Приобретение недвижимости, растущей в цене, остается одним из самых консервативных и при этом предсказуемых видов вложений. С вводом эскроу-счетов и проектного банковского финансирования доходность в этой сфере снизилась, но и рисков для покупателя стало меньше. Однако все зависит от объекта: иногда при входе в проект на старте к моменту сдачи можно заработать больше, чем с более рискованными инструментами.

С какими инвесторами мы встречаемся

Первый вид – это опытные инвесторы, частные лица, которые не первый раз покупают недвижимость и, как правило, входят в проект на самом старте продаж. Такие инвесторы часто делают покупку с привлечением ипотеки, поскольку намного лучше могут спрогнозировать возможный доход. После перепродажи недвижимости они продолжают вкладывать средства и дальше, преумножая их и расширяя свой портфель. Хорошо разбираясь в рынке, они уже знают о возможных рисках, быстрее могут оценить предлагаемый бюджет покупки и оперативнее принимают решение. Опытные инвесторы обладают расширенными источниками информации о стартах как открытых, так и «закрытых» продаж, благодаря знакомствам среди сотрудников разных застройщиков, а также регулярно мониторят специализированные СМИ и телеграмм каналы.

Второй вид – новички, которые приобретают недвижимость чаще всего ради сохранения денежных средств. Они не находятся в погоне за супердоходностью, крайне аккуратно распоряжаются деньгами, строго ведут отбор проектов и намного реже используют ипотеку. Часто источником их средств является продажа старой квартиры или различные накопления. Такая покупка для них – это аналог банковского вклада для сохранения денег, так как цены на недвижимость в рублевом эквиваленте, как правило, имеют тенденцию к росту. Такие инвесторы на этапе приобретения не всегда точно знают, что будут делать с этим активом впоследствии, перепродадут ли или сдадут в аренду.

Третий вид инвесторов – это консерваторы, которые покупают недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Процесс строительства и отделки занимает достаточно много времени, а сдача в аренду не приносит больших денег, поэтому срок окупаемости таких инвестиций достаточно большой, однако это более стабильный вид дохода.Когда клиенты приходят с таким запросом в ГК ФСК, мы стараемся ориентировать их в первую очередь на апартаменты, например, в апарт-комплексе «Движение.Тушино». Апартаменты и квартиры сдаются примерно по одинаковой стоимости, но за счет более низкой цены окупаемость апартаментов будет быстрее. Помимо этого, для таких инвесторов важным фактором является наличие квартир с готовой отделкой, которую мы предлагаем во всех наших жилых комплексах.

Есть еще один вид инвесторов – те, кто вкладывается в коммерческую недвижимость. Часть из них покупают недвижимость и потом сдают ее в аренду, организуя таким образом доходный бизнес с хорошими сроками окупаемости 8–10 лет. Другие покупают коммерческую недвижимость, находят арендатора и продают как готовый бизнес.

Текущая схема покупки с использованием эскроу-счета максимально защищает участника долевого строительства, но, тем не менее, покупателю важно обратить внимание на некоторые моменты при входе в проект.

Разница в выборе

Как профессиональные, так и инвесторы-новички выбирают недвижимость примерно по одним и тем же критериям. Например, если покупатели жилья «для себя» обращают больше внимания на локацию и продуктовое наполнение того или иного проекта, то для инвесторов важны исключительно цифры, они меньше привязаны к району покупки и оценивают его только с точки зрения возможного развития инфраструктуры, в том числе транспортной, которая также будет влиять на рост стоимости квадратного метра. Они, как правило, не готовы доплачивать за панорамные виды и прочие «фишки» конкретной квартиры, выбирают наиболее ликвидные типы планировок — студии, небольшие однокомнатные и евро-двухкомнатные квартиры и стремятся войти в проект на самом начальном этапе строительства. Им важно понимать, что они станут первыми покупателями, они часто в курсе о начале закрытых продаж и готовы покупать без привязки к конкретному застройщику.

