29 марта 2022 года в Москве состоялась XX Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Организатор — агентство AK&M. Партнёры конференции – ГК «А101», Банк Уралсиб, ГК SRG, FAST.Ипотека.

Весна 2022 года ознаменовалась серьёзными изменениями на финансовых рынках в связи с введением санкций. Резкое повышение ставки рефинансирования до 20% поставило в сложные условия всю систему ипотечного кредитования и дальнейшее развитие рынка доступного жилья. Правительство совместно с профессиональным сообществом разработало ряд мер, которые должны поддержать и стабилизировать рынок.

Напомним, Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству обеспечить внесение с 1 апреля 2022 года изменений в условия льготной ипотечной программы, действующей до 1 июля 2022 года, установив, что ставка по ипотеке должна составлять не более 12% годовых на весь срок кредита. Максимальный размер кредита не должен превышать 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для остальных субъектов РФ. Кроме того, кабмин в срок до 31 марта 2022 года должен обеспечить сохранение действующих условий льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, программы «Дальневосточная ипотека» и программы предоставления ипотечных кредитов на строительство или покупку жилого дома на сельских территориях.

Достаточно ли этих мер? Как будут разворачиваться события на рынке ипотеки и недвижимости? Как с помощью цифровых технологий можно снизить издержки и увеличить эффективность деятельности? Эти и другие вопросы обсудили ведущие специалисты рынка, разобрали вероятные сценарии, предложили инструменты, которые позволят сохранить стабильность на рынке.

В ходе Пленарного заседания «Вызовы 2022 года» директор розничных продуктов Банка «ДОМ.РФ» Евгений Шитиков подтвердил, что в рамках принятых Правительством мер по итогам первых месяцев 2022 года зафиксировано увеличение доли семейной и льготной программ с растущей динамикой и уменьшением доли вторичной программы и рефинансирования. Банк начал принимать заявки на оформление кредитов на покупку квартир в новостройках по «Льготной ипотеке с господдержкой» по новым условиям. К концу марта в банк поступило уже более 500 соответствующих заявок от потенциальных заёмщиков.

Рост доли выдачи ипотеки по государственным программам подтвердил и вице-президент ВТБ Евгений Дячкин. Если в 2021 году в ВТБ выдача ипотеки составила: 40% – вторичный рынок и по 30% – рефинансирование и первичный рынок, то в первые месяцы 2022 года первичный рынок жилья занимает уже 80%. По его мнению, изменение программы господдержки по ипотеке повысит её доступность.

Вторичный же рынок остановится на три-четыре месяца до снижения ставки, подчеркнула председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. «Я жду во второй половине апреля снижения ставки Центрального банка, потому что сейчас она заградительная, никакого экономического смысла уже не имеет, и я думаю, что мы увидим её снижение».

Татьяна также отметила, что первичный рынок тоже ждут изменения. Правила распределения между банками денег от государства по программам льготной ипотеки будут основаны на том, кто в каких объёмах кредитует застройщиков. Поэтому на рынке ипотеки на новостройки останется только несколько крупных игроков. «Ипотечный бизнес становится узкоспециализированным — по крайней мере, первичный рынок. И для других игроков остаётся вторичный рынок», — отметила она.

Руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов сообщил, что в марте 2022 года на фоне роста ипотечных ставок до 22-23% доля сделок на первичном рынке жилья составила порядка 50%, хотя в конце 2021 года она находилась на уровне выше 70%, а средняя сумма одобренной сделки сократилась на 15%. По его мнению, комбинированные ипотечные программы, перенос комиссии банков за субсидированные программы на момент раскрытия эскроу-счетов могут стать наиболее эффективными инструментами снижения ипотечных ставок для населения.

«Льготная ипотека под 12% с расширенным лимитом стала хорошим сигналом рынку и базовой возможностью стимулировать ипотечный спрос в сложившихся условиях. Однако полностью полагаться на государство неправильно, нужны рыночные инструменты снижения ставки. Среди них – комбинированные ипотечные программы, сочетающие господдержку и субсидии от девелоперов. Их цель – приблизить условия к тем, что сейчас действуют в рамках программы той же «семейной ипотеки», — отметил Р.Азизов.

Ещё одним примером комбинированных программ, по мнению эксперта ГК «А101», могут стать коллаборации ипотечных государственных программ с рассрочками от застройщиков или программы категории «ипотека траншами», где основная сумма кредита выдаётся только после ввода дома в эксплуатацию.

«В первом транше размер ежемесячных платежей даже по ставке выше 20% находится на приемлемом для большинства клиентов уровне из-за небольшой суммы кредита, а вот второй транш девелоперы могут субсидировать», — сказал Р.Азизов.

При этом, добавил он, изменение подхода к банковской комиссии в рамках субсидированных программ позволило бы ещё сильнее снизить ставку для покупателей жилья.

