Дайджест_800х400

Новостная повестка первой половины декабря не особо порадовала: СМИ писали о рынке недвижимости, подсевшем на иглу льготной ипотеки, и, в общем-то, последствиях этой зависимости в виде исторических дисконтов на новостройки. Но, опять же, «страдают все», т.е. снижение наблюдается практически во всех сегментах.

О чем еще писали коллеги? О новых выборах частных инвесторов, крупнейшей сделке с 2015 года (подробности здесь: Созданная Батуриной строительная компания «Интеко» сменила владельца | Forbes.ru), а также о туманных перспективах коммерческой недвижимости. Теперь уже не только покупателей, но и девелоперов заинтересовал Ближний Восток, с некоторых пор ставший нашим соотечественникам ближе, чем недружелюбная Европа. Впрочем, обо всем по порядку.   

Ипотека: «подсели на иглу», последствия отмены льготной ипотеки и возможные альтернативы

Страсти по льготной ипотеке продолжаются, и это, пожалуй, главное, что волнует рынок недвижимости. В последние две недели новостной фон был почти трагическим. Например, в ЦБ призвали к отказу от льготной ипотеки словами «подсели, как на иглу». Регулятор считает, что
строительная отрасль подсела на льготное кредитование, которое создает дисбалансы и искажает цены, а потому программу нужно сворачивать. При этом в Минстрое считают, что в текущей экономической ситуации стройотрасли необходимы меры поддержки (подробнее об этом вот тут 
https://realty.rbc.ru/news/6392e8709a7947f4f93e407f).

Что будет с рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки, вместе с экспертами разбирались журналисты «РБК-Недвижимости». Спойлер: «Будет коллапс» — еще более сильное падение спроса, заморозка проектов, банкротства и замедление роста экономики. Впрочем, кто-то видит в этом и плюсы: снижение цен на новостройки и повышение привлекательности «вторички» и ИЖС. (Подробности здесь https://realty.rbc.ru/news/638747039a79479189a136f5)

О спасении ситуации серьезно думает Минстрой, который назвал возможную альтернативу околонулевой ипотеке. В частности, ипотеку от девелоперов под 0,1% могут заменить другие программы, ставки по которым ниже рыночных, но и не близки к нулю. Но добро от регулятора на это вряд ли будет получено: в ЦБ полагают, что субсидированная ипотека от застройщиков несет больше рисков для покупателя квартиры. (Почитать об этом можно вот тут: https://realty.rbc.ru/news/639304e69a794702e0e450fe).

На всякий случай, если власти все еще сомневаются в целебной силе льготной ипотеки, «Сбер» назвал самые популярные программы этого года. По итогам ноября на льготную ипотеку на новостройки пришлось 19% от всех льготных выдач в Сбербанке, а на втором месте — семейная ипотека с долей выдач в 8% (Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/6399794c9a79474734a96e12). А также не менее бодро сообщил о росте ипотеки на частные дома в 17 раз. Правда, за три года (https://realty.rbc.ru/news/63930a799a7947055a005e06).

Очевидно, осознав возможные последствия завершения программы, Минфин опроверг данные о сворачивании льготной ипотеки и пообещал эту госпрограмму модифицировать (подробнее: https://realty.rbc.ru/news/6393457a9a79472140b967aa). И да, Минфину не позавидуешь, ибо это задача – из серии головоломки про волка, козу и капусту. Тем временем Росреестр вновь зафиксировал снижение спроса на ипотеку в Москве: в ноябре 2022 года число кредитных сделок на столичном рынке жилья уменьшилось на 5,5% по сравнению с октябрьским показателем. (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6398c3849a79471a439a1759).

Жилье: исторические рекорды, спрос падает, дисконты растут, а инвесторы идут на «вторичку»

Не менее бодро власти отчитались и о новом историческом рекорде по вводу жилья в России.
В 2021 году в России было построено 92,6 млн кв. м жилья — это был рекордный показатель со времен СССР. В 2022 году побит новый рекорд по строительству жилья. Ввод жилья в России по итогам 11 месяцев 2022 года составил 93,3 млн кв. м. (Подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/6399fd819a794782f29427e0). Не факт, что все так хорошо, кстати, т.к. в ноябре объем ввода в строй объектов индивидуального строительства, например, обрушился (подробнее об этом пишет «КоммерсантЪ» вот здесь: Домики закончились – Газета Коммерсантъ № 233 (7434) от 15.12.2022 (kommersant.ru).

