Дайджест_2 пол декабря_800х400_1

Несмотря на предновогоднюю гонку, традиционно предполагающую лишь подведение итогов уходящего года и прогнозы на следующий, вторая половина декабря оказалась весьма продуктивной на новости. СМИ вместе с экспертами обсуждали наступившую кредитную зиму, ужасались выросшему первоначальному взносу по ипотеке и мечтали о новых льготных программах.

Но не только. В подборке основных событий второй половины декабря – снижение цен и скидки на рынке новостроек, неоднозначный ИЖС и арендный беспредел, а также отраслевые новости и тренды рынка коммерческой недвижимости. И на десерт – сделки с недвижимостью по биометрии и лондонские страсти по трущобам.

Впрочем, обо все по порядку.

Замороженная ипотека: первый взнос – 80%, семейная ипотека на вторичке и игра в дефицит 

Новости с ипотечных полей – первый взнос по ипотеке на однушку в мегаполисах достиг почти 80%. Например, чтобы жителям Казани и Нижнего Новгорода купить в новостройке в кредит хотя бы однушку, придется накопить свыше 77% от ее стоимости. Наименьший среди миллионников взнос в Красноярске, но и там потребуется больше 50%. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/676bdcdf9a79477e867bc46e?from=copy

О том, что будет с ипотекой после сохранения ставки ЦБ – читаем тут:  https://realty.rbc.ru/news/6765340b9a79473220344fca?from=copy. Спойлер: ничего не будет. Банки просто сохранят ставки по ипотеке на текущих уровнях, поскольку они заранее заложили в них изначально прогнозируемый рост ключевой. Влияние на спрос будет минимальным — активность ожидается низкой до февраля, считают эксперты. 

Тем временем Путин предложил распространить семейную ипотеку на вторичное жилье. Однако сделать это президент считает необходимым лишь в тех регионах, где почти не строится нового жилья. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/676580e29a79470cac9d8677?from=copy. А о том, кто заработает на введении безлимитной ипотеки – тут: Игра в дефицит: кто заработает на введении безлимитной ипотеки | Forbes.ru. И снова спойлер: при сохранении текущей ставки рефинансирования этот шаг принесет наибольшую выгоду банкам, а не потребителям и застройщикам.

Ну, и немного прогнозов от Forbes.ru, о том, что будет с рынком жилищного кредитования в 2025 году: Ипотечные заморозки: что будет с рынком жилищного кредитования в 2025 году | Forbes.ru.

В 2025 году нам прогнозируют настоящую кредитную «зиму», рынок может сжаться до 3,5-4,3 трлн рублей, причем львиную долю этой суммы составят выдачи по льготным госпрограммам. Рынок жилья будет вынужден приспосабливаться к новым реалиям: ассортимент рассрочек станет шире, цены сильно не упадут, а на «вторичке» будут лишь сделки с высоким взносом, считают эксперты. 

Жилье: недвижимость «вне зоны доступа», цены на вторичку ожидает падение, а на первичку – уже снижаются 

В этом году Рынок новостроек остался без господдержки — Ведомости, что привело к падению продаж жилья в стране почти в два раза. Т.е. доступность жилья в России уже упала до минимума, и это, конечно, всех огорчает. О том, как можно изменить ситуацию, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/675c0d149a794756afe7a10f?from=copy

Тем временем девелоперы уже начали снижать реальные цены в новостройках. Правда, снижение затронуло лишь те столичные локации, где строится максимум массового жилья, — Новую Москву и Подмосковье. В Старой Москве уменьшения средней стоимости не наблюдается и вряд ли произойдет в ближайшее время. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6769718b9a79472406664aad?from=copy.

А о том, какие предновогодние скидки предлагают в новостройках Москвы, можно узнать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/67642e8f9a7947581fecc130?from=copy. Чуда ждать не следует, т.к. средний размер дисконта на квартиры в новостройках в 2024 году составил всего 5%. 

Далее эксперты перешли к прогнозам, зачастую не только шокирующим, но и противоречащим друг другу. Впрочем, на то они и прогнозы. Например, вот тут:  https://realty.rbc.ru/news/675aeeb99a79477f3a648b40?from=copy рынку новостроек предсказали трансформацию после «стадии сюрреализма». Спойлер: если не изменятся цены и
 особенности проектов, то станут возможны самые неприятные сценарии для застройщиков. Короче, эксперт предупредил, застройщики услышали 🙂

Прогнозы читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/676309c79a794700503bbc2e?from=copy. Спрос на новостройки в 2025-м снизится на 20%, цены вырастут в границах инфляции, причем прямого снижения цен аналитики не ждут, только через скидки. Но по переоцененным проектам возможно снижение возможно до 20%.

