Какую курортную недвижимость предпочитают россияне?
Мы наблюдаем стабильно высокий интерес к курортной недвижимости. В2023 году в Краснодарском крае планируется реализовать около 100 крупных инвестпроектов стоимостью свыше 100 млн рублей каждый. В их числе есть и девелоперские. Их успешность будет во многом зависеть от того, насколько они будут отвечать возросшим запросам покупателей и смогут предоставлять качественный сервис и наполнение на уровне мировых аналогов.
Исследование, которое мы провели совместно с консалтинговой компанией NFGroup, показало, что подавляющее число покупателей (75%) хочет проживать в масштабном курортном проекте с развитой инфраструктурой и только 16% предпочитают камерный вариант с минимальной инфраструктурой и активностями. На вопрос «Какая инфраструктура вам необходима?», 44% респондентов ответили, что им важны наличие «зеленой инфраструктуры» (близость к парковым зонам, природным заповедникам, озеленение и благоустройство внутри самого проекта) и аква-термальной функции (бассейнов, спа, бань, джакузи).
Есть мнение, что мультифункциональные гостиничные комплексы класса де-люкс не будут иметь успеха в Сочи. Говорят, что здесь лучше остановиться на строительстве жилья бизнес-класса с компактными квартирами, которые легко продать и сдать в аренду, поскольку к большему рынок курортной столицы пока не готов. Застройщики пытаются сделать выбор между классическим отелем, городскими сервисными апартаментами, кондо-отелем, брендированными апартами и апарт-отелем с моделью таймшер.
Но почему бы не занять более смелую и прогрессивную позицию и не попытаться создать продукт, который соответствовал бы требованиям покупателей премиальной недвижимости и одновременно – высшим международным стандартам гостиничного сервиса?
Территория курорта с условиями как для отдыха – краткосрочного или продолжительного, так и для постоянного проживания, позволяет совместить несколько форматов недвижимости. При этом управляющая компания может диверсифицировать риски и максимизировать выручку от аренды и обслуживания гостиничного фонда, высокобюджетного жилья, спортивной, торговой, ресторанной, возможно, выставочной или предназначенной для проведения конференций инфраструктуры.
Совмещение в одном проекте сервисных апартаментов и отеля в последнее десятилетие стало обычной мировой практикой. Это проекты разного класса, реализованные в формате как городской, так и курортной недвижимости. Среди них: четырехзвездочный Hyatt Place Paris Charlesde Gaulle на территории бизнес-парка Paris-Nord 2, в пяти километрах от международного аэропорта Париж – Шарль де Голль, а также курортный гостиничный комплекс премиум-класса LegacyHotel&Residences, который строится в центре Майами компанией Royal Palm Cos. Мы идем аналогичным путем, создав в одном из проектов синергию пятизвездочного отеля и брендированных апартаментов с сервисной линейкой для резидентов. Как показывают результаты нашего совместного исследования, наличие гостиничного сервиса довольно востребовано: о его необходимости заявили 16% респондентов.
Развитая инфраструктура является ключевым элементом для успешного курортного проекта. Это подтверждают и данные исследования, где только 2% респондентов заявили, что им достаточно минимального набора объектов «первой необходимости». При этом для половины опрошенных (53%) достаточно инфраструктуры отеля (при наличии отеля на единой территории с жилыми/апартаментными корпусами), около трети (27%) выразили желание иметь максимально широкую собственную инфраструктуру, с доступом только у жителей. Остальные выбрали доступ и к отельной, и собственной инфраструктуре.
Сегодня в курортном сегменте России проектов, сочетающих в себе отель и жилье, единицы. И отсюда возрастает ценность подобных объектов. Именно за счет совмещения двух разных форматов – гостиничного и жилого или нежилого, в случае с апартаментами, – появляется возможность предоставлять жильцам не только качественно новый вид сервисных услуг, но и создавать инфраструктуру, сочетающую функционал для «отдыха на выходные» и постоянной жизни.
Все вопросы эксплуатации и сдачи недвижимости в аренду должна взять на себя управляющая компания. В круг ее задач входят: обеспечение высококлассного сервиса по гостиничным стандартам, охрана территории, программа управления доходностью, эксплуатация и др. Стоит дополнительно отметить, что все вышеперечисленные услуги, а также само содержание инфраструктуры премиального комплекса весьма затратны. Грамотно распределяя денежные средства как при строительстве, так и при эксплуатации, можно создать для собственников комфортные сервисы и инфраструктуру, не потеряв при этом в качестве.
Почему именно к модели МФК стоит присмотреться повнимательнее? Объединяя гостиничную недвижимость и курортное жилье премиум-класса в одном мультифункциональном комплексе, мы увеличиваем целевую аудиторию проекта. Недвижимость принадлежит разным собственникам, но находится под управлением общего оператора, который сдает ее в аренду по единым правилам, включая специальные предложения, работу с системами бронирования, корпоративные программы. Это в разы увеличивает выручку, которая компенсирует расходы на владение активом, и, в свою очередь, чистый доход, распределяемый между собственниками по котловому методу. Благодаря такой модели снижаются сроки окупаемости всего проекта.
Сегодня нет причин думать, что рынок Сочи не готов к таким проектам. Судя по свежему отчету TheWealthReport 2023, Сочи опережает по ценам на элитное жилье не только Дубай, но и Нью-Йорк, Сингапур, Лондон, Женеву и Лос-Анджелес. При таком высоком пороге входа достичь понятных сроков возврата инвестиций можно исключительно за счет внедрения комплексного премиального продукта со схемой управления недвижимостью.
