aeba1e0017a5084b9c675ea0fab182e4_user_pic-1

Главные вопросы, волнующие рынок недвижимости, не могли не быть заданы на пресс-конференции REPA, посвященной итогам этого шокирующего года – достигли ли цены дна, и будет ли кризис в строительной отрасли? Стоит отметить, что девелоперы и аналитики в общей своей массе настроены оптимистично и даже заканчивают этот год с неплохими финансовыми результатами. Однако, прогнозы на 2023 год делают с еще большей осторожностью, чем когда-либо, и дружно осуждают коллег, делающим покупателям 30% дисконты – ведь в существующих условиях это потребует таких серьезных изменений проектов, что на высокое качество продукта рассчитывать бессмысленно.

Анна Мурмуридис, старший аналитик-консультант Nikoliers, рассказывая про основные показатели рынка новостроек Москвы и о том, как менялся спрос на жилую недвижимость в течение года, отметила, что в будущем цены могут еще снизиться, причем даже в прайсах застройщиков. Сейчас, по ее словам в столице возводится 13,6 млн кв. м новостроек в МКД, а годовой объем ввода составит 5,1 млн «квадратов». При этом объем сделок за январь-ноябрь составил 2,8 млн кв. м., а вот непроданный объем предложения на конец года –  2,8 млн кв. м. «Эта цифра выросла к предыдущему периоду, в экспозиции мы прирастаем. По сути, по спросу на первичном рынке мы вернулись к показателям 2018-2019 годов», — рассказала эксперт, однако уточнила, что 2020-2021 годы были аномальными, поэтому «ориентироваться по ним не нужно».

Она считает, что спрос будет и впредь поддерживаться ипотекой и субсидированными ставками, однако нужно понимать, что все решают цены. «Прямого понижения цен нет, но скидки 20-30 процентов на рынке есть. Так будет, пока не скорректируются некоторые показатели. Во всяком случае, есть ощущение, что цены должны сделать шаг назад», – отметила Анна Мурмуридис.
Она напомнила, что рост цен составил за два года 40 %, однако считает, что аналогичной по масштабам коррекции вниз не будет. «Регулирование цен возможно при пополнении объема рынка. Но застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения», – уточнила эксперт.

На волнующий всех вопрос о возможности кризиса и обвала цен отвечал в своем выступлении и Михаил Бузулуцкий, вице-президент, коммерческий директор ГК «Инград». Он считает, что следующий год на рынке недвижимости будет «сложным, но не драматичным». «Я почти не допускаю обвала цен на рынке в следующем году. Легкая коррекция не в счёт. Финансовые модели всех строящихся проектов связаны с проектным финансированием. Банки-кредиторы не позволят ценовой демпинг. Поэтому рынок будет очень медленно восстанавливаться. На рынке останутся те, кто проявит выдержку», — отметил Михаил Бузулуцкий. К основным угрозам 2023 года эксперт отнес возможный рост ключевой ставки ЦБ, сокращение кредитного плеча на рынке вследствие прекращения программы льготной ипотеки, если такое решение будет принято, а также ряд непопулярных решений финансовых властей.

Относительно итогов 2022 года спикер отметил снижение спроса по сравнению с 2021 годом. «Рынок столичного региона начал 2022 год с историческим объемом предложения, историческими ценами на жилье и крайне комфортными ставками ипотечного кредитования, которые разгоняли мультипликатор спроса. Однако, в силу геополитических событий дважды в этом году рынок ощутил потребительский шок. В итоге продажи 2022 года по сравнению с 2021 годом сократились почти вдвое», — сообщил вице-президент ГК «Инград» и добавил, что в дальнейшем для поддержания рынка и отрасли в целом очень важна согласованность действиях застройщиков, Минстроя и Финансового регулятора.

Анна Коробкова, директор департамента продаж Донстрой, подтвердила общий настрой, сообщив, что «год для компании был сложным, но успешным». В текущей ситуации девелопер сосредоточился на том, чтобы максимально четко и, желательно, досрочно, выполнять свои обязательства перед покупателями, т.е. передавать им ключи за 3-9 месяцев до обозначенных в ДДУ сроках. Всего за год было построено и сдано в эксплуатацию около 327 000 кв. м недвижимости, а клиенты компании получили 4200 квартир. «Кроме этого мы активно сдавали объекты социальной инфраструктуры и передавали их городу, сдали три объекта на 1055 мест. Мы стараемся «заводить» в свои проекты рейтинговые школы, т.к. наша целевая аудитория имеет высокий спрос на образование», — отметила спикер. По ее словам, в будущем «Донстрой» проектирует еще пять школ и детских садов.

