800-400

Дефицит земли и его причины

С начала пандемии ликвидные и не очень участки и дома были распроданы, поэтому за три года объем предложения не увеличился, а, наоборот, продолжает уменьшаться. С 2020 по 2022 год количество продаваемых домов и участков, в зависимости от шоссе, уменьшилось от 30 до 49%. Дефицит ликвидного предложения связан с крайне малым количеством вышедших в продажу поселков с начала пандемии: это 83 поселка, из которых 27 комфорт, 23 бизнес и три элитного класса. Остальные представляют класс эконом, т.е. фактически это дачный вариант, поселки, расположенные далее 70 км от МКАД и не предназначенные для постоянного проживания. Для сравнения, еще 10 лет назад в первичной продаже было более 700 поселков, то есть в 8,4 раза больше!

Основных причин этому несколько:

  1. Отсутствие ликвидных участков под поселки (от 15 га), которые имеют по границе лес, озеро или реку, расположенных в 50-километровой зоне от МКАД, наиболее популярной у москвичей.
  2. Отсутствие свободных мощностей в районах для подключения к газу и электроснабжению.
  3. Сложности с разработкой и согласованием ППТ (проекта планировки территории) и генплана.
  4. Сложности взаимодействия с соответствующими государственными структурами при межевании участков.

Несмотря на сложности, девелопмент коттеджных поселков привлекает к себе и новых инвесторов (доходность проекта от 25-35%), и профессиональных девелоперов, которые ищут себе новые участки для следующих проектов.

На каких шоссе и удаленности ищут инвесторы?

Киевско-Калужское направление наиболее интересно для новичков: земли Новой Москвы всегда привлекали к себе потенциальных покупателей и инвесторов (развитая инфраструктура, скоростные шоссе с минимальными пробками). По факту с 2020 года здесь вышли два поселка бизнес и комфорт класса, что связано с отсутствием в этой локации участков, предназначенных для ИЖС и трудностями в переводе и получении ИРД (исходно разрешительной документации) в Москве. Это позволяет сделать вывод, что данная локация не подходит для инвесторов и девелоперов.

Новорижское шоссе – самая популярная за последние 15 лет локация для поселков элит, бизнес (до 30 км) и комфорт класса. Почему? Тоже понятно. Дело в хорошей транспортной доступности: уже открывшаяся станция МЦД в Нахабино и строящееся метро на Новорижском шоссе делает это направление наиболее привлекательным для инвесторов и девелоперов. Но интересные для девелопмента участки сохранились только за 70 км от МКАД. Эти участки пригодны только для дачного формата, а он для девелопера не интересен с финансовой точки зрения. Исключения существуют, но в большинстве случаев успех зависит от профессионализма девелопера, что лишь подтверждает общее правило.

Такие шоссе, как Ленинградское, Симферопольское, Каширское и Ярославское, имеют интерес со стороны инвесторов и покупателей, но имеющиеся земельные активы расположены тоже за 50 км от МКАД и – за редким исключением – там возможно строительство только поселков комфорт класса.

Тренды, риски и возможности

Теперь рассмотрим тренды, которые наблюдаются на рынке больших земельных наделов под строительство коттеджных поселков.  

  1. Небольшое количество предложений. Из 64 лотов, находящихся в публичной продаже и пригодных для строительства поселков (от 15 га, вид разрешенного использования – ИЖС), только восемь (12,5%) находятся в пределах ЦКАД, более того, часть из них находится в залоге и реализуется через аукцион.
  2. Отсутствие ТУ (технические условия) на подключение.
  3. Цены на большие земельные участки выросли на 20-50% (в зависимости от локации)

Самыми недооцененными являются участки, расположенные на Иваньковском водохранилище, особенно в районе Конаково.

  1. Цены не подкреплены рыночными показателями.

Последний пункт поясню более подробно. Например, участок, вплотную примыкающий к Новорижскому шоссе (33 913 043 ₽/га), стоит дешевле, чем участок рядом с трассой М11 «Москва – Санкт-Петербург» (35 666 667 ₽/га). Земля, расположенная дальше от магистралей, стоит дороже. Например, стоимость участка на Новорижском шоссе, рядом с Павловой Слободой, уже составляет 56022400 рублей за гектар.

Тем, кто только собирается приобрести землю под проект, я бы рекомендовал предварительно измерить уровень шума, это очень важный момент, который многие упускают. В жилом поселке он не должен превышать 30-40 Дб. Для сравнения: в новых поселках известного девелопера на Новорижском шоссе он составляет более 70 Дб. Но именно поэтому разница в цене участков рядом с трассой и в отдалении от нее так значительна.

Природу, т.е. участки рядом с лесом и водоемом, по низкой цене (818200 рублей за гектар) сейчас можно купить в 70 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, одному из самых медленных в МО. Поэтому маржинальность этого проекта будет под вопросом.  

Самым популярным трендом в пандемию стал точечный девелопмент и квартальный девелопмент. При профессиональном подходе к созданию продукта (productmarketfit), когда продукт соответствует ожиданиям целевой аудитории, доходность от квартального девелопмента (когда инвестор покупает 25-30 участков у девелопера поселка и создает свой концептуальный квартал, строит и продает там дома) составляет от 50%, а доходность точечного девелопмента составляет от 60% для инвестора.

Новых рисков для покупки участков не появилось: нужно проверять юридические документы, возможность подключения к сетям, планов строительства рядом транспортных магистралей и предприятий.

Однако сегодня для того, чтобы создать качественный продукт, следует учитывать не только стоимость и расположение земельного участка, но и тренды в девелопменте поселков, которые диктует покупатель:

  1. Поселок должен быть современный, концептуальный, учитывающий последние тенденции.
  2. На первое место при создании поселков выходит маркетолог-продуктолог, который может создать поселок, востребованный в ближайшие 4-5 лет.
  3. Обязательно должны быть обширные общественные зоны в поселке, озеро (река) и лес.
  4. Поселок должен быть максимально адаптирован под современного покупателя: приложение для жителей, электронные пропуска, заказ обширного количества услуг через приложение. Дружеская среда. Сообщество жителей, праздники для жителей.

И в заключение. Несмотря на высокие риски, загородный девелопмент (поселков, кварталов и даже точечный) может быть высокомаржинальным, если продукт формируют профессионалы. Всем удачи в проектах!