Редакторский_800x400 (4)

Для отечественного рынка курортной недвижимости 2022 год оказался как минимум парадоксальным и богатым на события. Он испытывал воздействие двух мощных разнонаправленных, но при этом взаимосвязанных факторов. Первым были геополитические изменения, которые заставляли инвесторов пересматривать экономические риски. Вторым фактором оказался растущий внутренний туризм и поддержка отрасли государством (к 2030 году власти планируют довести номерной фонд гостиниц в России до 1 млн номеров, что на 30-40% больше по сравнению с нынешними 749 000, чтобы увеличить число турпоездок по стране до 140 млн).

Геополитический шторм обусловил волнообразное падение спроса. Так, в сентябре мы увидели снижение числа реальных сделок с курортной недвижимостью премиум-класса на 79%, в бизнес-классе – на 69%. Но как только проходил первый стресс, люди снова начинали искать спокойную гавань для своей семьи и капитала, и спрос восстанавливался.

А вот с предложением все оказалось довольно сложно. Многие зарубежные локации закрылись для российских денег. До известных событий очень популярный Крым стал восприниматься как довольно рискованный рынок для приобретения недвижимости. Кроме того, признанные курортные регионы России – Краснодарский край и Калининградская область – столкнулись с логистическими трудностями, а это всегда делает управление активами затратным и неудобным делом. Наконец, стало очевидно, что небольшие города черноморского и балтийского побережья – Анапа, Геленджик, Туапсе, Светлогорск, Зеленоградск – не обладают не только достаточно развитой современной инфраструктурой, но и качественным продуктом, способным заинтересовать состоятельного покупателя.

Неудивительно, что в совокупности эти обстоятельства буквально «вытолкнули» платежеспособный спрос в Сочи. Приходится признать, что альтернатив Сочи по качеству инфраструктуры, по транспортной доступности, по разнообразию возможностей для лечения, отдыха, развлечений и занятий спортом на российском рынке сегодня нет. Поэтому в марте 2022 мы наблюдали здесь всплеск продаж в сегменте премиум-класса на 173%. По итогам года число сделок выросло на 123%, а стоимость квадратного метра – с 1,7 млн руб. до 2,2 млн руб. (+28%).

Интересно, что бизнес-класс в Сочи, хоть и прирос на 70% по числу заключенных сделок, в цене прибавил всего 12% – с 759 тыс. руб. до 848 тыс. руб. за кв.м. В комфорт-классе стоимость метра даже немного снизилась (-10%). На наш взгляд, это объясняется, во-первых, стремлением приобрести хороший продукт, которому практически ни при каких обстоятельствах не будет грозить обесценивание, а, во-вторых, изменениями в портрете покупателя.

Сегодня ведущие приобретатели высокобюджетной курортной недвижимости – семейные мужчины в возрасте от 40 до 60 лет. У нас их доля составляет 60%, причем 86% из них имеют детей. Всего же за 2022 год число семейных клиентов увеличилось с 50 до 76%. Это представители крупного и среднего бизнеса в сферах строительства, недвижимости, ресторанного бизнеса, IT и нефтегазовой промышленности.

Эти люди стремятся приобрести недвижимость, которая могла бы работать по разным сценариям. Если выезд за рубеж затруднен, она послужит местом отдыха или даже вторым домом для семьи. А в иных обстоятельствах станет основой для арендного бизнеса, причем владелец не собирается управлять этим бизнесом сам. То есть наш покупатель – и пользователь, и инвестор, в зависимости от обстоятельств. Это заставляет нас как девелопера иначе смотреть на перспективы курортной недвижимости в ближайшие годы и на продукт, в которомрынок нуждается.

С учетом высокой стоимости земли в Сочи, уровня курорта и растущего внутреннего туризма, имеет смысл предлагать инвесторам апартаменты, которые по всем параметрам (локации, видовым характеристикам, дизайну и натуральным материалам в отделке, ландшафтным и экологическим характеристикам) соответствуют премиум-классу. Особенно высоким инвестиционным спросом будут пользоваться премиальные лоты с полным набором гостиничной инфраструктуры и сервисов в многофункциональных курортных комплексах.

Такого продукта в приморских локациях сегодня не хватает. И понятно почему. Застройщики, привыкшие работать с элитной жилой недвижимостью, часто не понимают специфики гостиничного бизнеса, задач управляющего. Между тем именно ему предстоит обеспечить, с одной стороны, сервис и яркие положительные эмоции гостям, а с другой – управление недвижимостью в интересах собственников. Именно управляющая компания превращает апартаменты в инвестиционный продукт.

В нашем флагманском проекте в Сочи вопрос с курортной инфраструктурой (которой отдано 90% от всего объема проекта) был решен органично – через создание парка, спа-центра, бассейнов, оригинальной ресторанной концепции, wellness-клиники, детской игровой среды на открытом воздухе. Пятизвездочный отель на 400 номеров в составе deluxe-комплекса обеспечит проживающих гостиничным сервисом самого высокого уровня, где особое внимание уделено системе по управлению доходностью апартаментов.

Инвесторы должны быть уверены, что мы сдадим их недвижимость в аренду, возьмем на себя всю работу с арендаторами, обеспечим сохранность актива и стабильный доход, который в случае с курортной недвижимостью премиум-класса может достигать 5,9 – 6,5 млн рублей в год.

Это непростая задача. Однако мы убеждены, что российский рынок курортной недвижимости пойдет по пути строительства сервисных апартаментов, причём не только премиум-класса. В условиях интереса к туризму внутри страны будут востребованы объекты во всех сегментах, рассчитанные на различные категории покупателей и уровень дохода.

Почему именно сервисные апартаменты, а не классические квартиры? Во-первых, это современный и популярный формат. За границей он давно пользуется спросом, у нас же – лишь последние годы. Кроме того, на курортах, как уже отмечалось, особо важно качество услуг, люди хотят здесь отдыхать, хотят тратить деньги и получать взамен минимум беспокойства и максимум удовольствия. Это достигается благодаря набору сервисов, доступных в апартаментах. Также многие стремятся получать доход без лишних хлопот и условностей. В этом отличие сервисных апартаментов от квартир, — у сервисных апартаментов помимо набора различных услуг, обеспечивающих комфортное проживание, как правило, предусмотрена инфраструктура в виде бассейнов, зон отдыха, спортивных площадок и проч. Всё это увеличивает прибыль от сдачи апартаментов в аренду.

Разумеется, большим спросом будут пользоваться апартаменты в высокой стадии готовности – из-за меньшей подверженности влиянию внешних факторов. Однако и новые проекты с оригинальной концепцией, удачным соотношением цены и наполнения, с оператором, который умеет работать с внутренним рынком и делать качественный гостиничный продукт, безусловно, найдут своих инвесторов.