Пандемия COVID-19 серьезно ударила по большинству сегментов рынка недвижимости, а наиболее пострадавшими аналитики называли торговый и офисный. И если сфера торговли все еще находится в нелегкой стадии восстановления, то операторам офисных пространств удалось справиться с вызовом времени и извлечь из него необходимые уроки. При этом сам офисный рынок получил новые и весьма интересные векторы развития. 

Пандемия ставит вопросы…

Еще до пандемии арендаторы «распробовали» гибкие офисы, то 2020 год остудил весь офисный рынок и заморозил многие сделки. Особенно пострадали коворкинги, в которых традиционно отмечается высокая доля коротких договоров с фрилансерами и небольшими компаниями.

Пожалуй, на таких качелях операторы рынка офисной недвижимости еще никогда не качались. Была испытана вся гамма чувств: от паники и пессимизма локдауна, до «рассвета» 2021 года, когда с рынка ушли объекты, давно и, казалось, безнадежно вакантные. Давайте вспомним череду событий. Сначала офисы столкнулись с локдауном — бизнес-центры опустели на 70-80%. Лишь государственные корпорации и компании непрерывного цикла продолжали работу в «штатном режиме». Затем арендаторы вернулись, посчитали издержки и вполне предсказуемо стали требовать снижения арендных ставок, компенсаций и новых форм договоров аренды.

Параллельно в силу вступили законодательные изменения: новеллы об особо пострадавших отраслях, которые только внесли сумятицу – ничего не прояснили, но привели к большому количеству переговоров и взаимному недовольству между арендаторами и управляющими компаниями.

Вдобавок новые санитарные нормы и карантинные требования предписывали увеличить размеры рабочего пространства для организации «социальной дистанции», а необходимость регулярной дезинфекции и предоставления индивидуальных средств защиты привели к очередному росту расходов на содержание офисных центров.

…и подсказывает решения!

Все это привело к масштабному переформатированию рынка офисной недвижимости, изменению потребительских моделей и приоритетов. В общем и целом можно констатировать, что пандемия не только не убила бизнес, но в некоторых сегментах сделала его еще сильнее. Как, собственно, и потребителя.

В 2021 году объем сделок по аренде и покупке составил по разным оценкам от 1,5 (CBRE) до 1,9 (C&W) млн кв. м офисных площадей, т. е. по сравнению с 2020 годом рост составил 20-25%. О полном восстановлении допандемийных показателей говорить, конечно, рано — в 2019 году объемы сделок с офисными площадями были примерно на 30% выше, но эксперты утверждают, что положительная динамика роста сохраняется, так что рынок стремится вверх.

Определенные изменения произошли в структуре спроса. Если в 2020 году, по данным Knight Frank, самыми активными арендаторами с долей 31% были компании финансового сектора (за счет крупнейшей сделки Тинькофф банка – 77,8 тыс. кв. м), то в 2021 году в лидеры вышли IT и телекоммуникационные компании, которые вдвое нарастили свое присутствие. Основные хедлайнеры – Яндекс и Озон, каждый из которых арендовал более 30 000 тыс. кв. м.

В итоге, по данным Knight Frank, на конец 3 квартала 2021 года IT сегмент занял лидирующую позицию с долей почти 28%. Однако в реальности этот показатель еще выше, так как идущий на втором месте сектор услуг для бизнеса (доля 15%), в который также включаются сделки операторов гибких офисов, во многом ориентирован на предоставление офисных площадей для сектора TMT (телекоммуникации, медиа и технологии).

Интересно, что среди шести крупнейших сделок, выделенных экспертами C&W, 3 представляют собой сделки по аренде операторами гибких офисов: сделка #BusinessСlub по аренде в БЦ «Искра-Парк» в интересах OZON, а также спекулятивные, то есть не имеющие заранее подобранного конечного пользователя, сделки компаний Multispace и Apollax Space.

Динамика IT-сектора важна еще и потому, что, в отличие от компаний закрытого финансового рынка, развивающегося по своим специфическим законам, он служит примером для более широких отраслей бизнеса, которые сами на волне кризиса стали активно развивать собственные IT-решения и создавать целые подразделения.

По мнению аналитиков, новые пандемийные реалии повлияли и на приоритеты многих арендаторов – при выборе офиса они стали больше ориентироваться на готовые сервисные решения, а также гибкие офисные пространства — все это позволяло быстро удовлетворить потребность в рабочих местах без долгого выбора площадки и вложений в ремонт, а также получить возможность «люфта» в вопросе численности сотрудников.

