1половина апреля_800х400_1

Первая половина апреля на рынке недвижимости оказалась весьма активной. Меньше всего, пожалуй, было написано про жилье, ибо пертурбации ипотеки продолжают сильно менять ландшафт как первичного, так и вторичного рынков. Арендовать подходящее жилье сейчас тоже непросто – риэлторы отмечают нетипично высокий спрос и рост цен, а законодательные нововведения в сегменте краткосрочной аренды усложняют жизнь рантье.

Девелоперы продолжают перетряхивать портфели и искать перспективные ниши для развития. Новые тренды наблюдаются в ЖКХ, и в разных сегментах коммерческой недвижимости, а интерес россиян, желающих прикупить «запасной аэродром» постепенно смещается на азиатский рынок. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: прогнозы пессимистичны, но провал откладывается, ИЖС бьет рекорды, льготы на вторичку и как получить ипотеку в 2024 году

Падение объемов выдач ипотечных кредитов может стать самым сильным с 2015 года, пишет Forbes.ru. Снижение выдач будет обусловлено ужесточением условий льготного кредитования и завершением в середине года самой массовой льготной программы — ипотеки с господдержкой. Интерес к рыночной ипотеке будет постепенно оживать, однако произойти это может не раньше второго полугодия, когда будет снижаться ключевая ставка. Подробнее об этом тут: Эксперты спрогнозировали самое сильное снижение объема выдач ипотеки с 2015 года | Forbes.ru

Несмотря на столь пессимистичные прогнозы, мартовские показатели вывели первый квартал из полного провала. Первый квартал 2024 года в части ипотечных выдач оказался лучше ожиданий участников рынка и экспертов. Ситуацию выправил март: его результаты значительно превзошли показатели января и февраля. В апреле эксперты ожидают продолжения позитивного тренда. Подробности здесь: Первый квартал на ипотечном рынке оказался лучше ожиданий (kommersant.ru)

На рынке ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в феврале установлен абсолютный рекорд: его доля в общем объеме выдач жилищных кредитов стала максимальной за всю историю, а сам сегмент оказался единственным растущим. Более того, говорят банкиры, впервые выдачи кредитов на ИЖС превысили выдачи кредитов на покупку квартир. По прогнозам участников рынка, в этом году можно ожидать увеличения объема ипотеки на ИЖС до 1 трлн руб., что превысит прошлогодний уровень вдвое. Детали тут: ИЖС бьет рекорды на фоне общей стагнации жилищных кредитов (kommersant.ru)

Тем временем власти пытаются как-то выровнять ситуацию: Владимир Путин  поручил внедрить льготную ипотеку на вторичке в отдельных регионах (https://realty.rbc.ru/news/66139cc19a7947597c1950cd?from=copy), а правительство увеличило лимиты по IT-ипотеке на 200 млрд рублей, т.е. займы смогут оформить не менее 15 000 айтишников (Правительство увеличило лимиты по IT-ипотеке на 200 млрд рублей — Ведомости (vedomosti.ru)

«РБК-Недвижимость» пишет, что каждый второй заемщик по ипотеке получал отказ в 2024 году, а  на рынке новостроек доля отказов достигла двух третей (подробнее: https://realty.rbc.ru/news/6606be869a79472bcde66446?from=copy). А о том, как увеличить шансы на ипотеку в этом году, можно прочитать тут:

https://realty.rbc.ru/news/6618f0839a79472ced74e604?from=copy

Жилье: сдача жилья замедлилась, рынок вторички стагнирует, в Москве снова растут цены на новостройки, а продажи элитки удвоились 

Ограниченная активность покупателей, подорожавшие кредиты для застройщиков, а также риски затоваривания привели к сокращению девелоперской активности. Только в Москве застройщики вывели на рынок в первом квартале 2024 года на треть меньше новых проектов, чем годом ранее. Тренд ярко прослеживается в массовом сегменте, где за январь—март не было выведено ни одного проекта. Подробности здесь: В первом квартале 2024 года в Москве девелоперы начали на треть меньше новых жилых проектов (kommersant.ru)

Сложности наблюдаются и на вторичке. Падение спроса и дефицит предложения: рынок вторичного жилья стагнирует. Первый квартал 2024 года на вторичном рынке Москвы запомнился низким спросом, стагнацией цен и недостаточным объемом предложения квартир. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6611cc469a79475f92890192?from=copy