А вот тут https://realty.rbc.ru/news/67680d429a794770be95fe66?from=copy эксперты считают, что на московском рынке новостроек цены будут демонстрировать небольшой рост, а на вторичном рынке наиболее вероятна стагнация. Хотя некоторые с этими прогнозами не согласны, и предрекают вторичке падение на 10–15% (https://realty.rbc.ru/news/675a97db9a79470c9b2f0f56?from=copy).  

Элитка: продажи на первичном рынке бьют рекорды, конкуренция за уникальность, а ставки аренды будут расти 

На элитном рынке столицы – свои динамики. Например, продажи элитного жилья в Москве за 11 месяцев уже превысили результат всего 2023 года и достигли рекордных 178,6 млрд рублей. При этом 60% всех сделок пришлось на 10 проектов. Подробности тут: Продажи элитного жилья в Москве за 11 месяцев уже превысили результат всего 2023 года | Forbes.ru

О том, как менялись в течение уходящего года стоимость, предложение и предпочтения покупателей на рынке высокобюджетного жилья столицы, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/676980229a79473712a0c249?from=copy. Там же можно прочитать, что будет и в 2025 году. Спойлер: элитное жилье останется привлекательным для покупателей, стремящихся сохранить капитал, однако изменения в предпочтениях инвесторов могут отразиться на структуре спроса. Кроме этого, возрастет конкуренция за уникальность. 

Кстати, арендовать элитное жилье становится все дороже, аренда такой недвижимости растет вслед за спросом. За январь—ноябрь 2024 года аренда элитного жилья в Москве подорожала на 12% год к году. Это следствие высокого спроса, поскольку часть потенциальных покупателей дорогих квартир из-за высоких ставок по ипотеке решила отложить их покупку и пока намерена снимать высокобюджетное жилье. В то же время доступного на рынке предложения становится все меньше, а в будущем ставки аренды элитной жилой недвижимости продолжат только расти. Подробности тут: За 11 месяцев аренда элитного жилья в Москве стала еще дороже

Загород: интерес к ИЖС растет, построил – зарегистрируй и какие дома нужны тем, кто хочет жить за городом

Интерес к частным домам растет на фоне сложностей, несмотря на то, что к концу 2024 года индивидуального жилья стали сдавать меньше, чем новостроек. Получить кредит по главной из оставшихся льготных программ на постройку стало сложнее, но россияне по-прежнему хотят жить в частных домах. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/675f2f049a794723129913e9?from=copy

И о важном. С весны 2025 года эксплуатировать индивидуальные дома можно будет лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности. Одновременно Росреестр усилит выявление нарушителей. Подробности здесь:   https://realty.rbc.ru/news/6761bbfc9a79476fe9a83229?from=copy

А о том, что ждет рынок ИЖС Подмосковья в 2025 году, читаем вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6763d1599a7947221fa37349?from=copy. Спойлер: рост цен произойдет из-за сокращения предложения, вызванного меньшими возможностями для покупки и строительства частного жилья. Хотя повышение доступности семейной ипотеки для ИЖС ситуацию может подкорректировать.

Ну, и о том, как смена приоритетов покупателей меняет продукт на рынке загородной недвижимости Подмосковья. К даче на лето требования одни, к дому для постоянного проживания — другие, это влияет и на характеристики домов, и на параметры проектов. Подробности здесь: За город на ПМЖ: какие дома нужны тем, кто хочет жить за городом постоянно | Блоги | Forbes.ru

Аренда: рекорды 2024 и прогноз на 2025, хостелы не хотят уплотняться, поэтому  туристов расселяют по квартирам

А вот аренда для обычных людей становится все более недоступной, во всяком случае, в столице. Уходящий год показал отсутствие традиционной сезонности на рынке арендного жилья Москвы, а цены продемонстрировали небывалый рост. В 2025-м сезонность должна вернуться, а рост цен — замедлиться, а в отдельные месяцы возможно даже снижение ставок. Подробнее об этом читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/676aabdb9a7947d3a9099004?from=copy

Тем временем владельцы хостелов пытаются убедить власти смягчить регуляторную риторику. Запланированные с 1 января 2025 года сокращение на треть максимальной заселенности номеров и увеличение вдвое количества санузлов могут стать фатальными для таких средств размещения. Массовые проверки хостелов в Москве уже приводят к их закрытиям. Детали здесь: Владельцы хостелов просят смягчить регуляторную риторику

