Дайджест 2 пол мая-02

За вторую половину мая года российский рынок недвижимости предстал как никогда противоречивым. В массовом сегменте – настоящая буря: спрос на новостройки в миллионниках рухнул сразу на четверть, но цены при этом продолжают расти. Вторичное жилье в Москве начало дешеветь сразу в пяти округах, а Центробанк публично признался, что находится «в шоке» от перегретого уровня цен. При этом три из четырех ипотечных кредитов уходят на «вторичку», а рассрочка стремительно теряет популярность.

Пока одни застройщики борются за выживание, элитный рынок живет своей жизнью: в Москве побит исторический рекорд по выходу новых проектов, а на продажу выставлены пентхаусы за 9,4 миллиарда рублей. Парадоксы множатся: аренда впервые за долгие годы оказывается выгоднее покупки в целом ряде мегаполисов, а города без статуса миллионника обгоняют столицы по объемам строительства.

Но и это еще не все новости второй половины мая. Итак, что происходит с деловой картой Москвы, почему коворкинги опустели, а санаториям «нездоровится»? Почему снимать жилье на ПМЭФ оказалось дешевле, чем год назад, и какой морской курорт обогнал Сочи по росту цен в 15 раз? Но обо всем по порядку.

Ипотека: три из четырех кредитов – на «вторичку»

В сегменте ипотечного кредитования в апреле зафиксирована ярко выраженная переориентация спроса в пользу вторичного рынка. Три из четырех ипотек, или 73% от общего числа выданных кредитов, были взяты именно на покупку уже готового жилья. Этот рост доли наблюдается как по количеству сделок, так и по их объему, что эксперты связывают с постепенным снижением ставок по рыночной ипотеке и общим восстановлением активности на этом сегменте.

Подробности тут:

Жилье: спрос на новостройки рухнул, вторичка дешевеет, но ЦБ в шоке от цен

Рынок жилья демонстрирует парадоксальную картину: спрос на новостройки в городах-миллионниках в апреле рухнул на 21-27% в годовом выражении, однако цены на них продолжают расти. Эксперты связывают надежды на восстановление первичного рынка лишь со снижением ключевой ставки ЦБ до уровня 8-10%, а власти признают, что запас прочности у застройщиков практически исчерпан, что создает серьезные риски для отрасли.

В Москве усилилось снижение цен на жилье: в апреле подешевение затронуло пять округов столицы против одного в марте, причем сильнее всего вторичка просела в Северном административном округе – на 1,6%.

Сам регулятор, т.е. ЦБ, по выражению экспертов, находится «в шоке» от текущего уровня цен на жилье, который перегрелся за предыдущие периоды высоких продаж. Сейчас спрос стабилизировался, и рынок вынужден искать новый ценовой баланс.

Детали здесь:

Элитка: рекордный выход проектов и пентхаусы за миллиарды

В элитном сегменте Москвы побит рекорд по выходу нового жилья. С января по апрель на рынок элитных новостроек столицы вышел 21 проект, что стало историческим максимумом за все время наблюдений.

Девелоперы, по выражению аналитиков, «работают на опережение», реализуя эффект отложенного предложения: ранее они придерживали старты новых проектов из-за неблагоприятных макроэкономических условий, а теперь запуски ускорились.

Одновременно продолжает расти предложение квартир стоимостью от 1 млрд рублей и выше, что связано с общим ростом цен и выходом новых проектов в классе делюкс. Самый дорогой лот на первичном элитном рынке Москвы сейчас оценивается в 9,4 млрд рублей, и все самые дорогие позиции представлены пентхаусами.

Подробнее об этом:

Аренда: скачок цен и ставки у вузов, и что выгоднее – снимать или покупать

На рынке аренды жилья в Москве произошли заметные локальные ценовые всплески: назван район, где аренда за месяц выросла почти на 25%. Лидером по росту цен на аренду однокомнатного жилья в апреле стал район Аэропорт, а также существенно подорожала аренда в Мещанском районе.