Несмотря на то, что продажи вторичной недвижимости и цены на нее стагнируют, спрос на новостройке в марте резко вырос, что позволило девелоперам вновь повысить цены. Почему люди продолжают покупать менее доступные новостройки, а не готовое жилье, разбирался Forbes вот тут:  Налетай, подорожало: в Москве снова растут цены на новостройки | Forbes.ru

Кстати, за последний год продажи элитки в Москве удвоились. В I квартале 2024 года в Москве продано почти вдвое больше элитных квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2023-го, — 300 сделок против 160. Объем предложения также продемонстрировал рост, достигнув рекордных 2400 лотов. Подробности здесь: Продажи элитного жилья в Москве удвоились за год | Forbes.ru

Аренда: нетипичный высокий спрос и рост цен, законодательные ужесточения для краткосрочной аренды, и цены на недвижимость на курортах

На рынке жилой аренды в Москве наблюдается нетипичный высокий спрос и рост цен. Спрос и цены планомерно растут со второй половины прошлого года, и первый квартал 2024 года не стал исключением. Про итоги первого квартала 2024 года и прогнозы на ближайшее будущее можем прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/6615e9179a7947c7139dbd3e?from=copy

В России ужесточили требования к посуточной аренде жилья. О том, что изменилось для собственников квартир и арендаторов в связи со вступлением в силу нового закона, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/660d30ce9a794737e1b76cbb?from=copy. Спойлер: юристы утверждают, что на практике принятый закон почти ничего не поменяет, однако может усложнить бизнес рантье.

А о том, кто и почему не имеет права сдавать жилье в аренду, можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/660e0a389a79478e3542f873?from=copy. Журналисты вместе с экспертами разбираются, какие ограничения при сдаче недвижимости в аренду существуют для военных, госслужащих и ипотечных заемщиков.
Ну, и о том, как изменилась стоимость отелей и апартаментов, а также какие форматы недвижимости для отдыха пользуются наибольшей популярностью у россиян, читаем на РБК: https://realty.rbc.ru/news/661506779a7947815ecad850?from=copy. К слову, аренда самой дорогой квартиры в Москве обойдется в 2,99 млн руб. в месяц (подробности тут: Стала известна самая дорогая квартира в аренду в Москве — Ведомости (vedomosti.ru)

ЖКХ: объектам не избежать торгов, операторов свяжут с документами, а «Госуслуги дом» нарастят

Госдума приняла закон, унифицирующий правила приватизации объектов ЖКХ — за счет распространения с 2025 года на случаи отчуждения таких объектов из ведения государственных и муниципальных предприятий (ГУПов и МУПов) конкурентных процедур. Реализовать объекты ЖКХ им можно будет только на торгах — чтобы избежать бесконтрольной передачи такого имущества в частные руки в обход требований о проведении торгов и передаче инвестобязательств. Эксперты отмечают, что подобные случаи нередки и создают риски для потребителей. Подробности здесь: Госдума приняла закон, унифицирующий правила приватизации объектов ЖКХ (kommersant.ru)

Минцифры предлагает ввести новые правила взаимодействия операторов связи с управляющими компаниями (УК) в многоквартирных домах. Если провайдерам понадобится установить сеть связи в доме или модернизировать ее, УК будет согласовывать проекты и акты монтажа сетей, сроки проведения работ. Эксперты полагают, что работа компаний с УК в любом случае усложнится, а сроки принятия и оформления решений удлинятся. УК, со своей стороны, считают условия «слишком выгодными» для операторов. Детали тут: Минцифры предлагает ввести новые правила взаимодействия операторов связи с управляющими компаниями в многоквартирных домах (kommersant.ru)

Минстрой намерен к 2024 году нарастить количество скачиваний приложения «Госуслуги Дом» более чем в пять раз. Приложение уже отстает по популярности только от основного супераппа «Госуслуги». Однако на рынке присутствует большое количество частных мобильных приложений управляющих компаний, которые уже агрегируют необходимые данные, а госприложение участники рынка пока удобным не считают. К тому же такие продукты подвержены риску удаления из мобильных магазинов из-за санкций, подчеркивают эксперты. Подробнее об этом:  Минстрой намерен к 2024 году нарастить количество скачиваний приложения «Госуслуги Дом» более чем в пять раз (kommersant.ru)

