Дайджест_800х400 (4)

Естественно, главной новостью первой половины апреля стали поправки о цифровом учете военнообязанных, скоропостижно принятые Госдумой. На сей раз действия властей напрямую затронули рынок недвижимости, ибо уклонистам автоматически запретили не только выезд за границу, вождение автомобиля, получение кредитов и регистрацию ИП, но и сделки с недвижимостью. Подробнее об этом можно прочитать вот тут: Не думай о повестках свысока – Газета Коммерсантъ № 63 (7508) от 12.04.2023 (kommersant.ru), и тут: Военнообязанным проведут интернет – Газета Коммерсантъ № 62 (7507) от 11.04.2023 (kommersant.ru).

На этом фоне журналисты «РБК-Недвижимость» вместе с экспертами разбирались, что будет с недвижимостью уклонистов (детали: https://realty.rbc.ru/news/64355a5c9a794742a701cf6a), а также выясняли, в каких случаях требуется согласие супруга, а в каких без него можно обойтись (подробности  здесь: https://realty.rbc.ru/news/643311099a7947efcb2c7872). Нельзя сказать, что чтение этих заметок поможет справиться с тревогой, но хотя бы позволит выстроить план первоочередных действий, а это уже 50% успеха. 

Помимо этого, коллеги традиционно рассказывали своим читателям о том, что будет с ипотекой, отслеживали изменения на первичном и вторичном рынках жилья (спойлер – все плохо, причем для всех), изучали разнонаправленные движения на рынке коммерческой недвижимости, а также обсуждали сужающийся выбор стран для релокантов. Ну, так себе новостная повестка получилась…

Ипотека: ставок больше нет, получить добро от банка, промипотека и 2% риска в новых регионах

Страсти по дешевой ипотеке не стихают, и Центробанк продолжает подливать «масло в огонь». В частности, он ограничит ипотеку с «экстремально низкими» ставками. Теперь по таким кредитным программам от банков требуется дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, ЦБ будет публиковать на своем сайте ежемесячно. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/643572239a79474df59e17e0

Эксперты констатируют, что в России из-за отмены околонулевых программ ипотека уже подорожала. Самая дешевая— по-прежнему на первичном рынке. В марте, по оценке ВТБ, средняя ставка по кредитам на новостройки составила 5,5–5,7% годовых, на вторичном рынке — 10,3%. Подробнее обо этом: https://realty.rbc.ru/news/642e9fc49a7947402a34b9cb

Соответственно, всех волнует, что теперь будет с ипотекой, если экстремально низких ставок больше не осталось. О том, что изменится для девелоперов и покупателей жилья, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6436e0ce9a79471eefdc10a7. А о том, как повысить шансы на одобрение ипотеки, здесь: https://realty.rbc.ru/news/642bd1e79a79472c6f86d6cf В этом тексте вместе с экспертами РБК рассказывает, как можно повысить шансы на получение кредита на жилье.

Но есть и хорошие новости, правда, для бизнеса. Правительство расширило параметры промышленной ипотеки — программы льготных кредитов, выдаваемых на сумму до 500 млн руб. Принятым постановлением она распространена не только на покупку готовых производственных площадей, но также на их строительство, реконструкцию и модернизацию. Максимальную сумму кредита власти вопреки ранее звучавшим предложениям пока поднимать не стали — из-за ограниченного бюджета программы. Вернуться к этому вопросу в Минпромторге намерены к концу года. Подробности: Промипотеку отправили на стройку – Газета Коммерсантъ № 62 (7507) от 11.04.2023 (kommersant.ru)

Ну, и о том, что мешает раскрутке ипотеки под 2% в новых регионах. Для этого журналисты «РБК-Недвижимость» поговорили с юристами и участниками рынка недвижимости о том, что препятствует развитию ипотечных программ в четырех новых российских регионах. Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/641c668e9a794700a98cea54. Ну и ожидаемый спойлер: мешают раскруте колоссальные риски.

