1половина апреля_800х400_1

Новости рынка недвижимости во второй половине апреля не особо радовали как покупателей, так и продавцов. Все ждут, когда снизятся ставки по ипотеке, но, судя по всему, послаблений имеет смысл ожидать не раньше осени. Впрочем, у особо нетерпеливых есть выход – переехать в новые регионы или под Белгород, где уже сейчас можно получить ипотеку под 2% годовых.

Тем временем состоятельные граждане продолжают активно скупать элитное жилье, а доходы рантье и отельеров – расти. Девелоперы перетряхивают свои портфели, а на рынке коммерческой недвижимости наблюдаются разнонаправленные тренды: склады дорожают, стрит-ритейл дешевеет, а в сегменте столичных офисов надувается пузырь. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: льготы в цене, в ипотеку включат мебель, а новые ужесточения снизят доступ закредитованным заемщикам и семьям с высокими доходами

Несмотря на то, что ЦБ заявил о росте ипотеки в марте на треть за счет льготных программ, большинство желающих пока не могут приобрести себе жилье. Действительно, выдачи льготной ипотеки в марте выросли на 50%, в то время как по рыночным программам всего на 5%, указывает регулятор. Подробнее об этом тут:https://realty.rbc.ru/news/66226b719a7947ebc8da13c9?from=copy

Хотя ЦБ третий раз подряд сохранил ключевую ставку, прогнозируемый раунд снижения ипотечных ставок откладывается. Если раньше эксперты говорили о второй половине года, то сейчас склоняются к тому, что это может случиться только осенью (подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/662b87159a794723f752a3b2?from=copy).

Резко выросшая за последние два года доля высоко закредитованных ипотечных заемщиков может существенно, на треть, снизиться уже в этом году. Причина – в ужесточение регулирования. На фоне общего замедления рынка ипотеки потеря таких клиентов может создать риски для самих банкиров и негативно повлиять на рынок недвижимости. Хотя, по крайней мере, для кредитных организаций эксперты видят возможности диверсификации портфелей. Детали: Доля высоко закредитованных ипотечных заемщиков начинает снижаться (kommersant.ru)

Ну, а тот, кто все же получил ипотеку, теперь может существенно снизить затраты на обустройство за счет включения в ипотечный платеж мебели. О том, как это нововведение будет работать и сколько позволит сэкономить в сравнении с потребительским кредитом, читаем тут:
https://realty.rbc.ru/news/661d4d8d9a7947c2c596a295?from=copy

Тем временем российские власти обсуждают исключение заемщиков с высокими доходами из программы семейной ипотеки, сообщил замглавы Минфина. «Если у человека зарплата 500 000 рублей в месяц, нужна ли ему льготная ипотека или он может и так заплатить рыночную ставку», — отметил он. Замминистра также допустил повышение ставки для семей с детьми старше шести лет. Подробности здесь:  В Минфине допустили исключение из льготной ипотеки семей с высокими доходами | Forbes.ru

Жилье: спрос на новостройки упал, а предложение выросло, элитное жилье разбирают в столицах, а ввод многоквартирных домов упал на четверть

О том, что происходило на столичном первичном рынке в первом квартале текущего года, пишет «РБК-Недвижимость». Спойлер: спрос упал, предложение выросло, а по ценам наблюдались разнонаправленные движения (читаем – «стагнация»). Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/661918cf9a794767ba674f4b?from=copy

А вот спрос на элитное жилье Москвы и Санкт-Петербурга разошелся по рынкам. В первом квартале 2024 года инвестиционная привлекательность элитного жилья на вторичном рынке Москвы стала снижаться. Причина — в росте цен на 18% за год. Сейчас около 40% сделок с дорогой недвижимостью в столице заключается в первичном сегменте, где наблюдается рекордный объем предложения (детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/6619bf4f9a79477f596933d0?from=copy). В Санкт-Петербурге ситуация иная: из-за дефицита предложений в дорогих новостройках спрос перетекает на вторичный рынок. Подробности тут: Ситуация на рынке элитного жилья Москвы и Санкт-Петербурга за 1 квартал 2024 (kommersant.ru)

Как пишет «КоммерсантЪ», ввод многоквартирных домов упал на четверть: сектор демонстрирует отрицательную годовую динамику уже третий месяц подряд, хотя отставание от показателей 2023 года сокращается. Детали здесь: В первом квартале застройщики ввели 8,8 млн кв. м площади многоквартирных домов — на 27% меньше, чем годом ранее (kommersant.ru)

Аренда: дорожает только элитка, апарт-отели массово вводят в эксплуатацию, а у гостиничных операторов Москвы растет выручка

В это нестабильное время неплохо обустроились рантье, особенно те из них, кто сдает в аренду элитную недвижимость. Рынок жилой аренды в Москве после долгих месяцев роста цен и нехватки объектов достиг баланса спроса и предложения, пишет Forbes. Спрос стабилизировался, предложение восстанавливается, ценник увеличивается только в элитном сегменте. Подробности здесь: Идеальный рынок: аренда квартир в Москве перестала дорожать | Forbes.ru

