит доступность малоэтажных объектов для покупателей. Нормативы должны быть актуальными, т.е. обновляться с определенной периодичностью.

Но до того момента, пока все эти законы и нормативы будут приняты, а механизмы их внедрения отработаны, эффективность строительства в загородном сегменте останется гораздо ниже высотной застройки, особенно с учетом стоимости земли, подведения сетей и возведения объектов социальной и транспортной инфраструктуры. И это, безусловно, следует учесть тем, кто только собирается осваивать это направление.