Но на общем победном фоне спрос на новостройки Москвы по итогам года откатится к уровню 2019-го (https://realty.rbc.ru/news/639295a89a7947dd9349939f), а Росреестр отметил снижение сумм сделок. В частности, цена сделок с жильем снизилась на 7,5% по сравнению с сентябрем, а в сегменте нежилья стоимость уменьшилась еще сильнее — на 43,4% (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/638f24d89a794744c2f8d508).

Аналитики предсказали падение цен на жилье в Москве до уровня начала 2020 года, то есть они могут скорректироваться примерно на 30% от максимумов. Спойлер: эксперты считают, что около половины падения рынок жилья уже отыграл в 2022 году, а скидки достигают 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном. В следующем году цены могут снизиться еще на 10–15% (детали вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63988d2a9a7947071eebab82).

Участники рынка допускают, что может произойти и прямое снижение цен в прайсах застройщиков: «Пока еще прямого снижения цен нет, но на рынке есть скидки в 20–30%. Скорее всего, они будут с нами еще какое-то продолжительное время» (подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/6399ad399a79475f287483ba). А о том, какие скидки сегодня можно получить на первичном рынке – выяснял РБК: https://realty.rbc.ru/news/639077a39a794735d33e3613.

И да, это действительно рекордные значения для столичного рынка недвижимости. Скидок в таких объемах и с такими значениями, как в 2022 году, в истории столичного рынка зафиксировано еще не было (до 35%, а в  абсолютном выражении дисконты варьируются от 2,6 млн до 34 млн руб. от прайсовой стоимости). Прямо какая-то перманентная «Черная Пятница», ей Богу…

С чем связаны такие серьезные дисконты, разбирался и Forbes.ru. Вероятность отмены льготной ипотеки в ее нынешнем виде, борьба ЦБ с субсидированными ставками от застройщиков и невозможность спрогнозировать спрос в 2023 году вынудили девелоперов использовать максимум инструментов для стимулирования продаж. (Прочитать можно вот тут: Мрак в конце тоннеля: застройщики жилья пытаются увеличить продажи до конца года | Forbes.ru)

Охладели к новостройкам Москвы и инвесторы, а доля инвестиционных сделок упала до уровня 2017 года (подробнее вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6399c35d9a794769d916fb83). При этом на вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу, — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года, разбирался Forbes вот тут: «Мамины инвесторы»: кто такие флипперы и как они зарабатывают на вторичном жилье | Forbes.ru

 «Стагнируют все!»: апарты угасают, бизнес-класс стагнирует, а элитка теряет клиентов 

Если рассматривать жилую и «полужилую» (сорри, речь пойдет об апартаментах) недвижимость по сегментам, то дела печальны везде. Например, риелторы этично зафиксировали ценовую стагнацию в ЖК бизнес-класса в Москве (подробности вот тут: https://realty.rbc.ru/news/639876c89a7947fdae0be9b6). Если не думать о том, что бизнес-класс – самое тонкое звено, то говорить про стагнацию в сегодняшних условиях – это вот прямо быть оптимистом.

Интерес к апартаментам, а также к теме их перевода в жилье, практически угас. О том, как этот сегмент пережил 2022 год, пишет «РБК-Недвижимость вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6398338b9a7947de30195afe. Спойлер: спрос упал на 50%, но, несмотря на это цены на апартаменты выросли на 15%, что по нынешним меркам прямо wow.

