О том, как прошел этот нестандартный по всем параметрам год, что он принес рынку недвижимости, и какие зародившиеся тренды будут активно развиваться в 2022 году, 15 декабря на пресс-конференции рассказали эксперты, партнеры ассоциации REPA.

Модераторами конференции выступили Юлия Солодовникова, руководитель ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA и Антон Мастренков, корреспондент Интерфакс-Недвижимость.

В первую очередь участники мероприятия отметили, что, несмотря на окончание льготной ипотеки, во всяком случае, для московского региона, спрос на новостройки сохранился, а сам год станет рекордным по продажам. «По самым скромным прогнозам, в 2021 году будет заключено 82000 ДДУ, что на 5% больше, чем в прошлом году, и на 16% — чем в 2019 году», — рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию Метриум. Да, действительно максимальное число сделок пришлось на июнь и июль, в августе спрос ожидаемо сократился, но с сентября вновь стал расти.

Этот факт спикер объяснила тем, что завершение льготной ипотеки было ожидаемо, а новые покупатели, пришедшие на рынок осенью, уже были готовы к возросшим ставкам. При этом доля ипотеки в сделках продолжает расти, так как к этому инструменту у населения сейчас сформировалось большое доверие, в частности, в Новой Москве она выросла на 2%, до 69%, а в старых границах столицы – до 63% (на 4%). «Мы морально готовы к двузначной ипотечной ставке», — считает Наталья Сазонова. По подсчетам «Метриум», за год средняя цена «квадрата» на первичном рынке Москвы выросла на 20%, с 318000 до 380000 руб, а себестоимость строительства – на 15-35%.

Среди других трендов Наталья Сазонова отметила увеличение числа иногородних покупателей среди тех, кто приобрел столичные новостройки за последние два года: в 2020 году доля «немосквичей» составила 43%, в текущем – 34%. Кроме этого, экспертами был зафиксирован  возросший интерес аудитории к новостройкам премиум-класса, только в третьем квартале уходящего года спрос на них вырос на 72%.

Предложение также изменилось, здесь наблюдается две основные тенденции – рост доли квартир с отделкой ( с 15 до 81% за три года) и сокращение средней площади квартиры (на 10 кв. м за три года, причем за последний – на 6 кв. м). За счет меньшего метража, но большего количества функций на территории ЖК, можно решить все насущные проблемы покупателя, при этом ему не нужно переплачивать за 10 кв. м коридора или холла, за ненужный функционал. «Мы перестали собираться с друзьями на кухнях! Это социальная тенденция, которая влияет и на жилье», — отметила Наталья Сазонова.

О рекордном спросе и хороших продажах говорили и другие эксперты. «В 2020 году выручка Tekta Group составила почти 30 млрд руб., мы перевыполнили план по продажам на 200%. В этому году мы намерены побить свой прошлогодний рекорд», — подтвердила слова коллег Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Несмотря на то, что делать прогнозы в современных условиях достаточно сложно, она считает, что в следующем году рынок жилой недвижимости ожидает умеренный рост цен – в пределах 10%. Это произойдет из-за роста инфляции, повышения ключевой ставки и удорожания стройматериалов. «По сути, 10-12% в год — это стандартный для девелоперского проекта прирост цены, поэтому в этом плане мы ожидаем возвращения к допандемийным показателям», — отметила эксперт.

Среди еще двух важных трендов, которые ожидают рынок в следующем году, Елизавета Севастьянова отметила усиление конкуренции за покупателя и «тренд на рациональность». И если с первым все понятно: восстановление объема предложения и выход на рынок новых проектов, а также возросшая ипотечная ставка автоматически заставит девелоперов конкурировать за клиентов, то – судя по реакции коллег – к рациональному девелопменту пока готовы не все застройщики. Как предполагает Елизавета Севастьянова, из-за роста себестоимости и невозможности значительно поднимать цены и сокращать площадь квартир компании будут вынуждены пересмотреть качественное наполнение своих проектов и отказаться от экстра-опций.

