Дайджест 1 пол июля-02

Вторая половина июня на рынке недвижимости оказалась крайне активной. Банк России в девятый раз снизил ключевую ставку, но рынок не особо верит в изменения к лучшему и не торопится оживать. Доля ипотеки на новостройки упала до минимума с октября 2022 года, а площадь сданных в Москве ЖК сократилась на треть за год.

В регионах цены на вторичку начали снижение, в столице продолжили рост. При этом элитный сегмент проседает на 27% на фоне перегрева цен, а рынок аренды наконец выходит из затишья. На рынке коммерческой недвижимости – наметились новые тренды: складской сегмент трясет, офисы за МКАД дорожают почти втрое быстрее, чем в центре, а прирост площадей продуктовых сетей упал до минимума за 15 лет. А на десерт – почему в городах будущего будут жить одни старики, и что делать, если соседи громко топают. Но обо всем по порядку.

Ипотека: ставки снижаются, но рынок остывает

Вторая половина июня ознаменовалась важным макроэкономическим событием: Банк России в девятый раз подряд снизил ключевую ставку. Очередное смягчение денежно-кредитной политики – безусловно, позитивный сигнал для рынка, однако аналитики не ожидают радикальных изменений в сегменте жилой недвижимости. Банки, как правило, меняют ставки с задержкой в несколько недель, поэтому эффект от снижения ключевой ставки будет проявляться постепенно. Тем временем доля ипотеки на новостройки в мае 2026 года упала до уровня октября 2022 года, что отражает системное перераспределение спроса. Впрочем, в кредитном бюро поясняют: это не начало негативного тренда, а скорее естественная коррекция после ажиотажного спроса предыдущих периодов.

Важным сигналом для рынка стало решение сохранить условия по семейной ипотеке до октября. Эксперты считают перенос сроков положительным сигналом как для застройщиков, так и для покупателей: это позволит избежать турбулентности на рынке и резкого роста цен, сохранив уровень спроса на новостройки. Параллельно в Госдуму внесён законопроект, который может кардинально изменить правила игры в сегменте индивидуального жилищного строительства: депутаты предлагают сделать эскроу-счета обязательными для всей ипотеки на ИЖС с привлечением подрядчиков, а не только для льготных программ, как это действует сейчас. По оценкам Госдумы, в России насчитывается до 20 тысяч человек, пострадавших от недобросовестных подрядчиков, – они остались без построенных домов, но с ипотекой, которую продолжают платить. Расширение механизма эскроу призвано защитить будущих покупателей от подобных рисков.

Подробности тут: 

https://realty.rbc.ru/news/6a3490759a794741343edf44?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a3937b29a7947f3602e6c7d?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a42efbb9a7947557688a9fe?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a3aa91d9a79470b9334d913?from=copy

Жильё: столица сжимается, регионы выравниваются

Московский рынок новостроек демонстрирует тревожную динамику: совокупная площадь сданных объектов за год упала на треть. Застройщики оперативно отреагировали на резкое падение спроса снижением числа новых проектов. По предварительным итогам первого полугодия на рынок выведено 940 тыс. кв. м квартир – это на 29% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Парадокс в том, что сокращение предложения позволяет девелоперам удерживать и даже повышать цены, которые за год выросли на 20,3%. Это классический сценарий: когда товара становится меньше, его стоимость растёт даже при падающем спросе.

В то же время происходит постепенное сближение цен между новостройками и вторичным жильём. Самое заметное сокращение разрыва показали Нижний Новгород и Пермь – там этот показатель уменьшился на 9 процентных пунктов. Тем не менее, новостройки остаются дороже вторички во всех городах-миллионниках, за исключением Москвы. Впрочем, оценки разнятся: в Центробанке ценовой разрыв оценивают в 9–18%, тогда как по данным Росстата он достигает 52%. В ЦБ эту разницу объясняют различиями в методике подсчётов – их подход считается более детальным.

На вторичном рынке в мегаполисах усилилось снижение цен. В мае впервые в 2026 году по городам-миллионникам в среднем зафиксировано падение стоимости жилья. Квартиры подешевели в семи из 16 российских городов-миллионников. Эксперты прогнозируют, что ситуация на столичном вторичном рынке будет зависеть от последующих решений Центробанка. Наиболее вероятный сценарий – умеренный рост спроса и стоимости квартир.