Предложение краткосрочной аренды растет из-за недостатка отелей, несмотря на то, что В России за год открылось более 80 новых качественных отелей | Forbes.ru. Развитие внутреннего туризма и сдержанный ввод новых качественных гостиниц стимулируют рынок краткосрочной аренды жилья. Объем его предложения на крупных платформах за год вырос на 60%, существенно превысив темпы отельного сегмента. Апартаменты туристам часто сдают инвесторы, купившие жилье в период действия льготной ипотеки. Сдержать их активность в будущем может регулирование этого рынка. Подробности тут: Количество апартаментов на витринах онлайн-тревел агентств за год выросло на 60%

Отрасль: развитие территорий поддержат из центра, финансисты проявили стройкость, а апартаменты не вселяют оптимизма 

Отраслевые новости подтверждают, что и власти, и девелоперы не только прекрасно осознают турбулентность происходящих процессов, но и действуют. Например, правительство утвердило постановление о субсидировании из федерального бюджета проектов комплексного развития территорий (КРТ) в десятке наиболее депрессивных регионов, а также в субъектах РФ с низкой бюджетной обеспеченностью. Поддержка будет выделяться строительству социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также на присоединение объектов к сетям. Подробности здесь:  Правительство готово субсидировать часть затрат на КРТ в некоторых регионах

Девелоперские компании, в свою очередь, запасаются топ-менеджерами по прибылям и убыткам. В ожидании просадки рынка строительства жилья из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ управление компаниями все чаще переходит от профильных девелоперов к финансистам. Застройщики активно нанимают финансовых и коммерческих директоров, способных придерживаться в период турбулентности продуманной операционной стратегии. Детали тут: Девелоперы запасаются топ-менеджерами по прибылям и убыткам

Многолетние разговоры о необходимости закрепить в законе юридический статус апартаментов в 2024 году неожиданно закончились фактическим вытеснением этого формата недвижимости из правового поля. По заявлению вице-мэра Москвы Владимира Ефимова, с октября власти города перестали согласовывать строительство таких объектов. По оценкам экспертов, в столице на долю апартаментов приходится около 11% предложения на первичном рынке, в целом по России — от 16% до 22%. Не исключено, что опытом Москвы как законодателя правил на рынке недвижимости воспользуются власти других городов, например Санкт-Петербурга, где их доля больше всего — около 19%. Подробнее об этом в итогах года от «Ъ»: Итоги года: власти Москвы запретили строить апартаменты

Девелоперы: крупнейшие сделки 2024, легендарную «Тишинку» застроит Capital Group, Barkli вышел в Казань, а Wildberries и Russ зашли в «Москву-сити»

Ну, и о сделках. Итак, самыми крупными сделками уходящего года стали покупка РЖД небоскреба Moscow Towers в «Москва-Сити», покупка ЦБ у группы ВЭБ.РФ делового центра SLAVA, а также покупка «Инграда» Sminex. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6761887e9a7947e0851fe6c1?from=copy

Capital Group может построить жилой комплекс на территории легендарной «Тишинки». Девелоперская компания Capital Group стала владельцем здания 1939 года постройки, расположенного на Большой Грузинской улице рядом с торгово-выставочным комплексом (ТВК) «Тишинка». В документах Росреестра сказано, что в октябре этого года Capital Group стала одним из арендаторов этой площадки. В самой компании от комментариев традиционно отказались. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/12/26/1083801-capital-group-mozhet-postroit-zhiloi-kompleks-na-territorii-tishinki?from=copy_text

А вот девелопер Barkli Леонида Казинца построит жилой квартал в Казани. Это будет первый проект компании в регионах, утверждает газета «Ведомости». Пока известно, что Barkli возведет в центре Казани жилой квартал на 54 850 кв. м. и ТЦ. Впрочем, Barkli еще в 2022 г. учредила в Казани фирму «К-девелопмент», и по данным местного портала «Бизнес-онлайн», на участке общей площадью 1 га градостроительная комиссия согласовала 75-метровый небоскреб.

Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/12/20/1082624-developer-barkli-leonida-kazintsa-postroit-zhiloi-kvartal-v-kazani?from=copy_text

В свою очередь Wildberries и Russ приобрели проект офисной башни у «Москвы-сити». 398-метровая башня станет самым высоким бизнес-центром на территории города.

