Дайджест_800-400 (4)

Август 2022 года, которого все традиционно опасались, запомнится аномальной жарой и уходом Михаила Горбачева, а вот ситуация на рынке недвижимости в этом месяце была относительно спокойной. Постепенно оживала ипотека, новостройки прирастали дисконтами, а в сегменте коммерческой недвижимости наметилась относительная стабилизация. Новостную повестку «разбавляли» изменения в законодательстве, как уже произошедшие, так и грядущие. Но обо всем по порядку. 

Ипотека идет в рост: заемщики активизировались, сделок больше, но кредит вырос на треть 

Итак, хорошая новость в том, что низкие ставки поддержали рост выдачи кредитов: банки увеличивают выдачи ипотеки, как рыночной, так и льготной. При этом на фоне падения ставок у ипотечных заемщиков появилась возможность активнее кредитоваться на сделки на вторичном рынке недвижимости. Эксперты надеются, что в августе кредитная активность будет ниже в силу сезонности, а вот следующая волна спроса придет уже осенью. (Подробности тут: Граждане возвращаются в ипотеку – Газета Коммерсантъ № 142 (7343) от 08.08.2022 (kommersant.ru)

О росте выдачи ипотеки на 40% за месяц отчитался и ЦБ, при этом средневзвешенная ставка по выданным в июле ипотечным займам выросла на 0,31 процентного пункта, до 6,67% (https://realty.rbc.ru/news/630e212a9a7947f640234d29), и Росреестр. По его данным в июле 2022 года число сделок с использованием заемных средств на первичном рынке жилой и нежилой недвижимости в Москве выросло почти на четверть (https://realty.rbc.ru/news/630324559a794784632018bf)

Но победа эта достаточно условна, так как число выданных с начала года ипотечных кредитов в России снизилось на 43% (подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/62fde0cd9a79479357ba7558), а размер среднего ипотечного кредита за год вырос на треть. Т.е. с июля 2021 года по июль 2022 года средний чек по ипотеке увеличился на 37,2%. Если год назад россияне в среднем брали в ипотеку 3 млн рублей, то сейчас — 4,2 млн рублей. Подробнее об этом можно прочитать на РБК: https://realty.rbc.ru/news/630c90509a79476abdf0a88e

Кстати, в Госдуме предложили списывать ипотеку при рождении третьего ребенка, с такой инициативой выступила первый замглавы комитета ГД по вопросам семьи Татьяна Буцкая (https://realty.rbc.ru/news/62fcde5c9a79474752deae58), но ожидать, что это предложение примут, пока преждевременно.

Новостройки прирастают дисконтами, дома строятся медленнее, а рынок держится на оптимизме  

Как пишет газета «Коммерсантъ», резкое сокращение продаж новостроек на рынке Москвы и Подмосковья вынуждает застройщиков жилья предлагать покупателям большие скидки. На рынке появились лоты с дисконтом до 25%, а за год средний размер скидок вырос в 2,5 раза. Эта тенденция, по мнению аналитиков, может привести к снижению цен на квартиры в новостройках, что девелоперы пока опасаются делать массово. (Подробности здесь: Новостройки приросли дисконтами – Газета Коммерсантъ № 148 (7349) от 16.08.2022 (kommersant.ru)

Одновременно ввод многоквартирного жилья в июле продолжил сокращаться, как следует из данных Росстата, в годовом выражении в минувшем месяце сдано в эксплуатацию 2,8 млн кв. м, это на 14% меньше, чем годом ранее, когда объем ввода составил 3,2 млн кв. м. Также показатели июля отстают и от июньского результата — 3,4 млн кв. м. Однако в целом за счет высоких результатов прошлых месяцев общий объем введенных за январь—июль многоквартирных домов (МКД) примерно на 15% выше, чем за аналогичный период 2021 года. (Об этом можно прочитать здесь: Многоквартирные дома строят еще неспешнее – Газета Коммерсантъ № 151 (7352) от 19.08.2022 (kommersant.ru)