Несмотря на внешние события, Донстрой продолжает держать курс на устойчивое развитие, и уже после февраля начал создание парка «Событие» в Раменках, обустроив и сдав в эксплуатацию 12,4 из 24 га. «В следующем году мы продолжим работать в этом направлении, будем предлагать новые проектные решения и заниматься созданием так называемого «нового спроса»», — рассказала Анна Коробкова. Экодевелопмент от «Донстрой» демонстрирует комплексный подход  – 87% строящегося жилья с высокими классами энергоэффективности (А и А+),  36 га – площадь парков, создаваемых в строящихся проектах, 60% — доля озеленения придомовых территорий, 100% материалов, использующихся в строительстве и отделки – экологически безопасны, а четыре проекта компании сертифицированы по GREEN ZOOM и LEED.

Подводя итоги уходящего года, Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити 21», подвела и итоги завершающегося девелоперского цикла, который длился для компании пять лет. Сейчас «Сити 21» успешно вводит в эксплуатацию проекты, общий объем которых близится к 500 000 кв.м. Спикер отметила, что 2022 был непростым – это был год вызовов и новых возможностей. Игроки рынка дважды столкнулись с покупателем в состоянии шока, весной и осенью, а также с необходимостью импортозамещения. Причём, не просто, когда нужно «поменять артикул» для оптимизации финмодели, а когда пришлось искать новых поставщиков, новые рынки, и от этого зависела судьба проекта. «Сложившуюся ситуацию на рынке мы трактуем как нормальное для экономики явление — «сдувание ценового пузыря», который возник под влиянием доступных, дешевых кредитных денег, а именно льготной ипотеки. Очевидно, этот инструмент требует правильной трансформации в ближайшем будущем», — уверенна Мария Могилевцева-Головина.

Потенциал для роста рынка компания видит, во-первых, в расширении условий программы семейной ипотеки, в которой хотелось бы учесть потребности семей, в которых дети родились до 2018 года, а во-вторых – девелоперам следует рассматривать и альтернативные инструменты для увеличения количества сделок помимо ипотеки. Например, «Сити 21» работает с «трейд-ин» партнерами, которые, продавая «вторичку», вовлекают новых клиентов в воронку продаж девелопера. «Рынки переживают такие ситуации, и мы её так же обязательно переживём. Наша компания смотрит в будущее оптимистично. Конкретно нам поможет пережить текущий период  — наш продуктовый подход, наш клиент и сила нашего бренда», — резюмировала Мария Могилевцева-Головина.

Елена Петропавловская, коммерческий директор Vos’hod, рассказала не только о проектах компании – реставрации «Центрального телеграфа», МФК AHEAD на Кутузовском проспекте и клубном доме с резиденциями Houte Couture в Старомонетном (Прим.ред. ARMANI CASA MOSCOW RESIDENCES), но и о трендах рынка недвижимости класса делюкс. По ее словам, в текущем году в этом сегменте падения в принципе не было, но при этом наблюдался активный и высокий спрос на готовое жилье с максимальной отделкой, техникой и мебелью. «40% дисконтов также не было, был провал у некоторых девелоперов на ранних стадиях реализации проектов, но это нормально, т.к. покупатели минимизировали свои риски», — уточнила спикер. Она отметила, что покупательскую аудиторию в этом сегменте пополнили новые клиенты, которые до этого не жили в России, но вели здесь бизнес. «Этим летом они вернулись и стали искать себе качественное жилье», — объяснила Елена Петропавловская.

Рассказывая о трендах-2023, эксперт также отметила, что в этом сегменте по-прежнему будет востребованы центральная локация, экологичность и отделка. Несмотря на то, что покупатель готов к комплексному предложению, по-настоящему дорогой продукт должен быть продуман и реализован от начала и до конца. И да, больших скидок здесь ждать не нужно. «Мы много сегодня говорили про ценовые войны, высокие дисконты и т.д., и я тоже считаю, что все это «от лукавого», т.к. качественный девелоперский продукт не может быть «вдруг» обесценен – невозможно дать 30% скидку, не снижая качество проекта. И люди разумные, безусловно, это понимают», — уверенна Елена Петропавловская. Поэтому основной вызов в 2023 году – выстраивание грамотной коммерческой политики и маркетинговой коммуникации. «Следующий год будет годом умных маркетологов и хороших продажников, которым нужно будет грамотно «завернуть» продукт и преподнести целевой аудитории, чтобы привлечь именно своего клиента», — говорит спикер.

Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE, проекта MANTERA Seaview residence, рассказала про процессы, происходившие с премиальной курортной недвижимостью в Сочи, отметив, их «разнонаправленность» по сравнению со столичными трендами. В первую очередь это касалось роли и востребованности апартаментов, которые во всем мире являются ключевым продуктом курортной недвижимости, и Сочи в этом тренде не является исключением. Из самых заметных трендов спикер отметила миграцию состоятельных покупателей в Сочи вместе с капиталами. «Россияне продавали свою недвижимость в Европе и покупали в Сочи, причем 70% из них ранее никогда не рассматривали покупку курортной недвижимости в России. Но риски владения зарубежными активами сместили приоритеты», — уточнила Елена Кабешева.