Девелоперы: продать ненужное и купить нужное, системные застройщики идут в ИЖС, а китайцы отходят от Кремля

Экспансия системных застройщиков на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) способствовала росту предложения в сегменте на крупнейших рынках страны до 46% за год. Активность покупателей также увеличилась, что способствует росту стоимости ИЖС. Но потенциал рынка может быть ограничен из-за неразвитой инфраструктуры пригородов и несовпадения ценовых ожиданий потребителей с амбициями застройщиков. Подробнее об этом тут: Системные застройщики проявили интерес к строительству частных домов (kommersant.ru)

Китайская Vanke Group решила окончательно избавиться от своего единственного проекта в России — реставрации бывшего Императорского воспитательного дома у парка «Зарядье» в центре Москвы. Как стало известно “Ъ”, группа договорилась о продаже актива, оцениваемого в 30 млрд руб., ГК «Киевская площадь», основанной Годом Нисановым и Зарахом Илиевым. Участники рынка объясняют выход китайской группы из проекта снижением его привлекательности за два года геополитического кризиса. К тому же у Vanke возникли сложности на домашнем рынке. Подробности здесь: «Киевская площадь» договорилась с Vanke Group о покупке проекта реставрации Императорского воспитательного дома у парка «Зарядье» (kommersant.ru)

Ну, и о других в2в сделках можно прочитать в газете «Ведомости» (если, конечно, у вас есть на нее подписка). Например, «Киевская площадь» выкупила Центральный детский магазин у компании «Галс-девелопмент» (Продано историческое здание «Детского мира» на Лубянке — Ведомости (vedomosti.ru); «Инград» нашел покупателя на проект складского комплекса в новой Москве: логопарк на Киевском шоссе перейдет логистическому оператору «Крафтер-Евразия» («Инград» нашел покупателя на проект складского комплекса в новой Москве — Ведомости (vedomosti.ru), а у бывшего здания российского офиса Intel сменился владелец: корпорация развития Нижегородской области продала его фирме, связанной с местным девелопером жилья «Подкова» (У бывшего здания российского офиса Intel сменился владелец — Ведомости (vedomosti.ru).

Инвестору на заметку: темпы роста ЗПИФ замедлились, новые направления для состоятельных инвесторов, а деньги покидают региональные офисы

В начале 2024 года темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости серьезно замедлились, в первую очередь за счет снижения темпов притока нового капитала. На фоне высоких ставок по депозитам управляющим компаниям сложно конкурировать с банковскими продуктами. При этом сами по себе такие ЗПИФы увеличивают долю средств, вложенных именно в недвижимость, а не в другие инструменты — она уже превышает 90%. Наиболее популярными остаются инвестиции в склады, а доля в общем портфеле торговой недвижимости падает. Подробности тут: Приток новых средств в рыночные ЗПИФы недвижимости серьезно замедлился в начале 2024 года (kommersant.ru)

Управляющие компании развивают новые направления для состоятельных инвесторов на рынке паевых фондов. «Альфа-Капитал» собирается формировать фонды для инвестиций в производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса (МСБ), работая с девелоперами Light Industrial. Этот сегмент рынка недвижимости пока слабо развит и не был интересен для инвестиций. Однако другие управляющие видят в таких вложениях целый ряд рисков. Детали здесь:  Управляющие компании развивают новые направления на рынке паевых фондов (kommersant.ru)

А региональные рынки коммерческой недвижимости стали испытывать сокращение притока инвестиций. Причина — в завершении большого цикла распродаж своих российских активов зарубежными владельцами, покинувшими российский рынок, а также высокая стоимость кредитования из-за роста ключевой ставки ЦБ. Региональные рынки воспринимаются как более рискованные и перспективных объектов здесь меньше, поясняют консультанты. Подробнее об этом: Региональные рынки коммерческой недвижимости стали испытывать сокращение притока инвестиций (kommersant.ru)

Коммерческая: складская распродажа и новые форматы, ритейлеры локализуются, посещение ТЦ снижается, а вместо IKEA будут термы

На рынке коммерческой недвижимости – свои истории. Высокий спрос арендаторов на складскую недвижимость стимулировал собственников чаще стремиться продать объекты. Объем предложения в сегменте за год вырос на 16%, но удорожание объектов и кредитов привело к снижению интереса потенциальных покупателей. Подстегнуть активность инвесторов может снижение ставок по банковским вкладам, считают участники рынка. Подробности здесь: Число выставленных на продажу складов по итогам первого квартала выросло на 16% (kommersant.ru). 

