опус

Сегмент офисов класса А на продажу еще достаточно молод, но уже показал свою перспективность как актив для вложений. Первоначально сегмент зародился в деловом районе «Москва-Сити», однако в те годы, когда первые башни поступили в реализацию, он еще не сформировался как отдельный субрынок.

Более того, ввиду сложившейся классификации офисных объектов, офисы класса А в прежние годы могли быть реализованы только единым лотом и иметь лишь одного собственника. Если же объект начинали продавать по лотам в розницу, то, несмотря на качественные характеристики, он «автоматически» переходил в класс В. Отмечу, что такая же ситуация наблюдалась и в объектах реконструкции: не новое строительство – значит, только класс В.

Новая попытка формирования сегмента офисов на продажу случилась в 2018-2020 гг., когда девелоперы рискнули и, не смотря на сложившуюся практику рынка и существующую классификацию, начали строить и реализовывать качественные современные офисные центры блоками «в нарезку». Рынку были представлены новые проекты с интересной концепцией, высокими качественными и инженерными характеристиками и набором разнообразных преимуществ и инфраструктуры. Как следствие, профессиональные участники рынка уже не могли отрицать принадлежность таких объектов к высшему офисному классу А.

Поэтому сегодня раздел «схема реализации» в классификации офисов канула в лету: девелоперы меняют существующие тренды и задают новые, динамично развивая рынок и предлагая новый современный продукт как для инвестиций, так и собственного использования.

В современных офисных центрах класса А во главу угла ставится комфорт резидентов, который создается из множества деталей: качественные системы вентиляции и кондиционирования, наличие возможностей для естественного проветривания помещений, дизайнерское лобби с зоной ожидания, где можно встретить курьера или пообщаться с коллегами в неформальной обстановке, или же провести встречу в оборудованной переговорной комнате в общественной зоне и многое другое.  

Обязательным атрибутом объектов данного класса сейчас становится наличие собственной территории, что позволяет сделать проект комфортным для коммуникации и отдыха. Так, в рамках Ostankino Business Park от компании «Пионер» предусмотрена продуманная и благоустроенная внутренняя территория всесезонного использования. Центральная площадь на территории объекта станет точкой притяжения всего района. Этому способствует еще и наличие развитого стрит-ритейла: в рамках первых этажей предусмотрен самый разнообразный функционал от аптек и цветочных магазинов до ресторанов с террасами и полноценного фитнес-клуба с бассейном.

При этом девелоперам необходимо максимально рационально использовать площадь общественных зон, чтобы придать им дополнительную ценность для арендаторов. Пример реализации функционального лобби в бизнес-парке Ostankino — размещение переговорных на первом этаже в каждом корпусе. Это решение позволяет покупателям офисов не приобретать «лишние» метры в рамках основного офиса и нести дополнительные затраты для обустройства переговорных комнат. Компании получают возможность пользоваться помещением и его современным оборудованием при необходимости и сократить собственные расходы на эксплуатацию офиса.

Стоит отметить, что потенциал сегмента офисов на продажу еще не исчерпан. Здесь мы видим точки роста как продуктовой составляющей, так и цены.

Росту цен в сегменте будет способствовать в том числе нишевый характер продукта: объём предложения на субрынке сейчас достаточно ограничено. По данным на конец ноября 2022 г., объем предложения офисов класса А на продажу находится на уровне 340 тыс. кв. м. Стоит отметить и достаточно ограниченное количество девелоперов, которые активно участвуют в формировании и развитии сегмента. Так, если в жилом сегменте в границах старой Москвы на рынке работает более 100 девелоперов, то в сегменте офисов на продажу пул профессиональных игроков в 10 раз меньше, а количество опытных застройщиков с портфелем офисной недвижимости измеряется единицами. Текущий портфель основных игроков рынка, вероятно, будет поступательно нарастать. Как результат, рынок увидит новые проекты. Однако значительного, взрывного роста, который кардинально изменит сегодняшнюю картину, мы не ожидаем – поэтому инвесторы могут вдумчиво и эффективно прогнозировать свою доходность, будучи уверенными в планомерном росте стоимости своих активов в классе А.