На фоне ажиотажа элитная аренда в Москве подорожала до нового максимума. Несмотря на то, что в начале года цены на аренду элитного жилья уже были рекордными, на фоне высокой активности арендаторов рост продолжился. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/662a14409a79478c040a9037?from=copy

При этом в Москве рекордными темпами вводятся в эксплуатацию апарт-отели: столичный рынок пополнится 722 номерами. Застройщики переориентируются на такой формат недвижимости, поскольку в этом сегменте окупаемость выше, чем у классических гостиниц. Подробнее об этом: В Москве рекордными темпами вводятся в эксплуатацию апарт-отели (kommersant.ru). Впрочем, ожидать в городе серьезного бума строительства апарт-отелей не стоит, так как мэрия продолжает стимулировать строительство жилья.

Хотя даже у классических гостиничных операторов в Москве начало 2024 года оказалось удачным. Доходность с каждого номера выросла в среднем на 56% год к году из-за существенного роста стоимости проживания и загрузки объектов. Особенно это заметно в люксовых гостиницах, где еще пару лет назад из-за кризиса наблюдался более значительный, чем в других сегментах, отток гостей. Подробности здесь: У гостиничных операторов Москвы растет выручка (kommersant.ru)

Тем временем в России набирает популярность новый вид пассивного дохода: сервисные апартаменты. Интерес к арендуемому жилью, предполагающее гостиничное обслуживание,  проявляют как арендаторы, так и инвесторы. Детали тут:
https://realty.rbc.ru/news/6620f9969a79471bf6512463?from=copy

Девелоперы: распродажа площадок, сочинский десант, а в Сити построят новые жилые небоскребы

Серьезные столичные девелоперы и мэрия продолжают перетряхивать свои портфели, избавляясь от ненужных площадок, а региональные и новые команды начинают реализовывать свои проекты в Москве.

Стараясь сосредоточиться на реализации масштабных проектов, крупные девелоперы продолжают распродавать небольшие площадки своим конкурентам-новичкам. ГК «Пионер», например, реализовала два участка в Москве недавно созданному топ-менеджерами «Инграда» застройщику «ОМ Девелопмент». Эксперты прогнозируют рост заключения таких сделок. Подробности тут: ГК «Пионер» продал два участка в Москве застройщику «ОМ Девелопмент» (kommersant.ru)

А вот мэрия Москвы смогла продать бывшую площадку Батуриной почти за 27 млрд рублей. Созданная выходцами из Сбербанка ООО «Девелопмент энд ритейл груп» стало победителем торгов по продаже прав на транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Минская», в рамках которого можно построить на 7,94 га на Минской и Староволынской улицах на западе Москвы крупный жилой микрорайон. Детали здесь: Мэрия Москвы смогла продать бывшую площадку Батуриной почти за 27 млрд рублей — Ведомости (vedomosti.ru)

Московский рынок девелопмента, отличающийся более высокой маржинальностью по сравнению с другими российскими регионами, продолжает привлекать застройщиков из других городов. Так, краснодарский застройщик «Еврострой», владеющий, в частности, гостиницей Grand Marine Garden в Сочи, планирует выкупить у бизнесмена Виталия Юсуфова площадку в Лефортово на юго-востоке столицы, где можно построить 200 тыс. кв. м жилья. Впрочем, на проект сейчас есть и другие претенденты. Детали здесь: Краснодарский «Еврострой» хочет выкупить у Юсуфова площадку в Лефортово в Москве (kommersant.ru)

Как пишут «Ведомости», в «Сити-2» построят самые высокие жилые здания России. Торги на участок под застройку рядом с «Москва-сити» выиграла «Страна девелопмент», которая стала победителем торгов по продаже трех расселенных домов площадью 8500 кв. м и прав на участок в 1,25 га во 2-м Красногвардейском проезде в Москве (микрорайон Камушки). Подробности тут:  В «Сити-2» построят самые высокие жилые здания России — Ведомости (vedomosti.ru).

А вот Capital Group может поучаствовать в застройке территории Рябовской мануфактуры, где может появиться новый офисный комплекс или жилье (Capital Group может поучаствовать в застройке территории Рябовской мануфактуры — Ведомости (vedomosti.ru).

Коммерческая: ТЦ столиц заполнили арендаторы, ЗПИФ все актуальнее, склады дорожают, стрит-ритейл дешеет, а в сегменте московских офисов надувается пузырь

В сегментах коммерческой недвижимости наблюдаются разнонаправленные тренды. Например, рост активности российских и азиатских ритейлеров позволяет торговым центрам Москвы и Санкт-Петербурга заполнять пустующие площади. К лету этого года вакантность может сократиться до 5–6%. Но доходность собственников из-за невысоких оборотов магазинов не растет, что сдерживает обновление устаревших торгцентров. Подробнее об этом:  Вакантность в ТЦ Москвы и Петербурга к лету 2024 года может сократиться до 5-6% (kommersant.ru)

Кстати, доля сделок с недвижимостью, приобретаемой для закрытых паевых фондов (ЗПИФ), в первом квартале 2024 года достигла 22%, хотя ранее не превышала 8%. Популярность таких фондов будет расти и дальше, прогнозируют эксперты, так как они сохраняют анонимность владельцев паев и предоставляют налоговые преференции. Детали тут: Популярность приобретения недвижимости через ЗПИФы рекордно растет (kommersant.ru).