Активное строительство складов light industrial — объектов в городской черте — стало одним из факторов, способствующих увеличению ввода логистической недвижимости. За первый квартал 2024 года объемы сданных площадей в России выросли на 15,4%, чего не было последние девять лет. Однако не все площади нового формата становятся востребованными. В ближайшее время спрос на light industrial будет удовлетворен, после чего интерес к таким объектам станет снижаться, предупреждают участники рынка. Детали тут:  Ввод складов растет за счет нового формата light industrial (kommersant.ru)

Снижение популярности крупноформатных магазинов продуктовых сетей вынуждает их отказываться от строительства таких объектов. Группа «О’Кей» продала часть своих участков, выкупленных ранее специально под гипермаркеты. Эксперты считают, что в текущих условиях гораздо выгоднее построить на этих площадках складскую недвижимость, пользующуюся повышенным спросом из-за отсутствия достаточного объема свободного предложения. Подробности: Структура ритейлера «О’кей» АО «Доринда» продало часть имущества (kommersant.ru)

Динамика экспансии новых зарубежных брендов замедлится. Как пишет «КоммерсантЪ», по итогам 2024 года число зарубежных брендов, выходящих на российский рынок, окажется ниже, чем год назад. Экспансия замедляется из-за активного развития локальных ритейлеров, занявших уже освободившиеся после ушедших игроков торговые площади, а также логистических сложностей и высоких таможенных пошлин. Подробнее об этом:  Меньше новых зарубежных брендов выйдет на российский рынок по итогам 2024 года (kommersant.ru)

Тем временем, люксовые международные бренды, приостановившие деятельность в России после начала военного конфликта на Украине и поначалу занявшие выжидавшую позицию, начинают избавляться от своих магазинов. Вслед за Chanel число своих российских точек вдвое сократил швейцарский производитель часов Swatch Group. По такому же пути пошли итальянские Prada и Fendi. Подробности тут: Люксовые международные бренды закрывают магазины в РФ (kommersant.ru)

Ну, и немного о торгцентрах. После длительного периода умеренного восстановления прирост трафика в торгцентрах Москвы и Санкт-Петербурга может прекратиться из-за негативного влияния последствий теракта в «Крокус Сити Холле». Детали тут: Посещаемость торгцентров может перестать расти из-за негативного влияния последствий теракта в «Крокусе» (kommersant.ru). А вместо IKEA в «Меге» могут появиться термальные комплексы. По данным “Ъ”, снять помещения в десяти из пятнадцати бывших магазинов под свои термальные комплексы «Термолэнд» хочет ГК «Основа» Александра Ручьева. Подробности здесь:  ГК «Основа» хочет снять площади ушедшей из России IKEA в «Меге» (kommersant.ru)

Релокация: Испания сворачивает программу инвестиций, Турция и ОАЭ теряют позиции, а россияне перебазируются в Азию 

Ну, и немного новостей «релоканту на заметку». Испания решила покончить с программой «золотых виз» — схемой, позволявшей иностранцам получать трехлетний вид на жительство в стране в обмен на инвестиции от €500 тыс. Ранее от аналогичных инвестиционных схем отказались и многие другие страны Евросоюза — к явному облечению Европейской комиссии, считавшей, и не без оснований, что выдача «золотых виз» и тем более «золотых паспортов» «открывает двери коррупции, отмыванию денег и уклонению от уплаты налогов». Подробности тут: Испания сворачивает программу инвестиций в обмен на ВНЖ (kommersant.ru)

Россияне изменили географию спроса на недвижимость за рубежом. ОАЭ и Турция в 2024 году продолжали терять свои позиции среди популярных стран для покупки недвижимости. В то же время интерес россиян к азиатским странам, особенно Таиланду, заметно увеличился. Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/660d399e9a7947106c922d17?from=copy. Кстати, инвестиции граждан России в недвижимость Таиланда по итогам 2023 года составили $128 млн, это на 67% больше, чем в 2022-м. Всего же иностранцы купили тайской недвижимости на общую сумму $2,12 млрд — на 25% больше, чем годом ранее. Детали здесь: Россияне потратили почти $130 млн на покупку недвижимости в Таиланде | Forbes.ru

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.