Тем не менее, после весеннего спада рынок жилищного строительства начал восстанавливаться. К такому выводу пришел институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ», опросив крупных девелоперов по всей стране. Однако эксперты утверждают, что наблюдают противоположную картину: летом спрос на квартиры в новостройках на треть ниже, чем было до кризиса, а себестоимость строительства остается высокой. Это вынуждает компании выводить на рынок меньше новых проектов. Рынок жилья держится на оптимизме – Газета Коммерсантъ № 146 (7347) от 12.08.2022 (kommersant.ru)

Хотя не все так однозначно. Как выяснил Forbes.ru, московские новостройки все же оживают. Продажи по итогам июля выросли: на рынок устремились ипотечники, дождавшиеся льгот от государства и скидок от застройщиков. К ним присоединились инвесторы, оставшиеся без привычных инструментов для вложения денег. Но цены пока не растут — предложение все еще превышает спрос. Подробнее об этом: Московские новостройки оживают: кто их покупает и что происходит с ценами | Forbes.ru

Загород: россияне строят больше, Питер обогнал Москву, а девелоперы уходят за город

РБК пишет о том, что россияне обогнали застройщиков по вводу жилья. По доле ИЖС в общей структуре ввода лидирует Северо-Кавказский федеральный округ, а по построенным населением квадратным метрам — Центральный федеральный округ. Всего в период с января по июль 2022 года в России введено порядка 60,6 млн кв. м жилья, из них 38,07 млн кв. м, или 62,8%, построено населением, следует из оперативного отчета Росстата (https://realty.rbc.ru/news/62fb6db59a79474af6b2335e).

Одновременно Санкт-Петербург обогнал Москву по стоимости домов и коттеджей, что, конечно, удивительно. За год коттеджи и дома в Петербурге подорожали на 22%, при этом в Москве — только на 2%. В результате Северная столица вышла на первое место по среднему бюджету домов и коттеджей в продаже. Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/62f23d869a794744dbbf2faa

Кстати, в августе Путин поручил расширить ипотеку на возведение жилья своими силами. Предложения по расширению льготной ипотечной программы по строительству объектов ИЖС силами граждан должны быть представлены к 10 сентября 2022 года, так что ждем новостей (https://realty.rbc.ru/news/6307afc29a7947a77e74938d). На этом фоне Россельхозбанк предсказал рекорд индивидуального жилищного строительства (https://realty.rbc.ru/news/630de8939a7947dd04ff2ccf), но пока эксперты дают советы о том, как использовать маткапитал на строительство своего дома вот тут: https://realty.rbc.ru/news/62e9246d9a79474cc06983d0  

В России запустили новый механизм финансирования для ИЖС и арендных домов: с помощью инфраструктурных облигаций власти разрешили финансировать строительство социальных и коммерческих объектов не только для многоквартирного жилья, но и для малоэтажного строительства и наемных домов. (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/63089e569a7947ef23f9edf3). А в конце лета на загородный рынок московского региона снова обещают выйти городские девелоперы. У всех ли получится осуществить задуманное и что может пойти не так, разбирался Forbes: Городские понаехали: застройщики многоэтажек снова рвутся на загородный рынок | Forbes.ru

Законодательство: инвесторов отделят, а покупателей заставят доказать свою честность

Верховный суд (ВС) РФ отделил граждан-инвесторов от рядовых дольщиков, признав, что они не могут иметь равные права в банкротстве застройщика. При этом приобретение гражданином нескольких квартир необязательно считается инвестиционной деятельностью, а суды обязаны выяснять истинные цели покупки. Юристы отмечают, что доказать личные потребительские цели будет непросто, а как это сделать, ВС не объяснил. На рынке долю физлиц-инвесторов оценивают в 10–15%. (Подробности здесь: Бесквартирное положение – Газета Коммерсантъ № 154 (7355) от 24.08.2022 (kommersant.ru)

Кстати, если сделка заключается по цене существенно ниже рыночной, то покупатель должен подтверждать добросовестность своих действий, считает ВС. Это в том числе касается покупки недвижимости у банкротов. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/630358209a79479bac8adbcd.