«Сейчас комиссия действует сразу после того, как покупатель заключит кредитный договор. Однако в схеме эскроу-финансирования у девелоперов нет своих денег, поэтому практически любая субсидированная программа требует от девелопера расширения кредитных лимитов. Если перенести уплату комиссии на момент раскрытия эскроу-счетов, это снизит общий уровень кредитной нагрузки на девелопера и позволит ему предлагать клиентам более привлекательные условия», — подчеркнул Р.Азизов.

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик в своём выступлении сравнил нынешнюю ситуацию с кризисом 2014 года. По его мнению, инфляция будет ниже, чем в 2014 году, и за 6 месяцев ставка ЦБ может вернуться на уровень 12% и ниже. Вслед за ней начнут снижаться и рыночные ставки.

Кирилл Холопик подчеркнул, что строительство спасёт льготная ипотека, 269 млрд рублей — объём господдержки, который поможет банкам обеспечить высокие темпы выдачи ипотечных кредитов. Главное — не допустить остановки продаж. Вывод новых проектов на рынок сократился в 4 раза. Изменить ситуацию поможет субсидирование ставки проектного финансирования до 15%. По прогнозам ЕРЗ.РФ, ставка проектного финансирования снизится до 15% через 3 месяца, и субсидирование уже не понадобится.

На втором заседании генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев поделился информацией о текущей ситуации со спросом на рынке недвижимости.  Число сделок на платформе М2 в первом квартале 2022 года выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как отметил спикер, в начале марта покупатели торопились взять кредит по ранее одобренным ставкам.

Сейчас наблюдается снижение числа ипотечных сделок на вторичном рынке, но несмотря на это, сводные показатели по количеству транзакций находятся на уровне 2021 года. Дусалеев подчеркнул, что текущая динамика по сделкам и опыт прохождения предыдущих кризисов говорят о том, что рынок недвижимости сможет адаптироваться к новым реалиям.

Тема цифровизации системы ипотечного кредитования уже не первый год поднимается в рамках ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России» и привлекает всё большее число участников.

Заместитель управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Олег Комлик рассказал о дальнейших планах ДОМ.РФ и Росреестра по развитию рынка е-закладных. Процесс выпуска e-закладных состоит из нескольких шагов: создать документы, подписать документы, отправить документы, передать закладную на хранение. По его словам, восемь кредиторов сейчас выпускают e-закладные в промышленных масштабах (Сбер, ВТБ, Открытие, Банк Дом.РФ, Тинькофф, Совкомбанк, Росбанк и Уралсиб), семь кредиторов выпустили единичные закладные, готовятся к запуску пилотов (Абсолют, ГПБ, ПСБ, Зенит, ТКБ, Райф, Металлинвестбанк).

При этом полный переход на выпуск e-закладных сдерживают несколько факторов, устранить которые необходимо в ближайшие годы.

Начальник Управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Сергей Белокопытов, дополнил, что доля электронной ипотеки в России к концу 2021 году достигла 80%, а электронные запросы на предоставление сведений ЕГРН превысили 93%.

Как сообщил С.Белокопытов, по состоянию на 1 января 2022 года Росреестром в ЕГРН зарегистрировано более 223 млн прав, почти 174 млн объектов поставлено на кадастровый учёт.

По данным Росреестра, в феврале 2022 года доля сделок за сутки в рамках проекта «Ипотека за 24 часа» составила 73% от общего количества электронных ипотек, превысив на 5% среднее значение за IV квартал 2021 года. В среднем сделки за январь и февраль 2022 года регистрировались за 13 часов. В марте доля сделок, которые были зарегистрированы за сутки, возросла до 76%.

Одновременно руководитель Дирекции развития ипотечного кредитования Банка «Уралсиб» Екатерина Жженова, отметила, что существует определённая категория ипотечных сделок, по которым не удаётся уложиться в контур «Ипотека за 24 часа». Это касается регистрации сделок с залогом при участии депозитария, который оформляет документы в течение суток. По этой причине большая часть сделок регистрируется за 2-3 дня. «Важно, чтобы при запуске подобных проектов учитывались все участники сделки», — добавила Екатерина Жженова.

В настоящее время Росреестр ставит перед собой задачу обеспечения регистрации сделок за 1 час. Для достижения поставленной цели в 2021 году ведомство запустило проект «Цифровой помощник регистратора», важным элементом которого является применение машиночитаемого права. Уже в начале апреля в Новгородской области начинает стартовать опытная эксплуатация регистрации права собственности на квартиру с привлечением кредитных средств банков, то есть речь идёт именно об ипотечных сделках. Процессы будут проходить с использованием модуля распознавания документов, в том числе отсканированных в МФЦ, и модуля машиночитаемого права, задача которого выдёргивать из документа основные параметры сделки и переносить их в необходимые места электронного заявления. Для обеспечения корректности работы системы, в том числе в части соблюдения российского законодательства, будет осуществляться аналитика машиночитаемого права.