Закрытые продажи

Опытные инвесторы часто входят в проект на этапе закрытых продаж через знакомых брокеров и других владеющих информацией людей. Имея все необходимые документы, застройщик может продавать недвижимость открыто, но иногда использует «сарафанное радио» – маркетинговый ход закрытых продаж. Как правило, такой инструмент чаще используется на рынке элитного жилья, когда квартир мало и нет необходимости в массовых продажах. «Закрытые» продажи помогают создать дополнительный эффект недоступности, что может повышать конечную цену. Для объектов, которые не относятся к элитной недвижимости, чаще используются закрытые предпродажи до получения основных разрешительных документов, по сути, это предварительные брони, за которые не принимаются деньги.

После получения всей необходимой разрешительной документации застройщик обзванивает этих клиентов, которые смогут купить недвижимость по выгодной цене на самом старте продаж. Важно понимать, что в этом случае договоренности ничем не подкреплены, и нужно уточнять, что именно фиксируется и на какой срок. «Прощупав» рынок, застройщики принимают решение о приемлемом количестве броней и дальнейшей цене открытых продаж.

Много ли инвесторов

До начала схемы продаж с использованием эскроу-счетов и массового проектного финансирования доля инвесторов, вкладывавших свои деньги еще до начала строительства, была достаточно высокой, но в большей степени это зависело от стратегии продаж конкретного застройщика или проекта – где-то инвесторы составляли порядка 10-15%, а по некоторым проектам продажи инвесторам достигали 30%. Так например, что касается ГК ФСК, то мы всегда строили дома на собственные средства и никогда не ориентировались на большой дисконт на старте продаж для привлечения инвесторов, в связи с чем их доля обычно не превышала 8-10%.

В текущей ситуации проектного финансирования, когда застройщикам нет необходимости «собирать» средства дольщиков для начала строительства, продажи по низким ценам даже на старте в принципе становятся менее интересной финансовой моделью.

В ГК ФСК на данный момент доля инвесторов в проектах все-таки увеличилась, но не за счет демпинга цен, а за счет запуска крайне интересных программ покупки, в частности дешевой ипотеки (напомню, что сейчас действуют ставки от 4,69%, а до отмены программы льготной ипотеки предлагаемые в нашей компании ставки были на уровне 1,95-2,35%). Также все большее количество людей имеют возможность воспользоваться программой «Семейная ипотека», которая продолжила свое действие, сохранив ставки от 1,1%.

Кроме этого, мы предлагаем программу «Купи сейчас – плати потом». По сути, с ее помощью можно получить рассрочку до ввода дома без ежемесячных платежей с первоначальным взносом от 15-25% от стоимости квартиры. То есть инвесторы могут сделать покупку при наличии меньшей суммы на руках, либо рассмотреть возможность приобретения не одного, а нескольких объектов.

В любом случае, на наш взгляд, важно поддерживать баланс, чтобы инвесторов не было больше 25%, иначе при выходе большого количества уступок на рынок есть риск их конкуренции с объемами застройщика. Со своей стороны мы также оказываем услуги по реализации приобретенной недвижимости, в том числе для удержания единого уровня цен на проекте, что выгодно как застройщику, так и инвестору.

Сколько можно заработать

С одной стороны, с введением схемы эскроу-счетов рынок для покупателя стал более защищенным, с другой, в связи с этим упала и потенциальная доходность. Если раньше в проектах мы закладывали около 20-30% роста стоимости кв.м от котлована до готовности, то сейчас это более консервативный рост — порядка 15-20%, что в любом случае выше банковской ставки. При этом, инвестируя в новостройку, важно обращать внимание и на сроки строительства, т.к. от них напрямую зависит, какая доходность будет в годовом исчислении.

Тренды и перспективы

По нашим прогнозам, в текущем году увеличения числа инвесторов не предвидится, так как основной масштабный рыночный рост цен уже произошел с начала 2020 до середины 2021 года: так некоторые проекты всего за год подорожали на 20-30%. Сейчас рост цен замедлился, но в любом случае всегда можно найти интересные предложения, которые помогут сохранить и приумножить вложения в рублях.