Совместное предприятие маркетплейса Wildberries и оператора наружной рекламы Russ договорилась с компанией «Галс девелопмент» о приобретении у нее строящегося рядом с мостом Багратион у делового центра «Москва-сити» офисного здания. Детали тут: https://www.vedomosti.ru/realty/news/2024/12/25/1083696-wildberries-i-russ-priobreli-proekt-bashni?from=copy_text

Коммерческая: Hines оставляет аутлеты, Accent Capital распродает активы, аренда складов дорожает, а офисы растут в цене 

Как стало известно “Ъ”, правкомиссия по контролю за иностранными инвестициями одобрила холдингу «Кама капитал» выкуп у американского инвестфонда Hines комплекса «Outlet Village Пулково» в Санкт-Петербурге и части в подмосковном «Outlet Белая дача», где есть доля и у основателя ГК «Белая дача» Виктора Семенова. Ранее «Кама капитал» выкупила в том числе у Hines бизнес-центр «Метрополис» на севере Москвы. Подробности тут: «Кама капитал» выкупит российские активы американского инвестфонда Hines

Тем временем торговые центры фиксируют снижение трафика. Развитие онлайн-торговли и переход потребителей к сберегательной модели принесли дополнительные проблемы владельцам коммерческой недвижимости. Посещаемость российских торгцентров сокращается, что играет на руку ритейлерам, которым теперь проще добиваться заметных скидок на аренду. Подробнее об этом: Арендаторы выигрывают от сокращения посещаемости торгцентров

А инвесткомпания Accent Capital продолжает распродавать свои активы. На этот раз реализован крупный логистический парк «А-Терминал» на юге Подмосковья оценочной стоимостью до 6 млрд руб. Покупателем объекта мог стать пока малоизвестный на рынке недвижимости фонд Romeda Capital. Владелец комплекса избавляется от недвижимости, в то время как спрос арендаторов на такие площади заметно растет. Детали здесь: Accent Capital продает логопарк «А-Терминал»

Средний размер ставок аренды складских площадей в Москве и Подмосковье по итогам 2024 года вырастет не только из-за острого дефицита такой недвижимости, но и из-за удорожания строительства. Издержки девелоперов увеличиваются из-за высокой стоимости заемного финансирования, строительства и дефицита рабочей силы, поясняют консультанты. По их оценкам, к концу текущего года средневзвешенная ставка аренды складов в Москве и области составит 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 44% больше год к году. Читайте подробнее: Аренда дорожает быстрыми темпами – Коммерсантъ

Офисы тоже растут в цене, причем дорожает аренда даже объектов класса B. По итогам января—ноября 2024 года в Москве и Подмосковье средние ставки в бизнес-центрах класса В увеличились на 16% год к году. Это выше, чем по всему офисному сегменту, где за этот период рост составил 11%. Компании, стремившиеся ранее снять высококачественные площади, из-за их острой нехватки переориентировались на объекты классом пониже. Детали тут: В Москве и Подмосковье средние ставки в бизнес-центрах класса В увеличились на 16% год к году

Маркетплейс Wildberries снимет новые офисные площади. Из-за расширения штата после слияния с группой Russ Wildberries готовится закрыть сделку по аренде дополнительных 6,7 тыс. кв. м в бизнес-центре «Авион» у станции метро «Аэропорт». Снять офис для новой единой штаб-квартиры объединенной компании пока не удалось из-за ограниченного предложения на рынке крупных офисных блоков. Площади в «Авионе» будут обходиться в 154 млн руб. в год. Подробности здесь: Wildberries готовится закрыть сделку по аренде дополнительных 6,7 тыс. кв. м в бизнес-центре «Авион»

На десерт: недвижимость с человеческим лицом и лондонские страсти по трущобам 

Цифровое будущее уже наступило, и тому есть масса свидетельств. В частности, получить право собственности теперь поможет биометрия. Правительство предлагает с 1 июля 2026 года при онлайн-регистрации прав собственности на недвижимость использовать биометрию в качестве дополнения к усиленной квалифицированной электронной подписи. Это избавит граждан от необходимого сейчас посещения МФЦ. Подробности тут: Правительство предлагает использовать биометрию при регистрации прав на недвижимость

Хотя столичные МФЦ, например, столь прекрасны, что сложно понять, почему это считается бонусом. На самом деле власти рассчитывают, что новшество позволит максимально защитить граждан при проведении электронных сделок. Эксперты, впрочем, отмечают настороженное отношение населения к биометрии — из-за опасений возможной утечки данных или их несанкционированного использования. И мы не видим поводов не верить последним, ибо всякое случается… Искусственный интеллект и прочие цифровые блага, конечно, серьезно облегчают жизнь, но где гарантии, что система будет работать так, как задумано?

Ну, и совсем на десерт – интересный текст о том, как Октавия Хилл в XIX веке управляла недвижимостью и помогала бедным людям. Октавия Хилл была иллюстратором и оформляла книги по искусству. А еще приводила в порядок лондонские трущобы, да так, что богатые люди сами несли ей деньги, зная, что она не только потратит их на благое дело, но и принесет доход.  Читайте подробнее: Как Октавия Хилл в XIX веке управляла недвижимостью и помогала бедным людям | Forbes Woman

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой и в 2025 году. Счастливого Нового года и пусть сбудутся самые оптимистичные прогнозы экспертов рынка недвижимости!