А ставка аренды складов класса А в московском регионе с начала года выросла на 11%, до 9400 рублей за квадратный метр в год. Этому способствовала низкая доля свободных помещений, всего 0,1%, а также рекордно низкий объем ввода новых складов. Подробнее об этом: Аренда складов в московском регионе подорожала на 11% с начала года | Forbes.ru

Низкие темпы открытия магазинов сетями и приток в сегмент торговой недвижимости частных инвесторов, у которых изначально были завышенные ожидания, привели к сокращению средних арендных ставок объектов стрит-ритейла в Москве на 2–4,5% за год. Спад прослеживается, несмотря на резкое сокращение в столице свободных помещений такого формата. Между тем доходность в сегменте стрит-ритейла начала ощутимо сокращаться. Подробности здесь: Ситуация на рынке аренды объектов стрит-ритейла за первый квартал 2024 года (kommersant.ru) и тут: Аренда московского стрит-ретейла дешевеет уже шесть месяцев подряд | Forbes.ru

В то время как московский офисный рынок переживает бум нового строительства, ситуация в регионах диаметрально противоположная. В 2024 году в городах-миллионниках страны, за исключением столицы и Санкт-Петербурга, в целом будет введено всего 30 тыс. кв. м такой недвижимости. Это самый минимальный показатель с 2013 года. Эксперты считают, что, пока в регионах местные власти не будут стимулировать строительство бизнес-центров, как это происходит в Москве, ожидать там появления заметного числа новых объектов не стоит. Детали здесь:  Новых бизнес-центров за пределами Москвы и Санкт-Петербурга становится меньше (kommersant.ru)

О пузыре в сегменте столичных офисов пишет и Forbes.ru. Все больше сделок на офисном рынке проходят в формате продажи, а не аренды, причем покупателями становятся как конечные пользователи, то есть компании, которым помещение нужно непосредственно для работы, так и инвесторы, рассчитывающие получать арендный доход. Все это происходит на фоне роста издержек, который коснулся всех сегментов коммерческой недвижимости, что одинаково ударит и по конечным пользователям, и по рантье. Но последним будет тяжелее в случае, если им не удастся найти арендатора. Подробнее об этом: Закипающий рынок: кто надувает пузырь в сегменте московских офисов | Forbes.ru

Релокация: россиян больше не ждут в Европе, а спрос на жилье в ОАЭ и Турции упал

Мест для релокации у наших соотечественников становится все меньше. Например, 58% жителей Литвы положительно относятся к идее запретить россиянам приобретение в республике недвижимости. За последний месяц это уже вторая европейская страна, где прозвучала подобная тема. В середине апреля глава правительства Испании Педро Санчес заявил о планах прекратить выдачу в стране «золотых виз» — вида на жительство (ВНЖ), который могут получить иностранцы, покупающие недвижимость на €500 тыс. Подробности тут: Почему растет спрос граждан на недвижимость в ЕС в период массовых запретов и ограничений (kommersant.ru)

Тем временем спрос россиян на жилье в ОАЭ и Турции резко упал. Если в первом квартале 2023 года Турция и ОАЭ были самыми популярными странами у россиян для покупки недвижимости — на них приходилось 42,3% всех сделок. В этом году их доля упала до 7,7%. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/661f9bbb9a794797a6a8bfc6?from=copy.

Несмотря на то, что россияне вдвое сократили интерес к жилью в Турции, они сохранили лидерство. Увеличение суммы инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ и нестабильная политическая обстановка в Турции снизили количество сделок с участием россиян. Несмотря на это, они уже два года подряд удерживают первое место по приобретению жилья в этой стране. Детали здесь:
https://realty.rbc.ru/news/662079069a794759433fc450?from=copy

На десерт: ипотека под 2% и налог на роскошь

Власти запустили ипотеку на вторичку под 2% в новых регионах и под Белгородом. Участники и ветераны «военной спецоперации», а также те, кто работают в федеральных органах власти, социальной сфере, здравоохранении, культуре и спорте в новых регионах, смогут взять квартиру на вторичном рынке в ипотеку по ставке 2%, такое решение согласовало правительство. Кроме того, оформить ипотеку по такой ставке смогут жители Белгородской области, чьи дома «признали непригодными для проживания в результате обстрелов». Подробности тут: Власти запустили ипотеку на вторичку под 2% в новых регионах и под Белгородом | Forbes.ru

Тем временем депутаты предлагают ввести налог на роскошь. В частности, его хотят распространить на объекты недвижимости стоимостью от 1 млрд рублей, которые принадлежат физлицам. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/66223e1d9a794789c12ef874?from=copy

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.