Детали здесь: 

Площадь сданных новостроек в Москве упала на треть за год из-за падения спроса

https://realty.rbc.ru/news/6a3114dc9a79477afb663727?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a3e608c9a79474fe4acda1a?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a3928509a79470a199342f6?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a3907609a794705d6ae2742?from=copy

Элитный сегмент: когда дорого – это слишком дорого

Спрос на элитные новостройки в Москве за год упал на 27%. Заметный рост цен в высокобюджетном сегменте существенно охладил интерес покупателей. Всё чаще они выбирают вторичную недвижимость, которая иногда по цене сопоставима с проектами на этапе строительства.

При этом разрыв между самым дешёвым и самым дорогим жильём в Москве составил 776 раз – и это при том, что год назад ценовой разрыв был ещё выше. Такая колоссальная дифференциация связана с высокой сегментацией московского рынка новостроек: от масс-маркета до объектов с уникальными характеристиками.

Что мотивирует покупателей элитной недвижимости сегодня? Основной тренд – уход от глобальных стандартов к глубокой аутентичности. Этой аудитории больше не интересен очередной дом с мрамором и хрусталём. Их привлекают дома, которые отражают их внутренний мир, коллекцию идей, причем с уважением к истории места. Элитный сегмент, как никогда раньше, стал про смыслы, а не про демонстрацию статуса.

Подробнее об этом: 

Спрос на элитные новостройки Москвы упал на 27% из-за роста цен

Маня духами и туманами: что мотивирует покупателей элитной недвижимости | Блоги | Forbes.ru

https://realty.rbc.ru/news/6a3e164c9a7947f25a5018d6?from=copy

Аренда: оживление после затишья

Рынок аренды жилья в Москве и области вышел из затишья. В мае цены в столице выросли на 2,4%, а в Подмосковье – на 0,7%. При этом в Москве подорожание происходит на фоне роста арендного предложения, тогда как в области – на фоне его снижения. Это разнонаправленное движение отражает структурные особенности двух рынков: в столице больше выбора, но он дорожает, в области предложения меньше, но и рост цен скромнее.

Отдельный тренд – растущий спрос на загородную аренду с бассейнами. За год интерес к посуточной аренде коттеджей с бассейнами в Подмосковье сильнее всего вырос в Серпухове и Королёве – там увеличение спроса достигает 50%. Самая доступная аренда таких домов – в Икше и Волоколамске. Этот тренд отражает общее стремление к качественному загородному отдыху, которое усилилось в последние годы.

Подробности тут: 

https://realty.rbc.ru/news/6a3be33f9a7947688c9321f2?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a3501d29a7947f88af004da?from=copy

Девелоперы: уход, пересмотр и новые форматы

Рынок девелопмента продолжает трансформироваться. Финский концерн EKE, вероятно, продаст свой последний проект в России – офисно-гостиничный комплекс San Gally Park на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге, который компания пытается реализовать с 2022 года. Инвестиционная компания «Кама Капитал» проявила интерес к объекту, максимальная оценочная стоимость которого составляет 7 млрд руб., а для завершения строительства потребуется вложить ещё 9–11 млрд руб. Такие сделки становятся редкостью: большинство активов ушедших из РФ иностранных компаний уже проданы.

В Москве Hutton вышел из проекта клубного дома Duo на Софийской набережной напротив Кремля. Девелопер занимался управлением строительством, но темпы реализации оставались низкими, а из-за высокой конкуренции и падения спроса удалось продать лишь 27% площадей. Теперь инвестор V2 Group будет искать нового партнёра или завершать проект самостоятельно. Этот случай – яркая иллюстрация сложностей, которые испытывает даже элитный сегмент в условиях рыночной турбулентности.

Наконец, на площадках комплексного развития территорий в Москве меняется структура застройки. Если в уже реализованных проектах КРТ доля жилья составляла 90%, то в будущем она снизится до 57%. 36% займёт общественно-деловая застройка, а остальное – объекты иного назначения. Это свидетельствует о переходе от монофункциональных жилых районов к сбалансированной городской среде.

Детали здесь: 

EKE может продать последний проект в России – San Gally Park

Hutton вышел из проекта клубного дома Duo на Софийской набережной

https://realty.rbc.ru/news/6a3410119a7947502e3795ab?from=copy

Коммерческая недвижимость: передел складского рынка

Складской сегмент всерьез трясет. Активы британской Raven Russia, обращённые в доход государства, наконец-то нашли покупателя (к слову – с четвёртой попытки). Победителем торгов стало АО «УК «Белая скала»», предложившее 47,2 млрд руб. – это примерно на 70% меньше рыночной стоимости. В периметр сделки вошли 17 юридических лиц, владеющих складскими комплексами общей площадью около 2 млн кв. м по всей России. Эксперты полагают, что новый владелец, скорее всего, попытается перепродать активы, а покупателями могут выступить маркетплейсы, госкорпорации и крупные закрытые фонды.