Новостройки: спроса больше нет, затоваривание рынка, а Минстрой грозит новыми потерями

Рынок московских новостроек по итогам марта показал рост продаж вопреки тому, что ипотека дорожает, а сами квартиры не спешат дешеветь. Но поводов для оптимизма мало: уровень продаж откатился до значений 2018 года, а мартовский рост — всего лишь следствие провального февраля. Подробнее об этом: Депрессивная весна: на московские новостройки по-прежнему нет покупателей | Forbes.ru

О том,  изменилось на рынке новостроек Москвы за квартал, пишет и РБК, которые подвели предварительные итоги первого квартала. Несмотря на оживление в марте, продажи уступают прошлогодним, часть спроса перетекает на вторичку, а движущей силой остаются ипотека от застройщика и скидки. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/6435223d9a794724322c2824

В этом апреле также появилось много информации о том, что объем нераспроданного жилья резко вырос. В частности, чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет. В столичных новостройках бизнес-класса и элитного сегмента доля нераспроданного жилья составляет 47%. В комфорт-классе это показатель ниже — 42%.  Подробнее вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/642ec7349a79475447f6191e

При этом застройщики выставили на продажу лишь половину строящегося жилья. Больше всего квартир на продажу выставлено в Москве (75%), меньше всего — в Челябинской области (24%). Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/6436bb999a79470a02b27d55 . По оценкам института жилищного развития, почти 42 млн кв. м строящегося жилья в стране сейчас не проданы, еще 27 млн кв. м находятся в запасе у застройщиков — продажи по ним девелоперы придерживают (подробнее здесь: https://realty.rbc.ru/news/642d65959a7947d1d7ab3735).

О том, что будет с излишками строительства, рассуждает и «КоммерсантЪ» (Излишки строительства – Газета Коммерсантъ № 63 (7508) от 12.04.2023 (kommersant.ru). Нереализованный спрос привел к затовариванию, но что будет дальше? Самым банальным методом поддержки может стать выкуп нереализованного жилья для программ реновации, обновления и расселения жилого фонда. Но вот устроит ли застройщиков цена, и смогут ли власти переварить существующие на рынке излишки — большой вопрос.

Но чиновники предвидят и другую опасность, правда, в весьма отдаленной перспективе. Например, Минстрой предупредил об угрозе потери городов из-за отсутствия новостроек. В половине населенных пунктов почти не строится жилье, отметил глава министерства Ирек Файзуллин. Подробнее об этом вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/64367e7b9a7947a05b47c9c3

«Вторичка»: перетекающий спрос, нейросеть спешит на помощь и пиар имени Максима Горького

Учитывая цены на новостройки, покупатели стали плавно перетекать на вторичный рынок, где их поджидали не только дорогая ипотека, но и готовые к дисконтами продавцы. Итак, что происходит со вторичным жильем в Москве? О том, как изменились стоимость, покупательская активность и предложения столичных квартир в этом году – читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/643507589a79470f665d6528. Спойлер — рост спроса и стагнация цен.

Когда люди устают что-то делать, то в наше время им на помощь приходит искусственный интеллект. Например, нейросеть вычислила города, где сильнее всего подешевело жилье за квартал. По итогам первого квартала цены на вторичное жилье снизились в семи из 50 учтенных в исследовании городов России. Сильнее всего «квадрат» подешевел в Калининграде, Севастополе и Казани. Подробнее можно прочитать об этом вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/64300bc99a79473ddffaa094

Ну, и о старом добром пиаре на «вторичке» тоже не забывают. Например, шестикомнатная квартира Максима Горького, в которой он прожил семь лет, была выставлена на продажу в Петербурге за ₽75 млн (https://realty.rbc.ru/news/642ffcb49a794736ed710185). Но покупатели не успели даже прицениться к роскошным апартаментам с отдельным черным входом и лифтом, расположенным в доходном доме в стиле северный модерн, как СМИ облетела еще одна новость: шестикомнатную квартиру Максима Горького сняли с аукциона, чтобы открыть в ней музей (https://www.kp.ru/daily/27490.5/4749188/). Ну, музей – это же хорошо, не правда ли?