Тем временем товарищества собственников жилья (ТСЖ), которых в РФ насчитывается более 53 тыс., просят правительство освободить их от налогов. Против такой инициативы ожидаемо выступают подконтрольные девелоперам управляющие компании, конкурирующие с ТСЖ. Они считают, что льготы для товариществ создадут неравные условия на рынке и приведут к росту мошеннических схем в сегменте управления жилыми домами. По мнению экспертов, выходом могло быть выравнивание налоговых условий для всех участников рынка. Среди нас есть такие товарищи – Газета Коммерсантъ № 157 (7358) от 29.08.2022 (kommersant.ru)

Одновременно в Госдуме предложили создать организации по спасению бесхозных домов. Такие компании будут следить за состоянием многоквартирных зданий, которые остались без УК и ТСЖ (Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/62fe084c9a7947a79d2774f6) А Мосжилинспекция оповестила москвичей о новых правилах выбора УК. Начиная с осени, для выбора или смены управляющей компании потребуется большинство голосов собственников (https://realty.rbc.ru/news/62f3a78c9a79475207ca63d9)

Ну, и о том, какие еще законы о недвижимости и ЖКХ вступают в силу в сентябре 2022 года, традиционно рассказывает РБК. Спойлер: они касаются оплаты коммунальных услуг, выделения долей в квартире, классификации отелей, а также порядка выбора управляющих компании и образования работников стройотрасли. О том, как все это будет работать, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/630cf01d9a794795a020cd7b.

Коммерческая недвижимость: распродажи, рост стоимости отделки и ожидание безвизитеров

На рынке коммерческой недвижимости стало меньше тревожных новостей, что говорит о том, что намечается хоть какая-то стабилизация. Например, прекратившая работу в России IT-компания JetBrains избавилась от бизнес-центра Universe в Санкт-Петербурге. Интерес к покупке офисов с инвестиционными целями растет, но из-за падения спроса со стороны арендаторов окупаемость таких вложений может затянуться. (Подробности: JetBrains сдает метры – Газета Коммерсантъ № 153 (7354) от 23.08.2022 (kommersant.ru)

В условиях подорожания материалов и строительных работ потенциальные арендаторы бизнес-центров Москвы стали чаще искать помещения с готовым ремонтом. Однако для девелоперов предлагать площади с отделкой стало, наоборот, невыгодно: за последний год себестоимость ремонта увеличилась на 30%, гораздо быстрее, чем цена аренды. Повысить ставки владельцам бизнес-центров не позволяет растущая доля свободных площадей. При таком раскладе, предупреждают эксперты, инвестиции в этот сегмент недвижимости могут оказаться невыгодными. (Подробнее тут: Бизнес-центры забетонировались – Газета Коммерсантъ № 147 (7348) от 15.08.2022 (kommersant.ru)

Тем временем выяснилось, что западным компаниям, которые решили покинуть российский рынок, придется возместить собственникам офисных помещений до 30 млрд руб. за досрочный разрыв договоров аренды суммарной площадью 950 тыс. кв. м только в ближайшие полтора года. Несмотря на сложности замены ушедших арендаторов, владельцы бизнес-центров могут оказаться в плюсе, считают эксперты. (Подробнее об этот вот тут: Прощай, арендная Россия – Газета Коммерсантъ № 144 (7345) от 10.08.2022 (kommersant.ru)

А вот владельцы российских торгцентров, которым пока не удалось найти полноценную замену ушедшим западным брендам, рассчитывают привлечь ритейлеров из Азии, Африки и Латинской Америки. Чтобы они смогли заполнить 3 млн кв. м торговых площадей, которые потенциально могут освободиться, собственники такой недвижимости предложили МИД России отменить визы для бизнесменов из этих стран. Эксперты сомневаются, что без решения логистических проблем такая мера сама по себе даст эффект. Торговля ждет безвизитеров – Газета Коммерсантъ № 143 (7344) от 09.08.2022 (kommersant.ru)