Одновременно под контроль государства перешла компания «Элма», владеющая более 1 млн кв. м складских комплексов в пяти регионах. Компания была национализирована по иску Генпрокуратуры, рыночная стоимость активов оценивается в 60–90 млрд руб. Ожидается, что портфель также будет реализован через торги единым лотом.

На этом фоне объём сделок со складами в первом полугодии сократился на 57% – до минимального с 2020 года значения 603 тыс. кв. м. Причина – охлаждение интереса со стороны ключевых потребителей складских площадей, крупных маркетплейсов, которые сейчас сосредоточены на оптимизации и сокращении издержек. Это уже привело к значительному росту вакантности и снижению арендных ставок.

Примечательно, что сегмент низкотемпературных складов чувствует себя лучше: рост вакантности здесь в шесть раз ниже среднерыночного – всего с 2,8% до 4,1% за год. В этом сегменте по-прежнему сохраняется дефицит, особенно острый в регионах, где с ним сталкиваются рыбопромышленники.

Подробнее об этом: 

Активы Raven Russia проданы за 47,2 млрд рублей победителю торгов УК «Белая скала»

АО Элма перешло под контроль государства по иску Генпрокуратуры

Логопарки записались в резерв – Коммерсантъ

Вакантность низкотемпературных складов Москвы выросла до 4,1%

Офисы и ритейл: КРТ как драйвер и сложный рынок торговли

Программа комплексного развития территорий на ближайшие пять лет станет одним из ключевых каналов ввода коммерческой недвижимости в Москве. По прогнозам, механизм обеспечит 32% объёма офисного строительства и 18% ввода торговых центров. Девелоперы неохотно выводят такие проекты в рыночных условиях из-за снижения спроса, но льготы от города заметно улучшают экономику проектов.

На офисном рынке зафиксировано смещение активности на периферию. Арендные ставки на офисы класса А за пределами МКАД за год выросли на 29%, тогда как внутри кольца – только на 11%. Это продиктовано тем, что на периферии застройщикам проще найти свободные участки и покупателей. Одновременно отделка московских офисов подорожала на 22%, достигнув 170,6 тыс. руб. за кв. м. К росту стоимости привели дефицит ремонтных бригад и повышение налоговой нагрузки, в результате чего девелоперы всё чаще предлагают помещения без отделки.

Рынок продуктового ритейла демонстрирует замедление: прирост площадей крупнейших FMCG-сетей в первом квартале сократился на 36,4% – до минимальных значений за 15 лет. Это объясняется снижением потребительской активности: в рознице падает спрос на маржинальные позиции – алкоголь, шоколад и фрукты, а издержки сетей продолжают расти. Подбирать помещения ритейлерам становится сложнее из-за общего охлаждения девелоперского рынка.

Подробности тут: 

Программа КРТ станет ключевым каналом ввода коммерческих площадей в Москве до 2030 года

Офисы за МКАД подорожали на 29% за год из-за смещения девелоперской активности

Отделка московских офисов подорожала на 22% и достигла 170,6 тыс. руб. за кв.м в мае

Прирост площадей продуктовых магазинов упал до минимума за 15 лет

На десерт: города будущего, и что делать с соседями, которые громко топают

В бой идут одни старики, или кто будет жить в городах будущего? В ближайшие десятилетия структура населения в России заметно изменится из-за снижения рождаемости и общего старения. Бизнесу уже сегодня стоит задуматься о смене стратегий, подстраиваясь под новые запросы и вызовы. В той же парадигме будут меняться здания, инфраструктура и города в целом. Эксперты обсуждают, как адаптировать городскую среду к потребностям стареющего населения и какие форматы жилья и общественных пространств станут востребованными в ближайшие десятилетия.

И – немного прикладного: что делать, если соседи громко топают по ночам? Эксперты советуют не вступать в открытый конфликт и не применять физическую силу. Сначала следует обратиться в ТСЖ или управляющую компанию, затем – в полицию (наряд вызывать, если шум беспокоит сейчас, а к участковому – если проблема носит регулярный характер). Если не помогает – заявление в прокуратуру и затем в суд. При этом важно помнить: в будущем судебном споре агрессивное поведение истца может повлиять на его добросовестность в глазах суда.

Подробнее об этом: 

Кто будет жить в городах будущего | Блоги | Forbes.ru

https://realty.rbc.ru/news/6a2e005b9a794733c5d3e4e9?from=copy

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…