Параллельно аналитики подсчитали, сколько стоит аренда жилья рядом с ведущими вузами Москвы: наиболее низкие ставки предлагаются рядом с НИЯУ МИФИ (медианная ставка 87 тыс. руб.), а самые высокие – в Хамовниках у Первого МГМУ им. Сеченова (медианная ставка 178 тыс. руб.).

Впервые за долгое время в российских мегаполисах аренда однокомнатной квартиры оказалась выгоднее покупки, и этот тренд расширяется. Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из 16 городов-миллионников, то к маю 2026 года количество таких городов сократилось до семи. Единственным миллионником, где снимать однокомнатную квартиру пока выгоднее, чем покупать, стал Нижний Новгород.

Тем временем срок окупаемости арендной «однушки» в Петербурге вырос почти до 24 лет, а доходность снизилась до 4,2%. В Москве средний срок окупаемости однокомнатной квартиры под сдачу достиг 24,7 лет, а доходность составила 4,1%.

Детали тут:

Девелоперы: рассрочка уходит, немегаполисы обгоняют по стройкам, а застройщики ИЖС бьют тревогу из-за налогов

Девелоперы повысили кредитную активность, а доля рассрочки при покупке новостроек сократилась с 40% до 25–30%. Программы рассрочки постепенно уходят с рынка на фоне повышения доступности рыночной ипотеки и усилий властей по их ограничению.

Параллельно названы города России, обогнавшие миллионники по строительству жилья: 20 городов с населением менее 1 млн человек опережают часть мегаполисов по объемам строящегося жилья, а Тюмень и Владивосток входят в топ-10 по объемам жилищной стройки.

В сегменте ИЖС застройщики просят снизить налог на участки: после повышения ставки с 0,3% до 1,5% и применения повышающих коэффициентов налоговая нагрузка на девелоперов доходит до 6% (рост в 20 раз). Десятки застройщиков инициировали споры с налоговиками, и теперь разбираться в недостатках регулирования предстоит Конституционному суду РФ.

Подробности здесь:

Коммерческая: Москва становится полицентричной, коворкинги опустели, а здравницам нездоровится

Москва переходит к полицентричной модели развития, что ускоряется острым дефицитом качественных офисных площадей: вакантность в ключевых деловых районах упала до рекордных 5,8% при норме 10–15%. Это меняет деловую карту столицы, стимулируя переход от маятниковой миграции к принципу «работа рядом с домом».

При этом сегмент гибких офисов (коворкингов) переживает обратный тренд: вакантность в них в мае увеличилась на 11 процентных пунктов год к году, до 16%, из-за появления большого объема еще не заполненных площадей на фоне падения спроса.

В санаторно-курортной сфере ситуация также ухудшается: темп реновации санаториев в России в ближайшие пять лет снизится на 22,4%. Инвесторы переносят сроки реализации проектов из-за высокой стоимости заемных средств, растущих издержек и ограниченного интереса потребителей к оздоровительному отдыху.

Подробнее об этом:

На десерт: аренда в Петербурге на время ПМЭФ и цены на морских курортах России

Пока одни топ-менеджеры готовятся снимать пентхаусы за 35 млн рублей на семь дней (всего-то 5 млн в сутки – мелочь, разве что ипотеку на такой срок не дадут), другие аналитики с удивлением обнаружили, что аренда на время ПМЭФ в Петербурге в целом подешевела на 5–10%. Видимо, желающих заплатить 98,9 тыс. за ночь за «однушку» оказалось не так много, даже несмотря на статус форума. В итоге самая скромная квартира на пять ночей стоит смешные 11,2 тыс. рублей, ну, для тех, кому важно «ехать, не шашечки».

Тем временем на морских курортах России разворачивается своя драма: Крым, гордо обогнав Краснодарский край, стал лидером по росту цен на аренду. Особо отличилась Судак, где посуточная аренда подорожала в 15,5 раза сильнее, чем в Сочи. Чем провинился обычно демократичный Судак – никто не понимает. Еще одна «ирония судьбы»: дороже всего отдых обойдется на прохладном Балтийском море, а дешевле – на теплом Каспийском. Логика рынка недвижимости, как всегда, прекрасна.

Детали тут:

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…