Сейчас опережающая динамика спроса на гибкие решения очевидна: за 3 квартала 2021 года в сегменте гибких офисов заключено сделок на 47 000 кв. м, тогда как за весь 2020-й их этот показатель составил лишь 37 700 кв. м. Прогнозный объем таких сделок по итогам 2021 года стремится к 70 000 кв. м, что составит порядка 6% от совокупного спроса.

Предупрежден, значит вооружен!

Предполагаемые неопределенности и угрозы 2022 года для рынка офисной недвижимости можно разделить на управляемые и неуправляемые. К неуправляемым относятся макроэкономические факторы и тесно с ними связанная политическая напряженность – санкции, инфляция, курс рубля, стоимость фондирования. Управляемыми рисками являются факторы присущие конкретному портфелю и объектам внутри него: рост предложения по субсегментам, уход якорных арендаторов, сложность привлечения финансирования, рост операционных расходов и т. п.

Итак, чтобы обойти большинство ловушек, а риски 2022 года свести к минимуму, предлагаем опереться на несложные рекомендации:

  • Помните, что арендные договоры должны: учитывать особенности портфеля, стараться не выводить сроки окончания договоров на периоды возможного роста предложения, избегать неограниченных во времени прав на расторжение договора, подразумевать наличие депозита хотя бы на два месяца, возможность ротации небольших компаний в интересах крупных арендаторов, адаптацию ставок аренды к рынку с помощью правильных моделей индексации. Например, в 2022 году выигрывают те, у кого индексация прописана не как фиксированный процент, а по показателям инфляции.
  • Учтите, что портфельному владельцу недвижимости или портфельному оператору сервисных офисов всегда проще адаптироваться к изменениям за счет географической диверсификации и работы с объектами разного типа. Не секрет, что одни клиенты выбирают только камерные особняки, а другие – только современные здания из стекла и бетона. В момент, когда предложение на рынке начнет расти, нужно иметь возможности каждого драгоценного клиента пристроить в своем портфеле. Именно поэтому собственникам с одним или двумя объектами выгодно привлекать на управление операторов, которые имеют более широкую воронку продаж, более низкие расходы на управление и большую связь с рынком, чтобы реагировать на изменения, а также широкие возможности ротации портфельных клиентов.
  • Внедряйте идеи. В условиях роста инфляции и ключевой ставки важно разрабатывать разные модели привлечения финансирования в проекты недвижимости. Здесь может помочь развивающийся краудфандинг, который позволяет привлечь финансирование частных клиентов, за счет разного рода инструментов коллективного инвестирования. А инвесторы, теряющие деньги в условиях инфляции готовы рассматривать все больше альтернативных способов вхождения в проекты с понятной моделью. Уверен, что такие модели также актуальны и для офисного рынка. При этом если в проект входит известный сетевой оператор вместо, например, мелких арендаторов это может быть весомым аргументом для банков и частных инвесторов при оценке надежности проекта.
    Высокая инфляция стимулирует вкладываться в растущую недвижимость. Но как ее использовать и кто ей будет управлять? Для снижения неопределенности и риска также лучше привлечь профессионалов, которые могут гарантировать арендный доход на длительном горизонте (билдинг менеджмент для частных инвесторов).
  • Придумывайте новое! Реконцепция – это адаптация своих проектов под потребности рынка с прицелом на завтра. Здесь важно понимать, что это многоэтапный проект, сочетающий в себе изменения архитектуры и инженерии объектов, маркетинг, тенант микс и тд. Важным становится продуманный подход к каждой из составляющих, что даст больший эффект на краткосрочном и среднесрочном горизонте. Иногда приглашение сервисного оператора, позволяет показать возможности трансформации объекта, привлечь новых статусных клиентов, создать имиджевый эффект, поднять ставки действующим арендаторам за счет демонстрации спроса на здание и площадей оператора.

В завершение. Несмотря на вызванные пандемией кризис и неопределенность, недвижимость осталась тем островком надежности, который позволяет уберечься от многих рисков за счет своей консервативности. Но чтобы не попадать в ловушки самого рынка недвижимости (которых предостаточно), нужно заранее профессионально продумывать все факторы и оптимизировать работу во всех направлениях: финансовом, операционном, управления арендными отношениями и стратегического развития. В тогда 2022 год мы будем вспоминать добрым словом.