Дайджест_800х400 (5)

Новостная повестка второй половины апреля оказалась спокойной. СМИ рассказывали о затоваривании первичного рынка, наблюдали за действиями девелоперов, а также – с легкой руки властей и экспертов – делали прогнозы о том, чем «дело кончится», как с ценами на жилье, так и в разных сегментах коммерческой недвижимости. Спойлер: все будет хорошо, но это пока не точно.

Ипотека: выдача увеличивается, ИЖС идет в рост, а ЦБ не против льгот для «вторички»

Итак, новостей об ипотеке за последние две недели было немного, но все выглядели достаточно оптимистично. Например, рост выдачи жилищных кредитов зафиксирован как на первичном, так и на вторичном рынке. Также популярностью у заемщиков пользовались программы ИЖС. По числу кредитов выдача сопоставима с уровнем марта 2022 года, а в денежном выражении — даже на 10 % превосходит его. Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/644bc5829a79471b89a69e5c

Очевидно устав от борьбы с околонулевыми ставками, глава ЦБ поддержала распространение льготной ипотеки на вторичное жилье. Рынок застыл в ожидании нового экономического чуда, однако, по словам Эльвиры Набиуллиной, это должно быть сделано в рамках адресных программ, а не для широкой аудитории. Неловко получилось, да. Подробности вот тут: https://realty.rbc.ru/news/644bbdc29a794715f7736c09

Тем временем аналитики «Домклик» Сбербанка прогнозируют, что в текущем году ипотека на ИЖС вырастет аж в два раза. «По итогам 2023 года общий объем выдач на ИЖС составит около 200 млрд рублей. Это в два раза больше, чем в 2022 году (тогда было выдано 100 млрд) и почти в восемь раз превышает показатель 2021 года», – говорится в прогнозе. Ну, поживем – увидим. Детали здесь: Интерфакс-Недвижимость / Ипотека на ИЖС вырастет в два раза в 2023 году — прогноз (interfax.ru)

Жилье: затоваривание, власти просят девелоперов снизить цены, а скидок на «вторичке» уже нет 

Росреестр также был оптимистичен, сообщив о резком росте числа сделок в новостройках Москвы. В марте этого года в столице было зарегистрировано 13 тыс. сделок на первичном рынке, что почти вдвое превосходит февральский показатель. Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/6440df7c9a79478e98181f3c.

Несмотря на рост числа сделок, застройщикам не удалось распродать все лоты, да и вряд ли удастся в ближайшем будущем. Аналитики назвали города России с наибольшей долей непроданных новостроек: https://realty.rbc.ru/news/6442863c9a79474eedbfdb04.
Спойлер: во всех 16 городах-миллионниках доля нераспроданных площадей в строящемся жилье превышает 50 %, лидером по доле таких площадей стал Краснодар, на втором месте Челябинск, а на третьем – Омск. Но если рассматривать нераспроданные объемы в «квадратах», то на первое место выйдет Москва.

Цены на квартиры в новостройках, выросшие в крупных российских агломерациях за четыре года в среднем на 76 %, достигли потолка, считают в фонде «Институт экономики города». Там ожидают, что стоимость жилья не будет увеличиваться до 2030 года. Более того, в некоторых регионах квартиры могут даже подешеветь из-за снижения спроса и отсутствия предпосылок к росту реальных доходов населения. Подробнее об этом вот тут: Жилье достигло недвижимости – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Эксперты считают, что власти не дадут серьезно обрушиться стройиндустрии, среди мер господдержки они называют выкуп у застройщиков нераспроданных квартир для их дальнейшей передачи в аренду или в лизинг. Тем временем чиновники выражают надежду на скорое снижение цен на жилье в России. Глава Банка России объяснила затоваренность на рынке жилья завышенными ценами и предположила, что «такие запасы будут постепенно уходить, особенно при замедлении темпов роста цен». Детали: https://realty.rbc.ru/news/644bc3319a7947198f43cb8b.

А глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин считает, что давление рынка вынудит девелоперов снизить стоимость новостроек. Снижения цен на жилье в целом по стране в 2023 году ожидают и в Сбербанке, причина — охлаждение спроса на квартиры. Подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/644259889a79472da1066e63.

Почему девелоперы не воспользуются предложением Минстроя «снизить цену немножко, чтобы продалось», разбирался Forbes вот тут: Пространство для уловок: почему девелоперы не снижают цены на жилье | Forbes.ru. Спойлер: снизить цены девелоперам не дает растущая себестоимость строительства.

При этом доля инвесторов в новостройках упала до минимума. В 2023 году сохраняется тенденция прошлого года — число инвестиционных сделок на первичном рынке столичных новостроек сократилось до минимума в 2017 года. На них приходится 5–7,5 % от общего объема продаж по сравнению с 10 % в декабре 2022 года. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6448fbdc9a79476d8ed35f21.

Тем временем продажи квартир на вторичном рынке Москвы в марте традиционно показали рост относительно февраля, что подбодрило продавцов и сделало их менее сговорчивыми в вопросах предоставления скидок. Покупателей мотивирует снижающийся курс рубля и разочарование в рынке новостроек. Подробнее об этом тут: Скидки тают по весне: продавцы квартир больше не хотят снижать цены | Forbes.ru.

Девелоперы: переформирование портфелей, денег на инфраструктуру нет, а девелоперы идут в ОАЭ

Девелоперы и банки продолжают переформатировать свои портфели. Например, девелоперская группа Snegiri Александра Чигиринского, консолидировавшая свои активы недвижимости в Москве еще в 1990-х годах, стала избавляться от них. Площадку недалеко от Патриарших прудов в центре столицы, где власти города разрешили строительство элитного жилья, компания продала «Sminex-Интеко» Алексея Тулупова. Однако эксперты предупреждают, что сейчас реализация такого проекта может быть рискованной из-за серьезного снижения спроса на дорогую недвижимость. Подробности тут: Sminex прогуляется по Патриаршим – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Контролируемый ЦБ банк «Траст», которому в прошлом году удалось продать непрофильные активы на 113 млрд рублей, вновь пополняет портфель. «Траст» выкупил 60 % закрытого инвестфонда, владеющего более 300 га в Подмосковье. Эксперты не исключают, что в дальнейшем эти участки можно будет продать под застройку жильем или логопарками за 500–700 млн рублей, что значительно превышает сумму текущей сделки. Детали здесь: «Траст» пополняется землей – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Тем временем власти снижают финансирование инфраструктурных строек. В первом квартале бюджетное финансирование упало в 2,4 раза. При текущей нестабильности цен на материалы и оборудование снижение авансирования влечет удорожание строек, предупреждают эксперты и участники рынка. В итоге подрядчики, заключившие с госзаказчиками крупных строек контракты с фиксированной стоимостью, рискуют столкнуться с серьезными кассовыми разрывами. Это, предупреждают строители, может сказаться на сроках завершения проектов. Подробнее об этом тут: Деньги сбились с дороги – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Но когда закрывается одна дверь, отечественные девелоперы находят места, где можно открыть другую. По оценкам экспертов, в 2022 году каждый второй застройщик из России интересовался выходом на рынок ОАЭ. И хотя площадки под застройку приобрели пока единицы, интерес не снижается. О том, как россияне застраивают Дубай и продают недвижимость в эмирате, можно прочитать здесь:  https://realty.rbc.ru/news/644781599a794751e4aaf85f.

Коммерческая: ставки прогнулись, офисы остались без арендаторов, зато покупатели пошли в ТЦ

Несмотря на сохраняющийся высокий уровень пустующих площадей в коворкингах и гибких офисах Москвы, объем их предложений за год вырос примерно в полтора раза. Это уже привело к снижению запрашиваемых ставок аренды, вынуждая арендодателей быть гибче в процессе переговоров. Такая конъюнктура может снизить интерес к формату инвесторов, занявших выжидательную позицию. Они опасаются, что рынок не готов к большому объему предложения.