Второй важный тренд – снижение активности спекулятивных инвесторов, что сильно повлияло на рынок Сочи. Но вместо них на рынок пришли новые покупатели – те, кто хотел сохранить денежные активы, и их было 90%, лишь только 10% сделок было проведено с целью дальнейшей перепродажи, таким образом, высокая турбулентность в экономике сместила покупательский интерес с высокодоходных на сберегательные активы. «В феврале и сентябре у многих изменились стратегии, но при этом часть клиентов, даже уезжая за рубеж, продолжали инвестировать свои деньги в курортную недвижимость на родине», — отметила спикер. Также она рассказала и о новом тренде – высокой конкуренции между Сочи и Дубаем, причем многие состоятельные клиенты решили инвестировать в оба города. «Такой запрос от покупателей привел к образованию у нас нового сервиса – подбору недвижимости в подходящей локации в Дубае», — отметила Елена Кабешева.

Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, в своем выступлении говорил о будущем офисов, которые сейчас находятся «в середине черного списка», более того, «дна» этот сегмент достигнет к середине 2023 года, ведь основной процесс – уход международных компаний – пока не завершен. «Безусловно, кто-то из брендов «переобуется» и останется в России, но и они будут вынуждены сокращать занимаемые площади», — уточнил спикер. Еще одни важный тренд, к которому это привело – появление на рынке шикарных офисов в статусных и востребованных бизнес-центрах, где раньше была «нулевая» вакансия. На этом фоне, конечно, снизился спрос на продукт в бетоне, а также на бурно развивавшиеся в пандемию сервисные офисы, предлагающие своим клиентам «офис под ключ». «Клиенты сегодня готовы экономить на всем, и некоторые предлагаемые опции для них избыточны», — объяснил Никола Обайдин.

Но, несмотря на все сложности, он считает, что офисы не только выживут, но и будут востребованы. Но не все. По его словам, сейчас компании ищут новый офис «не от хорошей жизни», для многих это возможность сэкономить – снять помещение меньшей площади или классом ниже, впрочем, есть и быстрорастущие компании, которые будут пытаться, наоборот, улучшить «жилищные» условия, воспользовавшись моментом.  «Любой кризис лучше всего переживает качественный продукт, такие объекты всегда в ТОП-спросе. Ключевым продуктом в ближайшем будущем станут качественные офисы с отделкой. Пока мы наблюдаем серьезное снижение спроса, на 30-40%, и, несмотря на некоторую активизацию арендаторов в ноябре, мы не знаем, приведет ли она к реальным сделкам», — отмечает эксперт.

Павел Митрофанов, генеральный директор аналитической компании Эксперт Бизнес-Решения рассказывал о том, как развивается ESG «на стройке». По итогам этого года остались цели, связанные с регуляторами, потому что все надеются, что регуляторы будут вводить то или иное стимулирование в устойчивое развитие. По его словам, ESG-прозрачность в условиях санкционного давления все же изменилась. Несмотря на то, что 74% не снизили прозрачность в части раскрытия нефинансовых показателей, а 68% планируют повысить уровень раскрытия ESG-информации, более 30 компаний все же не раскрыли годовые отчёты в 2022 году. Согласно рэнкингу ESG-прозрачности 2022, на первом месте находится ПАО «Группа ЛСР» (1,74), затем ПАО «ГК «Самолет» (1,39), АО «ГК «Эталон» (1,14), ООО «Главстрой» (0,33) и ООО «Брусника» (0,30). И хотя некоторое охлаждение девелоперов к повестке устойчивого развития заметно, эксперт настоятельно не рекомендует сбрасывать ESG со счетов.

В условиях, когда льготная ипотека закончится или серьезно сократится, девелоперам потребуется доступ к другим финансовым инструментам, а ESG – это еще одна возможность. «Да, в условиях санкций компании практически потеряли возможность доступа к западным деньгам, однако развитие «зеленой повестки» станет дополнительным преимуществом, тем более отечественные финансовые инструменты верификациированы», — отметил Павел Митрофанов. С точки зрения зеленой повестки у нас в стране все уже относительно неплохо, есть и нормативная база, и явный регулятор, и все, кто связан с продуктом, пытаются тему экологичности интегрировать в маркетинговую коммуникацию, и любая дополнительная оценка, которая живет уже в существующей системе, все это продвигает. Ну, а в будущем это откроет для девелопер доступ к более дешевому и точечному финансированию.

Юлия Солодовникова, руководитель REPA тоже подвела итоги ассоциации. «За 2022 год мы провели 12 мероприятий, и в 2023 планируем представить вам несколько наших новых проектов, которые, надеемся, понравятся рынку недвижимости. Так что следите за обновлениями на нашем сайте».