Свежий отчёт bnMap.pro по рынку московской агломерации однозначно даёт понять, что средний срок пребывания лота в прайсе остановился на отметке 4,5 месяца. В совокупности с охлаждением спроса, быстрым пополнением и удешевлением нового предложения, это может быть очередным признаком перехода гегемонии от продавца к покупателю.

Вслед за новостями о падении продаж в «старой» Москве за месяц сразу на 41% с 6,4 тысяч ДДУ в июне до 3,8 тысяч в июле, в первую очередь, из-за отсутствия интереса к ипотеке без субсидированных ставок (доля ипотеки за один месяц сократилась плюс-минус на четверть), заморозке цен и пополнению экспозиции впервые за год, выявлен ещё один подтверждающий опасения параметр — срок пребывания лота в прайсе. Эта величина неуклонно сокращалась с марта, когда срок составлял 6,6 мес., до начала июля, до отметки 4,4 мес. В середине июля показатель отрос до 4,5 мес. и замер на этом уровне. Быстрее всего во всех трёх регионах агломерации (особенно в Москве, конечно) уходят студии, но и они теперь «зависают» на экспозиции на 20% дольше, чем ещё месяц назад.

Словно предвидя это, цены окончательно утратили уверенность в себе: средняя цена нового лота, которая ещё в марте превышала среднюю цену старого, в апреле-июне была практически равна ей, под конец июля обрушилась сразу на 22% в месячном выражении. Лоты, впервые попавшие в июльские прайсы, оказались на 25% доступнее тех, что уже были там прежде — 18,3 млн против 24,3 млн рублей. Квадратный метр нового предложения также существенно дешевле квадратного метра старого — на 15%, 320 тыс. руб. против 376 тыс. руб.

В Новой Москве и области ситуация ещё хуже: по предварительным подсчётам июльская «депрессия» спроса привела к падению продаж вдвое. В ТиНАО с 2,8 тысяч ДДУ с июне до 1,3 тысяч в июле, в Подмосковье — с 6,6 до 3,7 тысяч соответственно. Смысла выводить новые проекты по верхним ценовым границам в такой ситуации нет, что и нашло отражение в статистике, но только по Новой Москве: там новые лоты доступнее старых. А вот в области пополнение из компактных квартир оказалось дороже, чем остатки прошлых периодов — только новые 4-комнатные квартиры доступнее, а 1-3-комнатные — дороже. Хотя пополнение прайсов в Подмосковье самое обильное: новые лоты составляют 23% всей экспозиции, тогда как в Москве, Новой и «старой», по 9-9,5%.

Возможно, область чувствует себя намного смелее в отношении нового года льготной ипотеки — у неё есть шанс собрать немалый спрос и по изменённым условиям.

Выглядит плоховато, не правда ли? Но на самом деле мы наблюдаем сейчас «симптомы», которые подходят под одну из двух «болезней»: действительно надолго исчерпанный спрос или банальный сезонный фактор. Чтобы исключить, говоря медицинским языком, подозрение на второй диагноз, достаточно дождаться осени. Все понимают, что сравнение помесячной динамики спроса с прошлым годом некорректно — тогда всё росло от месяца к месяцу на дрожжах льготной ипотеки, а при закрытых границах сорвалось 90% отпусков, так что кроме покупки квартиры было попросту нечем заняться. Кто-то может сказать, что низкий июль — это уже провал, т.к. на него «перекочевали» часть договоров июня, последнего месяца льготной ипотеки «для всех», и чистые продажи июля вовсе ничтожны. Да, это может быть зарождающийся тренд на неурожайный год. А может и не быть — где гарантия, что часть июльских договоров так же не перекочевала в август?

А говоря языком следователя по особо важным делам, что у нас есть? Срок экспозиции, выросший на символические 2,3%, стартовые цены, не козыряющие льготной ипотекой, а потому не храбрящиеся прыгать выше головы, и сама льготная ипотека, которая, видимо, во всеобщей ипотеке занимала четверть — и её перестали брать, т.к. в Москве фактически перестали выдавать. Мы всё это знали и в январе. Поэтому сейчас главное — не демонизировать ситуацию с одной стороны, и не предаваться легкомысленному оптимизму с другой. Дождёмся отчёта за третий квартал — по осени считают не только цыплят.