Спрос на дорогое жилье в Москве также резко упал. Как пишет «КоммерсантЪ», по итогам этого года число проданных квартир в элитных новостройках сократится в полтора раза. Причина этому — отток части состоятельных клиентов за рубеж и переориентация оставшихся покупателей на вторичный рынок. (Подробности тут:  Элитное жилье растеряло покупателей – Газета Коммерсантъ № 227 (7428) от 07.12.2022 (kommersant.ru)

Эксперты считают, что девелоперская активность в сегменте пока сохраняется за счет наличия финансирования, но продавать дорогое жилье застройщикам будет непросто. У инвесторов нет стимулов вкладываться в элитные новостройки в Москве, т.к. продать такие лоты потом сложно, а сдавать невыгодно. К слову, спрос на аренду высокобюджетной недвижимости в Москве за год упал на 22%, а самый заметный спад был в апреле (подробности здесь: Интерфакс-Недвижимость / Спрос на аренду элитной недвижимости в Москве упал почти на четверть за год (interfax.ru)

Коммерческая: ТЦ теряют посетителей, склады распродают, а отечественные бренды активизировались

Как пишет «КоммерсантЪ», уход иностранных брендов наиболее остро почувствовали крупнейшие торгцентры — их посещаемость за год сократилась на 25%. Такая конъюнктура вынуждает девелоперов отказываться от реализации новых проектов, поэтому по итогам 2022 года ввод торговой недвижимости будет минимальным. Участники рынка не ждут восстановления интереса россиян к торгцентрам до середины следующего года. (Подробнее об этом тут: Шопинг шаговой доступности – Газета Коммерсантъ № 232 (7433) от 14.12.2022 (kommersant.ru)

В складском сегменте начинаются распродажи. Перед уходом с российского рынка бельгийский девелопер Ghelamco решил продать единственный в стране актив — логопарк рядом с подмосковным Дмитровым. На объект претендуют как минимум четыре компании. Правительственная комиссия может не согласовать западной компании продажу актива по цене, которую она хочет выручить, указывают эксперты. А если сделка состоится, покупателю придется искать замену крупным международным арендаторам, которые тоже сворачивают бизнес в России. Подробности вот тут: Девелопер уходит со склада – Газета Коммерсантъ № 223 (7424) от 01.12.2022 (kommersant.ru)

Но есть и хорошие новости. Начавшаяся весной волна закрытий магазинов глобальных модных марок привела к всплеску активности российских брендов. Их число в крупных торговых центрах выросло на треть, а в стрит-ритейле Москвы открылись десятки магазинов молодых местных марок. Подробнее тут: Стрит-ритейл эпохи Москвошвея – Газета Коммерсантъ № 224 (7425) от 02.12.2022 (kommersant.ru) К слову, у экспансии локальных брендов есть предел — ее может сузить не только падение покупательской способности на фоне роста себестоимости и сложностей с поставками материалов, но и ограниченный горизонт планирования ритейлеров, предупреждают эксперты.

Релокация на Ближний Восток: девелоперы едут в Дубай и чем привлекает россиян рынок Катара

Европа больше не в моде, сейчас релоцироваться принято на Ближний Восток, и, ожидаемо, следом за своими клиентами потянулись сперва риэлторы, а потом и девелоперы. Появление спроса россиян на недвижимость в Дубае вызвал интерес к этому рынку со стороны отечественных застройщиков жилья. По данным “Ъ”, группа «Пионер» и ГК «Самолет» ищут площадки для проектов в ОАЭ. Из-за ажиотажа на новое жилье в Дубае участки в этом эмирате сейчас стоят дорого, предупреждают эксперты. К тому же, по их прогнозам, через пару лет на местном рынке увеличится конкуренция, а высокий спрос будет удовлетворен. Подробнее вот тут: Девелоперы эмирируют из России – Газета Коммерсантъ № 228 (7429) от 08.12.2022 (kommersant.ru)

О том, что представляет собой рынок жилой недвижимости Катара, как на него повлиял чемпионат мира по футболу, как приобрести квартиру и оформить ВНЖ, рассказывает «РБК-Недвижимость» вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63876f419a7947a4224699da. Спойлер: это релокация не для бедных, т.к. золотую визу и ВНЖ здесь можно получить за $200 тыс., а ПМЖ с доступом  к системе здравоохранения и образования обойдется в $1 млн.

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.