Если до сих пор застройщики старались экспериментировать, разнообразить продукт, то теперь компании будут внедрять только те решения, которые действительно необходимы и на которые у покупателя есть запрос. «Главное правило — покупатель не должен переплачивать за то, чем он не будет пользоваться. Например, мы отказались в своих проектах от коворкингов, так как лишь 5% покупателей говорят о том, что они им нужны», — отметила спикер. Она считает, что в складывающихся условиях в выигрыше окажутся те девелоперы, которые сумеют соединить запрос покупателей с авторским видением архитектуры, технологическими и функциональными инновациями и, конечно, своими финансовыми возможностями.

Опять же, что считать избыточными опциями? Ведь все зависит от запроса целевой аудитории, и тот, кто хорошо изучит ее потребности и предложит соответствующий продукт, тот и выиграет в борьбе за своего клиента, считает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век». По ее мнению, в следующем году сильная продуктовая концепция приобретет еще большее значение. Анализируя не только собственные проекты, но и жилые комплексы конкурентов, эксперты группы обратили внимание на то, что максимальный прирост цен в уходящем году показали проекты с сильной продуктовой концепцией.

В частности, в ЖК «Дивное» цена кв. м с начала 2021 года возросла почти в 1,5 раза – на 47%. При этом средний уровень цен на локальном рынке увеличился на 23%, а максимальная динамика цен отмечена на проекте «8 Клёнов», который стартовал в апреле, где к октябрю цены увеличились на 51%. Остальные локальные конкуренты с начала года в среднем прибавили в цене 14%. «В следующем году прирост на 60% мы не увидим у тех, кто будет предлагать моно-продукт. Более интересные портфели будут у тех девелоперов, которые детально прорабатывают продукт и пытаются выделиться на фоне массового предложения», — прогнозирует Мария Могилевцева-Головина.

Среди основных продуктовых запросов она назвала тренд на эстетику, ведь если несколько лет назад всего 40% покупателей говорили о высокой значимости параметра «Архитектура», то в 2020-2021 важность внешнего облика проекта отмечает большинство покупателей. Второй важный тренд – комфортная среда, которая должна быть удобна для аудитории всех возрастов. Третий – тренд на концептуальность и позиционирование, т.к. покупателям важно, как сам девелопер подает свой проект своей аудитории. И, наконец, тренд на нишевое направление «живи и работай», т.к. по потребителю стало важно разнообразие планировочных решений с учетом перехода многих на «удалённую» работу.

О хороших продажах (68,3 млрд руб. за 11 месяцев) и росте стоимости «квадрата» на 41-46% на объектах рассказал Михаил Бузулуцкий, вице-президент, коммерческий директор ГК «Инград». По его словам, завершение льготной ипотеки действительно не привело к падению спроса, после этого девелоперы «переобулись» и взяли новые рекорды. «Основной тренд будущего года – ставка рефинансирования, это ключевой драйвер рынка. Т.е. нужно стимулировать сбыт и в коллаборации с банками субсидировать ставку. Таким образом мы получили в конце года мощнейший рывок спроса», — считает Михаил Бузулуцкий.

Среди основных трендов, которые ярко выражены в этом году, и значимость которых лишь возрастет в будущем, он назвал создание девелоперами спортивной и образовательной инфраструктуры. В частности, в 2021 году был введен в эксплуатацию ФОК «Торпедо» и создан проект спортивного кластера имени Э.А. Стрельцова (проект КРТ на Симоновской набережной). «Развитие инфраструктуры является для нас приоритетной историей, мы берем на себя часть обязательств и перед властями, в частности возводим детские сады, школы и спортивные объекты», — отметил спикер.

В следующем году ГК «Инград» собирается активно заниматься загородным строительством, на участках в д. Шолохово и д. Хлябово , т.к. именно на ИЖС сейчас имеется высокий спрос. «Земельный банк предприятия огромен, у нас есть проект, который мы реализуем в будущем году. Это проект вблизи деревни Хлябово. Площадь там большая, это проект-миллионник», — рассказал Михаил Бузулуцкий. Помимо жилых дом, в ГК «Инград» собирается обеспечить свои загородные проекты образовательной, спортивной и торговой инфраструктурой.

О том, что состояние рынка недвижимости в следующем году будет напрямую зависеть от ключевой ставки, говорил и Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК. «Если ипотечная ставка повысится до 12-13%, то мы увидим либо замирание, либо снижение рынка. И я надеюсь, что люди, которые управляют ключевой ставкой, тоже это понимают», — отметил он.

