Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA и Деловой союз судебных экспертов провели финальный перед долгими каникулами Лёгкий понедельник, посвятив его злободневной и сложной теме: Новый налог на недвижимость. Как платить меньше?

Зал Meeting Point стал площадкой для трех интереснейших докладов спикеров и множества, работающих лайфхаков для всех, кого интересует вопрос оптимизации налогов на имущество за счет снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Налоговая ставка, напомним, формируется исходя из кадастровой стоимости объекта.  Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которая устанавливается с помощью государственной кадастровой оценки. Согласно логике закона кадастровая стоимость недвижимости должна быть приравнена к его рыночной стоимости. Но поскольку кадастровая оценка проводится методом массовой оценки, который не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости в отдельности (коэффициенты износа, месторасположение, площадь, год постройки, назначение), зачастую кадастровая стоимость объекта недвижимости выше его реальной рыночной стоимости.   С января 2015 года кадастровая стоимость используется для начисления налога на имущество.

Как точно подчеркнул модератор встречи Антон Мастренков (ИА Интерфакс): тема эта касается всех – девелоперов, инвесторов, собственников, ведь сейчас благоприятный момент, чтобы оспорить кадастровою стоимость, а значит и снизить налог. Почему благоприятный – ответы ниже.

Встречу начала Ирина Шевцова, вице-президент «Делового Союза судебных экспертов», которая сразу отметила, что за семь лет, что Союз занимается вопросами консалтинга и оспариванием  кадастровой стоимости, а тем более с момента революционного решения привязать налоговую ставку к кадастровой стоимости, инициатива претерпевала множество изменений и не единожды корректировала «правила игры». Даже сейчас, по словам эксперта, сложно доступно объяснять, что происходит в данном «поле». При этом спикер особо подчеркнула, что юридическая грамотность в вопросе оспаривания кадастровой стоимости чрезвычайно важна, а отстаивание своих прав не должно пугать ни граждан, ни коммерческие организации, даже если ответчиком выступает ведомство: «Мы предлагаем не ждать и не бояться, да, в таких делах ответчиком в суде выступает Департамент имущества Москвы, но диалог с Департаментом сейчас не просто возможен, но и носит конструктивный характер. Важно понимать, что сама тема кадастровой оценки в Российской Федерации относительно нова, она никак не ложилась на существующую законодательную, нормативную и информационную базу. В этом году государственные бюджетные учреждения по кадастровой оценке стали новым игроком – они оттачивают коммуникацию с правообладателями, и пока в судах достаточно легко всё проходит, но под «легко» подразумевается полгода потраченных на оспаривание стоимости».  

«В 2019 году кадастровая оценка была передана государственным бюджетным учреждениям по кадастровой оценке», — пояснила эксперт: «По сложившейся «традиции», новые исполнители, теперь это «государственные» оценщики, не получили результаты предыдущих независимых оценщиков, то есть работали «с нуля», заново проделывая процедуру анализа и оценки. Так работали независимые оценщики – так же работа выстраивается сейчас. Правообладатель на момент получения нового налогового начисления в прошлом уже потратил значительное время на оспаривание стоимости, но он снова получает извещение  об уплате налога, рассчитанного от кадастровой стоимости, зачастую завышенной относительно рыночной.   

Эксперт предположила, что к 2020-му году ситуация изменится и станет проще, просто потому, что к тому времени сформируется база опытных практик и ГБУ станут единственными и постоянными исполнителями государственной кадастровой оценки. Эти организации призваны не только выполнять оценку, но и актуализировать данные и исправлять ошибки в сведениях об объектах недвижимости, что в последствии должно свести к минимуму потребность собственников к оспариванию.  

В заключении спикер посетовала: «Беда нашего менталитета в том, что мы не умеем быть менеджерами своих собственных историй, активов, однако, все мы – частные собственники!»

Интересным стал переход к практическим кейсам, когда участники встречи стали приводить конкретные примеры влияния кадастровой стоимости не только на налоговую ставку, но и на привлекательность объекта или участка.

Одним из самых ярких и впечатляющих примеров оказалось сравнение текущего статуса по кадастровой стоимости лотов в Москве и Московской области. Генеральный директор «Делового Союза судебных экспертов» Демиан Ворончихин так объяснил разницу между столицей и Подмосковьем: «Если в Москве непросто  рисковать и оспаривать стоимость по кадастру, так как на любую недвижимость в столице стоит очередь из агрессивных и проворных инвесторов и разрыв между рыночной и кадастровой стоимостью достигает разницы 30-40 %, то в Подмосковье власти, заинтересованные «сохранить» действующий бизнес на территории,  конструктивно взаимодействуют с собственниками в вопросах пересмотра кадастровой стоимости в случаях ее завышения».  Эксперт добавил: «В Москве действует ставка 1,6% и она будет увеличиваться каждый год на 0,1 % , в области действует ставка 1,5% — и она не будет меняться в ближайшие годы. Москва пошла по пути повышения, а Московская область осталась на нижней отметке. Это обусловлено интересом и желанием Московской области привлечь резидентов на свою территорию: девелоперы и инвесторы настойчиво приглашаются в Подмосковье».

Также спикер указал на важный аспект: кадастровая стоимость влияет не только на налог, но и, в том числе, на стоимость перевода объекта или участка из категории в категорию. В Московской области это особенно актуально, ведь на сегодняшний день огромное кол-во участков сельскохозяйственного назначения пытаются преобразовать и перевести в другую категорию, чтобы реализовать проекты жилой или коммерческой недвижимости. Цены земельных участков отличаются в разы. «Сельхоз земли в Московской области стоят примерно от 50 до 300 рублей за квадратный метр, а квадратный метр земли под застройку уже 2000 рублей. Процедура перевода не очень дорогая и собственник осознанно идет на доплату», — заметил Ворончихин.

С презентацией Союза судебных экспертов и узнать ещё больше о грядущих изменениях в налоговых ставках можно прямо здесь.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet начала свой доклад замечательным эпиграфом: «Адекватная оценка – явление редкое!» В принципе, эта цитата спикера стала рефреном всей встречи. Дымова посвятила своё выступление загородной недвижимости и напомнила присутствующим, что недавно вступил в силу закон о садоводстве и огородничестве, в связи с чем ставка налога на имущество утратила свою жизненность. «Раньше кадастровая стоимость различалась в зависимости от вида объекта: например, жилой дом или дача. Сегодня жилой дом может быть построен как на участках под дачное строительства, так и для предназначенных для садоводства», — отметила спикер. Юлия логично заключила, что в налоговое законодательство следовало бы внести корректировки, которые выводили бы справедливую налоговую ставку по ВРИ, а не по категории назначения. «Для чего я этот объект или участок буду использовать – сложный вопрос, но он позволяет грамотно скорректировать кадастровую стоимость», — добавила спикер.

Итак, для всех собственников параметры налогообложения недвижимости изменялись за последние 5 лет по крайней мере дважды, то есть о стабильности налоговой системы говорить пока нельзя. Однако, все спикеры сошлись в том, что для устранения недочетов системе понадобится всего 1,5-2 года.  А в настоящее время всем собственникам спикеры рекомендуют обратиться к консультантам с проверенной репутацией, чтобы узнать потенциал снижения кадастровой стоимости своего имущества.