Подробности вот тут: У офисов прогнулись ставки – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Уход зарубежного бизнеса из РФ и желание части российских компаний IT-индустрии и интернет-торговли в кризис сократить расходы серьезно сказались на владельцах офисной недвижимости. По разным оценкам, за последний год досрочно были разорваны договоры аренды в бизнес-центрах Москвы суммарной площадью до 329 тыс. кв. м. Однако в виде штрафных санкций за преждевременное прекращение арендных контрактов собственники офисов могли получить совокупно до 5 млрд рублей. Участники рынка традиционно рассчитывают на то, что до конца 2023 года ситуация стабилизируется. Детали здесь: Офисы остаются без арендаторов – Коммерсантъ (kommersant.ru).

 Зато хорошие новости появились для владельцев ТЦ: в крупных столичных магазинах стало больше посетителей. Возврат потребителей к эмоциональным покупкам, открытие точек новых брендов и перезапуск ранее закрытых магазинов поддержали посещаемость крупнейших торговых центров Москвы и Санкт-Петербурга. Приток покупателей поможет операторам ТЦ вернуться к практике индексации арендных ставок, но в долгосрочной перспективе поддерживать трафик крупным объектам будет сложно. Подробнее об этом вот тут: Покупки централизовались — Коммерсантъ (kommersant.ru).

Французский DIY-ритейлер Leroy Merlin решил продать все свои складские площади в России, заключив договор аренды с новыми собственниками. Подготовка к продаже складской инфраструктуры последовала после того, как владелец сети решил передать российский бизнес в управление локальному топ-менеджменту. Средства от продажи площадей в логопарках потребуются управленцам для дальнейшего развития Leroy Merlin в РФ после отказа французской стороны выделять финансирование на эти цели. Прочитать об этом можно здесь: Leroy Merlin складывает логопарки – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Запасной аэродром: отечественные «золотые визы», дорогой Сочи и новые предпочтения дачных воров

Тем временем иностранцы присматриваются к российским «золотым визам», во всяком случае, о росте числа запросов на получение вида на жительство за инвестиции сообщили в Минэкономразвития РФ. Интерес к программе в основном проявляют в СНГ, а также в государствах дальнего зарубежья: Китае, Индии, странах Европы и в США. «Золотые визы» стали доступны иностранцам с начала 2023 года. О том, будет ли программа востребована, и какую выгоду смогут извлечь российские власти – читайте тут:  В Россию приглашают инвестиции – Коммерсантъ FM (kommersant.ru).

И действительно, не обязательно обзаводиться запасным аэродромом где-то за границей, можно прикупить пару-тройку апартаментов для сдачи в аренду на черноморском курорте. На протяжении последних двух лет Сочи удерживает лидерство по росту цен на жилье, а по стоимости квадратного метра город обогнал Москву и Нью-Йорк, и занял третье место в мировом рейтинге, уступив лишь Монако и Гонконгу. О том, что будет с недвижимостью в Сочи дальше, читайте здесь:  https://realty.rbc.ru/news/64372eb69a794738f850bcde.

А в том, почему это происходит, и осталась ли еще в городе доступная курортная недвижимость, разбирался Forbes вот тут: «Еще и Дубай обгонит»: почему недвижимость в Сочи продолжит дорожать | Forbes.ru

А вот дача надежным запасным аэродромом быть перестает, во всяком случае, страховщики сообщили о росте краж: их число в России минувшей зимой выросло на 40 % относительно аналогичного периода прошлого года. Изменились и предпочтения воров: если раньше они воровали предметы, которые можно сдать в металлолом, то последнее время больше интересуются стройматериалами. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/643e95769a79473ad8617446.

Журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой – ждите очередной выпуск дайджеста через две недели.