25 апреля 2018 на официальной площадке REPA, Meeting Point, ассоциация профессионалов рынка недвижимости провела Девелоперскую среду, посвященную ряду актуальных тем рынка недвижимости. Две сессии мероприятия были разделены на три тематических блока:

  • BIM-технологии в проектировании жилых проектов
  • Квартирография, особенности проектирования и потребительские предпочтения
  • Инфраструктура как фактор повышения уровня продаж

Модератором первой сессии выступил Сергей Должников, член Экспертного совета РГУД по редевелопменту; генеральный директор Экспертной Инжиниринговой Компании; вице-президент Российской палаты строительных экспертов. По имеющейся статистике, из 100% опрошенных представителей проектных организаций только 22% заявили о применении информационного моделирования, 46% пока не собираются эти технологии применять и оставшиеся 22% находятся на этапе принятия решения. И тут речь идет только о проектировании. На последующих этапах жизненного цикла проекта использование BIM еще меньше. При этом стоит отметить, что текущее развитие применения BIM-технологий в коммерческом секторе строительной отрасли РФ более распространено, чем в государственном секторе, в котором, по большому счету пока лишь только программы и планы.

«В связи с этим показателен опыт участия компаний из РФ в международном конкурсе Be Inspired 2017. На конкурсе рассматривались проекты, реализуемые в России с применением BIM. От нашей страны участвовало 11 коммерческих компаний с 14 проектами. Для сравнения, от Великобритании 12 компаний с 11 проектами. Это тоже в определенной мере свидетельствует о степени распространения BIM-технологий у нас в стране.

В целом — внедрение BIM происходит. К сожалению, на этом пути не все ровно и гладко, но, как говорится, дорогу осилит идущий!» — заявил эксперт.

О программах и планах рассказала Марина Король,
член экспертного совета Минстрой РФ по вопросам реализации Плана внедрения технологий информационного моделирования в области промышленного и гражданского строительства, генеральный директор компании Конкуратор.

Введение обязательного использования BIM-технологий при проектировании и строительстве в среде специалистов называют BIM-мандат. Уже порядка 10 лет такая практика существует в США и ряде стран Северной Европы. В России государство вовлекается в процессы введения инноваций исподволь: для применения BIM в госзаказе необходимо вносить изменения в нормативную базу.

Цель, естественно, глобальная и благая – сделать прозрачными инвестиционно-строительные проекты. Пока применение BIM не является обязательным и процесс внедрения BIM-мандата имеет только «дорожную карту». В планах выделение строительной отрасли в программе «Цифровая экономика».

По словам министра строительства и ЖКХ М.А.Меня, введение BIM-мандата планируется с 2019 года и начинаться будет с госзаказа, но Марина уверена, что рынок опередит государство.

Кирилл Войтюк, директор по развитию IBIM, поделился опытом внедрения BIM, в том числе на примере недостроя. Среди ключевых плюсов использования «цифры» Кирилл назвал такие пункты как точное владение информацией о проекте в реальном времени, возможность быстрого внесения изменений в существующий проект, оптимизация документооборота, позволяющая избежать «газели с бумагой», эффективный расчет материалов и работ.

«BIM технологии помогают строить не быстрее, лучше и дешевле, они позволяют строить один раз».

Мнение 46% компаний, скептически относящихся к внедрению BIM, выразил Алексей Могила, глава представительства Rossmils в России. По словам Алексея, любые органы государственной власти, вовлеченные в строительство, в любом случае требуют документацию «в бумаге», ведь нужно на что-то поставить печать. Что касается госзаказа, бюджет на строительство «сушится» насколько это возможно, и дополнительные затраты на проектирование обосновать практически невозможно.

«Использование BIM очевидно эффективно при работе с недостроем, когда документации нет или она не совпадает с существующим проектом, а также при строительстве нестандартных (например, спортивных) объектов, сопряженном с использованием большого количества подрядчиков. В жилье же в ближайшие 2-3 года чуда не произойдет», — сказал эксперт.

22 % пользователей BIM представила Ирина Дроздова, заместитель директора по эффективности и информационному моделированию девелоперской группы Сити-XXI век.