Также планируется сделать сервис предпроверки документов. Это значит, что прямо в МФЦ при сканировании документов и передачи их в данный модуль Росреестра, данные будут моментально переработаны модулем и представлены на предпроверку заявителю. Если заявитель увидит несоответствие данных, регистрация сделки будет приостановлена. К концу 2022 года данный проект будет масштабирован на территорию всей России.

Уже 29 июня 2022 года Росреестр перестанет обмениваться бумажными документами со всеми МФЦ. Документы будут приниматься и храниться только в МФЦ, а Росреестр будет получать сканированные копии этих документов, с которыми и будет осуществляться вся дальнейшая работа.

Также в 2022 году Росреестр запускает проект «Дом из дома» (второе его название «Виртуальная комната сделок»). В 2020 году его анонсировали, в 2021 году велась подготовка, в том числе в части финансирования, к концу 2022 года Росреестр планирует представить проект рынку. Ресурс позволит любому юридическому или физическому лицу пройти полный цикл сделки с недвижимостью, начиная с выбора объекта. Сергей Белокопытов подчеркнул, что Росреестр будет работать со всеми агрегаторами недвижимости и банками, которые захотят взаимодействовать с ведомством по использованию данного модуля. 

ГК «А101» уже регистрирует порядка 98% сделок в электронном виде. Об этом заявила директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» Татьяна Файнблит. По её словам, это даёт снижение операционных затрат на 33%, снижение упущенной выгоды из-за сокращения сроков регистрации, а также повышение сервиса для клиентов.

Татьяна отметила, что число банков, в которых в прошлом году была возможна полная онлайн-сделка без посещения офиса, выросло до 6. Доля онлайн продаж с ипотекой в среднем растёт на 50% в месяц. Это даёт сервис для клиента, снижение затрат на оформление документов.

Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG, выступил в секции «Цифровизация системы ипотечного кредитования» с темой о дополнительной монетизации портфеля банка и комплексном решении по оформлению права собственности для застройщиков.

В ходе дискуссии заместитель генерального директора «АСТ Электронный Полис» Александр Олейников, управляющий развитием страхового агрегатора FAST.Ипотека, озвучил преимущества российской цифровой платформы, позволяющей улучшить для заемщиков условия выбора страхового продукта при оформлении ипотеки. Одновременно FAST.Ипотека упрощает работу ипотечных менеджеров: подбор и оформление осуществляется онлайн, в режиме одного окна — от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты. Выпуск полиса занимает не более 5 мин.

Также в дискуссии по цифровизации системы ипотечного кредитования своими проектами и наработками поделились управляющий директор Центра развития финансовых технологий Россельхозбанка Григорий Вовченко, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, CEO Сделка.РФ Ольга Сидоренко.

Другой важной темой дискуссии стало развитие программы индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Несмотря на то, что программа реализуется уже не первый год, её результаты пока ещё не могут претендовать на массовый охват рынка.

Ведущая дискуссии руководитель направления «Недвижимость» Business FM Валерия Мозганова озвучила данные Росстата: «За январь-февраль введено в стране 20,3 млн кв. м. жилья, при этом из них 62,1% относятся к ИЖС. Одновременно среди этого объёма введённого индивидуального жилья очень маленькую долю занимают проекты, относящиеся к системным застройщикам. А если говорить об ипотечном кредитовании, то в общем объёме всех ипотечных сделок ИЖС заняло около 2%.

Что необходимо предпринять для преодоления барьеров, обсудили участники дискуссии, а именно: начальник отдела реализации жилищных программ Департамента развития сельских территорий Минсельхоза России Дарья Рябухина, директор Департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова, вице-президент, директор по развитию партнёрской сети АО «Почта Банк» Андрей Павлов, руководитель направления по работе с партнёрами управления ипотечного кредитования МКБ Людмила Кабкова, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город» Алексей Расходчиков, генеральный директор ООО «Новый коттедж» Александр Бочанов.

Подготовку и проведение конференции освещали более 30 средств массовой информации, в том числе информационные партнёры проекта, в числе которых: ИА «Интерфакс Недвижимость», ИА «ФедералПресс», Деловой журнал «Банковское обозрение», Строительная газета, ЛюдиИпотеки.рф, Национальный Банковский Журнал, портал «Русипотека», IRN.RU, портал PRONOVOSNROY, портал «Выберу.ру», журнал  «Современные страховые технологии», портал «Мир квартир», Финансовая газета, REPA, премия Urban Awards, портал BN.RU, портал Realto.ru, портал «Московская перспектива», портал ЕРЗ.РФ.

Официальный сайт проекта — conf.akm.ru/ipoteka2022/ 

До встречи на XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», которая состоится в марте 2023 года.