 Девелоперы: избавление от активов, земля от банкротов, новые небоскребы и элитка эконом-класса 

На кризисном фоне девелоперы продолжают оптимизировать свои портфели. Sminex Алексея Тулупова, не успев выкупить «Интеко», решил избавиться от части ее активов. Компания намерена продать весь бизнес в Ростовской области. Московским девелоперам не всегда удается выдерживать конкуренцию вне столицы, где сильны позиции локальных компаний, объясняют эксперты. Подробности тут:. «Патриот» поступает в продажу – Газета Коммерсантъ № 63 (7508) от 12.04.2023 (kommersant.ru)

Если одни избавляются от активов, то другие обзаводятся землей на банкротных торгах. Последнее время девелоперы сосредоточились на выкупе активов обанкротившихся владельцев: этот способ пополнения портфеля оказывается дешевле. Так, ООО «Петростиль Инвест» выкупила с торгов участок в центре Москвы, где вместо планировавшегося ранее геронтологического центра возможно строительство премиального офиса или клубного дома. Эксперты не исключают, что компания попытается консолидировать и соседнюю площадку для увеличения объемов застройки. Детали здесь: Центр реализовался как площадка – Газета Коммерсантъ № 60 (7505) от 07.04.2023 (kommersant.ru)

Стремление повышать рентабельность проектов на дорогостоящих земельных участках толкает девелоперов к увеличению высотности строящихся в Москве домов. Доля объектов от 30 этажей и выше в структуре экспозиции за пять лет увеличилась в два раза, достигнув почти 40%. Консультанты ждут дальнейшего роста показателя, хотя объекты выше 40 этажей уже могут быть слишком затратными в строительстве и обслуживании. Подробнее об этом читаем здесь: Не так просто, как это этажется – Газета Коммерсантъ № 56 (7501) от 01.04.2023 (kommersant.ru)

Ну, и наконец, эксперты сообщили о появлении клубных домов экономкласса в Москве. Пять лет назад на столичном рынке новостроек не было ни одного проекта клубного дома в массовом сегменте, а к марту 2023 года их количество выросло уже до четырех. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/642e9f1b9a79474061301d53

Коммерческая: пространство для маневра, кредиты через суд, не до развлечений и непотопляемые склады

На коммерческом рынке наблюдаются разнонаправленные движения. Например, владельцы бизнес-центров оставляют себе пространство для ценового маневра. Несмотря на рост свободных площадей, запрашиваемая собственниками ставка аренды за последний год выросла на 9%. Однако зачастую они заключают реальные сделки по цене на 20% ниже рыночной, оставляя за собой право досрочного разрыва договора с арендатором. Это позволит собственникам офисов в момент восстановления активности на рынке найти нового контрагента, готового заплатить больше. Детали: Условленно досрочное расторжение – Газета Коммерсантъ № 63 (7508) от 12.04.2023 (kommersant.ru)

Ну, и общая картина не радует. Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены. Подробности тут:  Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е | Forbes.ru

А вот у дистрибутора западных брендов «Джамилько» возникли проблемы с оформлением залога по кредитам, полученных полтора года назад от ОТП-банка. Росреестр отказался регистрировать договор ипотеки в пользу кредитора. Суд не поддержал компанию, поскольку ее бенефициаром выступает офшор с Кипра, недружественной страны, резидентам которой запрещены операции с российской недвижимостью. «Джамилько» не дается в залог – Газета Коммерсантъ № 61 (7506) от 10.04.2023 (kommersant.ru). Кстати, юристы, ожидая роста числа таких разбирательств, считают, что одобрить договор можно в правкомиссии по контролю за иностранными инвестициями.

Один из заметных и старейших игроков в сегменте центров развлечений для детей и взрослых — сеть «Космик», не оправившись от последствий пандемии, столкнулась с новыми сложностями. Из-за неуплаченной задолженности налоговики требуют банкротства компании. Весь сегмент развлечений серьезно пострадал от коронавирусных ограничений. Но у «Космика», по мнению экспертов, к этому прибавились устаревшая концепция, ориентированная на боулинг, и отсутствие инвестиций в перезапуск сети. Подробности тут: «Космику» стало не до развлечений – Газета Коммерсантъ № 56 (7501) от 03.04.2023 (kommersant.ru)

Рост параллельного импорта отражается не только на российских игроках. В перспективе его может затормозить нехватка складской инфраструктуры в транзитных странах, включая Белоруссию, Казахстан, Киргизию. Спрос на такие площади со стороны российских логистов и ритейлеров вырос вдвое, найти подходящие объекты уже сложно. Подробности вот здесь: Подальше не положишь – Газета Коммерсантъ № 61 (7506) от 10.04.2023 (kommersant.ru) Заметим, что профессиональных девелоперов, специализирующихся на развитии логопарков, в странах СНГ немного. Ситуацию мог бы исправить выход на эти рынки российских застройщиков, но для этого нужны готовые для застройки площадки.