Петр Кирилловский обратил внимание участников на изменения, которые были приняты в июле Московской областной архитектурой, по которым власти – пока в рекомендательной форме – советуют застройщикам повышать уровень комфорта и качество своих объектов недвижимости. «Это очень важная веха, которая говорит о том, что государство становится более жестким регулятором, которое следит и за комфортом потребителей. Аналогичные требования к объектам начинает предъявлять и ДОМ.РФ, а следом подтянутся и регионы», — предупреждает спикер.

Кроме этого рассказал о тех изменениях в продукте, которые уже начались в этом году, и будут происходить в дальнейшем. В частности, это решения в области модульного домостроения и в области изменения технологий строительства. «В этом году мы анонсировали проект, который строится с применением модульных технологий, это ЖК 1-Й Ленинградский. Этот тренд пока только зарождается, но в будущем, думаю, окажет значительное влияние на рынок», — отметил он. Еще один важный тренд, который обязательно получит развитие в будущем – готовое жилье, т.к. потребители сейчас хотят получить максимально готовый продукт, не только с ремонтом, но и меблировкой.

По общему мнению спикеров, девелоперам пока сложно предоставить такой продукт покупателям, но этот тренд будет активно развиваться. Денис Крючков, директор по развитию проектов «Главстрой», отметил, что это происходит из-за роста стоимости отделочных материалов и дефицита кадров, которые могут сделать качественный ремонт в срок, но не только. По его словам, в ближайшем будущем девелоперы будут уделять этому значительно больше внимания, и думать об отделке еще на этапе проектирования своих ЖК, а также плотнее взаимодействовать с дизайнерами интерьеров. «Мы проектируем жилой комплекс не под конкретную «посадку», а под продукт, который будем предоставлять клиентам», — отметил Денис Крючков.

Из важных для компании итогов 2021 он отметил подписание договора КРТ «Кунцево». Трендом следующего года, по его мнению, станет пересмотр границ промышленных зон, т.к. площадок под застройку в Москве осталось мало, а использование механизма КРТ позволит в следующие пять лет не только построить еще 8-9 млн кв. м жилья, но и создать на бывших промземлях современную комфортную среду.  В частности, в рамках комплексного развития промзоны «Кунцево», на ее территории не только будет возведено 600 тыс. кв. м недвижимости и создано 1,5 тыс. рабочих мест, но и появится инфраструктура, которая повысит уровень всего района.

И, наконец, Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, рассказал о том, как обстоит ситуация на смежных рынках – ведь для коммерческой недвижимости уходящий год был не хуже, чем для жилой. Самый активно развивающийся и успешный сегмент – склады, единственное, что беспокоит участников рынка – это дефицит земли и рост себестоимости строительства, что в итоге сказывается на ценах. Гостиничный сегмент, наиболее серьезно пострадавший за последние два года, активно восстанавливается, и если в этом году произошло возвращение к «допандемийным» объемам размещения, в следующем году ожидается восстановление и доходности. «Живее всех живых» и офисная недвижимость, где в этом году в эксплуатацию было введено рекордное количество квадратных метров качественных офисов за последние 5-6 лет, а вакансия неуклонно снижается.

По словам спикера, офисная недвижимость продолжает пользоваться спросом, несмотря на то, что часть компаний пересмотрели свои взгляды на то, какими должен быть офис, на место ушедших арендаторов пришли IT-компании и сверх быстрорастущие бизнесы, занимающиеся интернет-торговлей. Более того, в следующий два года он прогнозирует дефицит качественного предложения. Неплохо обстоит ситуация и в ритейле, где идет активное переформатирование торговых комплексов. «Ритейл рано похоронили, он жив: покупатели вернулись в популярные комплексы, а ненужные ТЦ будут перформатированы», — утверждает Никола Обайдин.

Так что, судя по накалу дискуссии и количеству интересных прогнозов, в следующий год участники рынка недвижимости вступают бодро и с надеждой на удачное развитие событий.

Ссылка на запись онлайн-трансляции 
Фотоотчет можно посмотреть здесь 

Информационные партнеры:
РИА Недвижимость
Интерфакс-Недвижимость
Строительная газета
Дайджест недвижимости