Интеллектуальные здания в России и мире

На мировом рынке около 15% зданий – «умные», в них, так или иначе, внедрены соответствующие решения. Притом основная их масса, около 70%, приходится на Северную Америку, Европу, Китай и Азию. Российский рынок отстаёт от зарубежного примерно на пять лет, на его долю приходится менее 1% от общего объема, а уровень спроса на решения для умного дома более чем в десять раз ниже, чем в развитых странах мира. В 2018 году на сегмент решений для умного дома пришлось менее 1% венчурных сделок.

Если говорить относительно распространения внутри РФ, то сейчас оцифровано около 5% жилья в Москве и 2% в российских регионах. Самые крупные города, которые можно называть «цифровыми» – Москва, Санкт-Петербург и Казань.

Отмечу, что подход к созданию «умных» домов в России и Европе сильно отличается. Если за рубежом внедрение IoT в жилых и производственных зданиях обязателен, и преследует задачи рационального использования ограниченных природных ресурсов, минимального негативного воздействия на окружающую среду и благополучие людей, то в нашей стране такие проекты преимущественно направлены на повышение комфорта.

Интеллектуальные здания помогают обеспечивать энергоэффективные решения. А для россиян неочевидна польза от этого: электричество в стране недорогое, а оборудование окупится только через несколько лет. Еще одной ключевой особенностью развития технологий является то, что не существует единого стандарта: современные умные дома отличаются разнообразием возможностей, предоставляемых пользователю, и вариативностью. Но при этом, как следствие, понятие умный дом становится все более размытым.

Интеллектуальное здание, «умный» дом и «умная» квартира – синонимы?

Я бы хотела конкретизировать, что представляет собой каждое из этих словосочетаний. «Умный» дом, «умный» квартал, «умный» город для нас уже становятся устоявшимися понятиями. При этом, когда мы используем данные слова, возникает вопрос: а что же такое «умный», что же такое smart, и какие сервисы, привилегии и пользу они нам дают? Это бесшовная интеграция сервиса или интернет вещей? Это какая-то «умная» парковка около дома? Или там есть интеллектуальный консьерж, который знает, что мне нужно завтра или 7 апреля?

Возвращаясь к терминологии, тут есть определённые отличия. Если мы говорим относительно термина «умный» дом, то он как таковой используется только в России. В западной терминологии есть чёткое разделение. В России под «умным» домом подразумеваются одновременно две абсолютно разные концепции. Первая – это автоматизация личного жилья, то есть речь идет об «умной» квартире, либо «умном» доме в понимании загородного, отдельно стоящего здания. В западной терминологии это – smarthome. И вторая концепция, которую у нас закладывают в «умный» дом, — это автоматизация жилого здания. Западная интерпретация, соответственно, smartbuilding, либо smarthouse.

В России такие термины «умная» квартира, «умный» дом и «умное» здание относительно определённых составляющих «схлопываются» воедино. Если мы говорим о разделении этих параметров, то «умная» квартира – автоматизация именно личного жилья, своего частного пространства. Это установка оборудования и систем, которые обеспечивают комфорт, безопасность, определённые условия для проживания в квартире или доме. Речь идет о различных smart-термостатах, системах управления климатом, «умных» лампочках, системах безопасности и т.д. Такие элементы одинаково применимы как в многоквартирных, так и в частных домах. В частном доме эти системы могут быть несколько шире, так как затрагивают еще и участок, на котором расположен дом, таким образом, являются более сложными. Но принцип тот же самый.

Если говорить именно об «умном» здании, то система усложняется. Для его создания девелоперу необходимо обеспечить автоматизацию не только внутри самой квартиры, но и автоматизировать и интегрировать различные инженерные системы и системы безопасности, которые располагаются на прилегающей территории, либо в местах общего пользования. Но не только. Речь идет и об интеграции различных инфраструктурных сервисов, обеспечении связи между всеми участниками процесса, такими как управляющая компания, застройщик, потенциальные покупатели и жители.

Когда мы говорим про «умный» город или «умный» квартал, то этот принцип сохраняется: это система «матрешки», от простого к сложному. Здесь интегрируется уже значительно большее количество систем, формируется единая цифровая среда, которая обеспечивает коммуникацию не только застройщика, но и города. И количество элементов этой системы серьезно увеличивается. Для максимально комфортного взаимодействия должна сформироваться единая цифровая среда с определёнными цифровыми  сервисами, приложениями и возможностями.