Несмотря на продолжающийся кризис на рынке коммерческой недвижимости, девелоперы логопарков начинают возобновлять строительство. Так, «Венталл-Девелопмент» застроит последнюю площадку приобретенного недавно у чешской PPF Group складского комплекса «Южные врата» в подмосковном Домодедово. Эксперты считают, что низкий уровень свободных площадей и восстановившийся спрос простимулируют и других профильных девелоперов вернуться к строительству. Подробности: «Южные врата» торговли – Газета Коммерсантъ № 58 (7503) от 05.04.2023 (kommersant.ru)

Тем временем закрытый паевой фонд PNK Rental, где консолидированы логопарки общей площадью более 100 тыс. кв. м, не успев объявить о своем расформировании, уже нашел покупателя на часть этих объектов — УК «Современные фонды недвижимости». PNK Rental аргументировал закрытие фонда многократным сокращением сделок с логопарками. Однако эксперты считают, что этот сектор, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, наименее пострадал от нового кризиса. Детали здесь: Логопарки продали распифочно – Газета Коммерсантъ № 57 (7502) от 04.04.2023 (kommersant.ru)

Но есть и хорошие новости: трафик в торгцентрах начал медленно расти. Торгцентрам Москвы и Санкт-Петербурга в конце марта удалось зафиксировать прирост посещаемости на 4–6% год к году. Если динамика сохранится, то эксперты не исключают, что сегменту удастся отыграть потери, вызванные массовым закрытием своих магазинов западными брендами год назад. Но участники рынки настроены не так оптимистично и не ждут восстановления трафика до уровня 2019 года Подробнее: Покупатели берут, что дают – Газета Коммерсантъ № 60 (7505) от 07.04.2023 (kommersant.ru).

Ну, и напоследок, имеет смысл прочитать интервью Эмина Агаларова в Forbes. Бизнесмен рассказал о том, какое будущее ждет торговые центры, зачем сейчас открывать новые рестораны и почему россияне готовы инвестировать в его курортный проект в Азербайджане. Интервью здесь: Эмин Агаларов — Forbes: «Точка невозврата — это когда говорят, что пора платить» | Forbes.ru

Релокация: «держите курс на систему медузы», опасная Европа и синдром Астаны
Возможности россиян для релокации и созданию «запасных аэродромов» продолжают сокращаться, а их приоритеты при выборе зарубежной недвижимости меняются.

Стремление вложить средства в активы за рубежом и снижение популярности Турции привели к резкому росту спроса россиян на покупку недвижимости в Таиланде и Индонезии. С возобновлением после пандемии турпотока из Китая доходность от вложений на рынках Таиланда и Индонезии может оказаться выше, чем в Европе, но инвестиции будут рискованными, предупреждают аналитики. Подробнее здесь: Индонежно любимая Азия – Газета Коммерсантъ № 59 (7504) от 06.04.2023 (kommersant.ru)

На рынке коммерческой недвижимости зоны евро профильные инвестфонды теперь определенно играют главную роль, занимая более 40% рынка. В обзоре Европейского центрального банка (ЕЦБ), посвященном роли коллективных инвестиций в недвижимость, обсуждается новая для Европы ситуация на этом рынке — профессионализация инвестиций в этой сфере и несет риски, которые ранее реализовывались в США и Азии. Детали: Здания в финансово опасной зоне – Газета Коммерсантъ № 59 (7504) от 06.04.2023 (kommersant.ru)

Для тех, кому Европа и Азия не по карману, остается Казахстан. О тонкостях и особенностях покупки недвижимости в этой стране и о местных ценах на жилье можно прочитать вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/643757629a79473eb61f6491

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.