В настоящее время в компании более 50% новых проектов реализуется с применением BIM на этапах проектирования, формирования ведомости объемов работ и бюджетов проекта. В ближайшей перспективе – применение BIM- технологии на этапе планирования и реализации СМР и эксплуатации. Это потребовало как обновления технического оснащения рабочих мест, так и дополнительного обучения. По словам Ирины, затраты на переход к BIM полностью нивелируются экономией от применения технологий и не приведет к удорожанию квадратного метра, а возможно, что позволит даже снизить цену.

«BIM – это просто инструмент, границы применения которого каждый определяет сам. Наша цель – выстроить бизнес-процессы в Компании таким образом, чтобы BIM-технология работала максимально эффективно на всех этапах девелоперского проекта».

По меткому выражению модератора, «играющий тренер» Гасан Архулаев – акционер GR Project Group – рассмотрел внедрение и использование BIM-технологий на стороне проектировщика. Компания провела исследование как готовности к использованию цифровых технологий на рынке, так и эффективности их внедрения на каждом этапе. По итогам анализа, основным сегментом применения BIM стала работа в конструктиве. Оптимизация проекта «в бетоне» ясна и применима к жилым проектам на данном этапе развития рынка. И она может составить до 50% (!). В остальных областях все еще удобнее использовать традиционные технологии. Но движение в сторону диджитализации уже невозможно отрицать.

«BIM’у быть и нам с этим жить».

Вторая часть мероприятия включала две темы. О том, как сделать smart-проект, сформировать максимально востребованную квартирографию и занять собственную нишу на рынке рассказал Всеволод Глазунов, директор по маркетингу, LEGENDA Intelligent Development. До сих пор все проекты застройщика базировались в северной столице, где показывали совершенно невероятные результаты. Основанные на максимально «очеловеченной» маркетинговой стратегии, качественном строительстве и эффективном взаимодействии традиционно соперничающих маркетологов и архитекторов. Одной из проблем качественной застройки Всеволод назвал невозможность «найти нужное количество ровных рук, чтобы отделать одинаково хорошо 800 квартир за 4 месяца», однако компания справляется. Эксперты предполагают, что выход на московский рынок может несколько остудить пал застройщика в связи с большим количеством качественных проектов у конкурентов.

Плотность застройки и особенности жизни в столице вынуждают город расти не только по площади, но и вверх. Серджио Тровати, директор департамента реализации проектов GORN Development, рассказал участникам Девелоперской среды об особенностях высотного проектирования.

«Особенность проектирования небоскребов в России заключается в том, что до 2017 г. единых правил проектирования высотных зданий выше 100 м в стране не существовало, как например, в Европе, Азии или США. С июля 2017 г. заработал новый свод правил «СП 267.1325800.2016 Здания и комплексы высотные. Правила проектирования». Однако до сих пор многие моменты не унифицированы, например, проектирование фасадов и требования к вертикальному транспорту. Поэтому до момента введения единых правил для проектирования высотных зданий каждый небоскреб остается уникальным объектом, и его качество определяется репутацией и опытом застройщика».

В связи с этим абсолютно все инженерные системы здания, важные конструктивные элементы, фасады, комплексная пожарная безопасность прорабатываются для каждого здания в индивидуальном порядке. Необычная геометрия вынуждает застройщиков изменять планировки от этажа к этажу, что наряду с видовыми характеристиками влияет на цену.

Надежда Коркка, директор по продажам проектов комфорт-класса Группы ПСН, подтвердила тезис о том, что планировка сейчас гораздо важнее площади, на примере продаж в жилых комплексах компании. Четкое сегментирование целевой аудитории позволяет оптимизировать наличие определенных планировок внутри комплекса.

«Для нас важно предоставить покупателю большой выбор площади квартир и планировок, поэтому в каждом проекте мы проектируем студии, квартиры от одной до четырёх комнат, а также планировки стандартного и евроформата с объединенными кухней и гостиной. Как правило, в таких планировках кухня получается чуть больше по размеру, и общее восприятие квартиры меняется – она становится более просторной. При этом в целом мы стараемся увеличивать площадь кухни (от 12 кв. м) – квартиры с маленькими кухнями больше не пользуются спросом у покупателей. В целом, жилье может быть небольшим по площади, но с максимально эффективной планировкой».