Единая цифровая экосистема = «умный» жилой комплекс

Чтобы получить действительно интеллектуальное здание, необходимо создать единую экосистему, в которой активно взаимодействуют все ее участники: девелопер, управляющая компания, потенциальные покупатели (жители) и иногда арендаторы коммерческих помещений, которые также представлены в здании. Данная система функционирует на всех этапах девелоперского цикла, начиная от получения ГПЗУ девелопером до передачи ключей собственнику. Но даже после выдачи ключей система не прекращает свою работу, потому что она выходит на следующий этап – эксплуатации. Здесь начинается этап взаимодействия жителей с управляющей компанией и жителей между собой.

На примере комплекса решений PropTech`а (см. рисунок) рассмотрим цели и задачи, которые преследует каждый из участников процесса. На этой схеме не представлены конкретные решения и платформы, но понятны процессы, которые решаются тем или иным участником системы.

Если мы посмотрим на систему с точки зрения застройщика, то на этапе строительства он активно функционирует с ERP-системой, CRM-системой и системой биллинга. Он видит актуальную информацию по объекту, который продаёт: онлайн-бронирование, оформление сделок, маркетинговый анализ и анализ эффективности рекламных ресурсов и площадок.

Если рассматривать систему относительно управляющей компании, то здесь идет сквозное взаимодействие с информационными системами и возникают другие процессы. Это система управления отношений с жителями – коммуникация, оплата услуг, заявки и их обработка и т.д. Есть определенные автоматизированные рабочие места для  консьержей, инженеров, охраны.

Если мы посмотрим на экосистему относительно жителя, то он выступает либо потенциальным покупателем, либо уже непосредственно собственником квартиры, в которой живёт. И здесь в зависимости от того, в какой роли он выступает, у него идёт разное взаимодействие.

Основной тренд, который сейчас присутствует на рынке недвижимости у девелоперов – бесшовный переход между ролью потенциального покупателя и ролью собственника квартиры. Создается единое приложение, в котором житель выбирает квартиру и в дальнейшем общается сначала с застройщиком, а потом с управляющей компанией. Этот процесс выстраивается через определённую платформу, которая агрегирует и обрабатывает данные. В зависимости от того, какое идёт взаимодействие и какая роль выбрана – система обеспечивает необходимую коммуникацию.

Таким образом, цифровая экосистема здания рассматривается как конструктор. Мы имеем инженерные системы и оборудование, системы безопасности. У нас есть внешние сервисы, которые присутствуют вовне и оказывают различные услуги, в том числе жителям. Есть сами жители-резиденты, которые представлены в системе своими запросами и требованиями. Им всем нужна единая платформа, обеспечивающая обмен данными. Такая платформа позволяет интегрировать сценарную работу различных информационных инфраструктурных систем и расширять функционал: создавать автоматизированную систему управления сервисами.

Подобные решения уже существуют на рынке, но остается другая проблема – единые стандарты рынка и подходы к таким цифровым экосистемам.

Отсутствие стандартов рынка «умного дома» и новый проект Минцифры РФ

В начале года Минцифры, Минпромторг и Минстрой России сформировали рабочую группу по реализации проекта «Умный многоквартирный дом», в которую пригласили представителей ведущих компаний, реализующих цифровые решения в сфере создания интеллектуальных систем управления жилыми зданиями.

В рабочей группе представлены абсолютно все игроки рынка, начиная от самих девелоперов, управляющих компаний, операторов связи, производителей ПО и оборудования. Именно те, кто и должен сформировать понятные правила, требования к рынку создания цифровых решений для «умных» многоквартирных домов.

Сейчас задача рабочей группы — оформить структуру и концепцию проекта, а также суть его компонентов. В дальнейшем эти составные части будут унифицированы, попадут в стандарты соответствующих ведомств и будут утверждены.

Ещё шесть лет назад о создании «умного» многоквартирного дома или жилого комплекса задумывались единицы. А сейчас многие девелоперы фактически утверждают внутренние стандарты по цифровизации, воплощая их в жизнь в своих ЖК по собственному усмотрению. Совместная работа представителей власти и девелоперов в этом направлении поможет рынку укрепиться, увеличить количество игроков, сделать его более прозрачным и понятным. Ну, а мы со своей стороны, принимаем активное участие в этом проекте и стараемся максимально передать коллегам накопленный опыт.