Но есть и хорошие новости. Например, турецкий производитель одежды и обуви FLO Retailing после возможной покупки весной этого года российского бизнеса сети Reebok начал договариваться с интернет-площадками о прямых поставках своих товаров. Так, первые партии обуви более 200 товарных наименований появились на Wildberries. О договоренностях с турецкой компанией говорят и в Ozon. Эксперты считают, что новому игроку будет непросто конкурировать с крупными российскими fashion-компаниями, которые уже имеют лидирующие позиции на маркетплейсах. Подробнее об этом вот тут: FLO идет по маркетплейсам – Газета Коммерсантъ № 147 (7348) от 15.08.2022 (kommersant.ru)

Кстати, доля свободных площадей на основных торговых улицах Москвы в среднем по рынку за последний год показала рост и вернулась к уровню 2020 года — 15%, пишет РБК (https://realty.rbc.ru/news/62ff72729a79472809b1000e). Неплохо чувствуют себя и районные торговые центры, которые победили все кризисы. В чем состоит секрет успеха непотопляемых «районников», разбирался Forbes: Круче санкций и ковида: как районные торговые центры победили все кризисы | Forbes.ru

Скандалы: срок давности, запрет на недвижимость для представителей власти, свинцовая виза и завещание для кота  

Ну, и немного скандалов. Как пишет “Ъ”, вслед за Хамовническим и Басманный райсуд отказался рассматривать резонансное уголовное дело о хищении и попытке хищения объектов столичной недвижимости, включая несколько исторических особняков в центре Москвы. Однако если в первом случае речь шла о нарушении территориальной подсудности, то теперь дело возвращено в прокуратуру из-за многочисленных нарушений норм УПК при составлении обвинительного заключения. При этом до разрешения вопроса о прекращении уголовного преследования фигурантов в связи с истекшим еще в апреле 2022 года десятилетним сроком давности дело пока так и не дошло. Подробнее об этом вот тут: Московскую недвижимость завернули в Генпрокуратуру – Газета Коммерсантъ № 144 (7345) от 10.08.2022 (kommersant.ru)

А вот КПРФ предлагает запретить чиновникам и депутатам иметь недвижимость в недружественных странах. В августе депутаты от этой партии внесли в Госдуму законопроект, запрещающий госслужащим и парламентариям владеть недвижимостью в странах — членах НАТО. В настоящее время запрет на иностранные активы распространяется лишь на банковские счета и ценные бумаги, а неоднократные попытки тех же коммунистов добавить в этот перечень еще и недвижимость не увенчались успехом. Однако в нынешней геополитической ситуации, как надеются авторы, власти могут прислушаться к этой идее. По мнению экспертов, вероятность одобрения поправок КПРФ сейчас гораздо выше, чем в предыдущие годы. (Подробнее: Нам это без НАТОбности – Газета Коммерсантъ № 140 (7341) от 04.08.2022 (kommersant.ru).

Свинцовая виза: что будет с латвийской недвижимостью россиян, купленной ради ВНЖ, разбирался Forbes. Эксперты считают, что антироссийская риторика стран Прибалтики может подтолкнуть граждан России расстаться с недвижимостью, ранее купленной в регионе. Речь в первую очередь о Латвии, где россияне покупали недвижимость, чтобы получить вид на жительство. Исход россиян может спровоцировать коррекцию рынка на 10-15%, но пока массовых продаж не наблюдается (подробности тут: Свинцовая виза: что будет с латвийской недвижимостью россиян, купленной ради ВНЖ | Forbes.ru)

И напоследок в августовской подборке от СМИ рекомендуем прочитать о том, можно ли оставить дом в наследство коту, и вообще узнать ответы на восемь нестандартных вопросов о завещании. Подробнее об этом – в материале «РБК-Недвижимости» https://realty.rbc.ru/news/62f39bd69a79474b1755c08c

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.