Александр Абрамов, главный архитектор проектов Управления развития продукта ГК КОРТРОС поделился разработками в квартирографии проектов компании. Доклад Александра подвел дискуссию к теме целостности проекта и важности инфраструктуры.

«По аналитике до 15 % при принятии решения относится к архитектуре комплекса и проектным решениям.»

Сергей Иванов, генеральный директор Public Space, наглядно продемонстрировал собравшимся эффект от благоустройства. Разительно отличается восприятие жилых объектов, до и после благоустройства территории. Удивительно, насколько важно зонирование пространства, размещение площадок с разным назначением в определенных локациях для социального взаимодействия в жилом комплексе или районе. При этом даже небольшое пространство для размещения может значительно изменить облик объекта.

«Опыт наших реализованных объектов доказывает, что современное благоустройство – идеальный мотиватор и выгоден всем сторонам рынка недвижимости: потребитель получает платформу для качественного образа жизни, досуг, позитивную разнообразную среду и места реализации социальных потребностей.

В свою очередь инвестирующий в создание современных пространств приобретает весомое конкурентное преимущество, повышает привлекательность и уровень объекта, а также возможность игры с ценообразованием повышая маржинальность. Притом, создание таких пространств возможно вполне доступными средствами».

Тему досуга в условиях города продолжил Юрий Бычков, инвестор, Воткинские термы. В качестве одного из элементов инфраструктуры, который может привлечь внимание к объекту или целому району он назвал развлекательные и оздоровительные водные комплексы. Такой комплекс наверняка будет являться конкурентным преимуществом при прочих равных.

«Курортной недвижимости в России практически нет. Мы предлагаем построить курорт в каждом городе. Термы – это курортная недвижимость, которая будет приносить прибыль 12 месяцев в году».

Илья Копычина, архитектор АрхМедСтрой, развил тему инфраструктуры. При проектировании жилого комплекса нужно помнить об огромном количестве факторов: архитектуре зданий, планировках, общественных пространствах, розе ветров (!), видах из окон, нужно заложить возможности для благоустройства, досуговых зон, магазинов, и социальной инфраструктуры. Привычные уже столичным жителям «своя школа и детский сад» перестают быть конкурентным преимуществом.

«Синергия как основа устойчивой городской среды: жилой фонд, инфраструктура и благоустройство проектируются сейчас как единая композиция, все элементы которой работают друг на друга. Эффективная среда обязательно многофункциональна».

Основным направлением деятельности компании являются медицинские объекты. На основании данных большого количества реализованных проектов, эксперты сделали вывод о влиянии такого рода объектов в ЖК на его привлекательность для покупателя.

Андрей Ардатов, руководитель отдела продаж компании, упомянул, что наличие медицинского учреждения – это козырь в руках девелопера, способствующий привлечению потенциальных покупателей и созданию позитивного имиджа у проекта, что положительно сказывается на скорости продаж квартир и динамику цен.

Компания не ограничивается работой с медициной, но также занимается созданием экономически обоснованного пула арендаторов для коммерческих помещений ЖК. Грамотный подбор тенант-микса создает эффективную инфраструктуру и привлекает покупателей к объекту, а возможности компании по проектированию – облегчают задачу арендаторов по размещению. Это, определенно, будет сотрудничество по модели win-win и для девелопера, и для арендатора.

И на этом можно было бы закончить, но есть одна деталь, которую часто упускают на моменте проектирования не только жилых, но и коммерческих объектов. Дороги. Это прекрасно, когда жилой комплекс находится в непосредственной близости от торгового комплекса. Но как обезопасить оба объекта от того, что они могут стать проезжей частью для «соседа»? На этот вопрос ответила Мария Кулькова, генеральный директор Драфт. По большей части девелоперы обращаются к специалистам, когда «уже случилось». Уже есть предписание о строительстве дорогостоящего пешеходного перехода, двухполосное движение превратилось в вечный затор, а на выезде парковки лежит бетонный блок. А, как известно, решать проблему гораздо дороже, чем предотвратить ее наступление.

«Вложения в дороги повышают окупаемость девелоперского проекта,» – говорит Мария. И звучит при этом более, чем убедительно.

Фотоотчет с мероприятия

Партнёры мероприятия: ПроектГруппДрафтАрхМедСтройЭкспертная Инжиниринговая КомпанияДомопульт, Воткинские термы.