Дайджест_800х400

Замершие в ожидании новостей о продлении (или нет?) льготной ипотеки, участники рынка недвижимости скрестили пальцы на удачу, и таки они его получили, свой новогодний подарок от Правительства, пусть и с подросшей ставкой. Так что новостная повестка второй половины декабря оказалась вдохновляющей: СМИ писали о том, что будет дальше, как скажется сей факт на спросе и ценах, и вообще выражали сдержанный оптимизм.

Тем временем остальные новости с «недвижимых полей» скорее удручали, чем радовали: терпящие убытки риэлторы и рантье, рекордный объем предложения, растущие вакансии в бизнес-центрах да стремительно теряющие покупателей ТЦ. О загородном рынке, как о покойнике, хорошего сказать было нечего, поэтому эксперты деликатно его старались обходить эту тему стороной, предпочитая рассказывать о новых «локациях роста спроса» за рубежом да перераспределением покупательского потока в пределах страны. Впрочем, обо все по порядку…  

Ипотека: подросший процент, рекорды и траблы льготного кредитования и грядущая стагнация

В середине этого месяца судьба льготной ипотеки, горячо обсуждаемая под конец года, разрешилась. Президент РФ Владимир Путин заявил, что программу продлевают до середины 2024 года «для донастройки рынка» — для заемщиков цена вопроса поднимается с 7% до 8% годовых. А насколько вырастут затраты бюджета на субсидии по ставкам, то есть каковы будут лимиты выдачи продленной льготной ипотеки для банков, пока неизвестно, — писал «КоммерсантЪ» вот тут: Льготной ипотеке донастроили процент – Газета Коммерсантъ № 234 (7435) от 16.12.2022 (kommersant.ru)

О том, как продление льготной ипотеке отразится на рынке новостроек, вместе с экспертами выясняли журналисты «РБК-Недвижимости» здесь: https://realty.rbc.ru/news/639c2ac59a7947a4354c5a18 Спойлер: это позволит сохранить (или активизировать?) спрос, однако цены на новостройки падать не будут, аналитики уверенны, что 2023 году цены на жилье будут расти как минимум на уровне инфляции.

Льготное кредитование снова бьет рекорды: за неполный 2022 год банки выдали больше льготной ипотеки, чем в предыдущие годы действия программы, отмечают спикеры «Коммерсанта». Эксперты объясняют это тем, что выдачи традиционно растут в последние недели года, когда спрос на кредиты стимулируется и новогодними акциями. Подробнее можно прочитать вот тут:  Ипотеку разобрали к празднику – Газета Коммерсантъ № 240 (7441) от 26.12.2022 (kommersant.ru)

Об ипотечных рекордах говорили многие. Например, ВТБ спрогнозировал в декабре рекордную ипотечную выдачу для 2022 года. Всего по итогам уходящего года российские банки выдадут ипотечные кредиты на 4,7 трлн рублей, считают эксперты. Впрочем, это на 17,5% меньше, чем в рекордном 2021 году (подробнее об этом: https://realty.rbc.ru/news/63a177109a794782b310bcf3). А Росреестр тем временем зафиксировал ипотечный рекорд на рынке новостроек Москвы, т.к. по итогам января — ноября 2022 года доля ипотечных сделок составила 53,1%. Это максимальный показатель для 11 месяцев за всю историю ведения статистики, пишет «РБК»: https://realty.rbc.ru/news/639c6caf9a7947c123a5e136

На этом рекордном фоне новость о том, что ЦБ выступил за отмену программ ипотеки от застройщиков с низкими ставками, подразумевающую и запрет комбинирования госпрограмм с ипотекой от застройщиков (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/639c6f6f9a7947c33bc501a8), прошла практически незамеченной для основной массы СМИ. Тем не менее, журналисты РБК попытались выяснить, что кроме ипотеки поддержит спрос в 2023-м. Спойлер — лизинг жилья и токeны, а более подробно можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/639b103e9a79475064801c49

И, как честно выяснил Forbes.ru, новость о продлении льготной ипотеки не вселила оптимизма в участников рынка: основным стимулом продаж в последние месяцы стала субсидированная ипотека от застройщика, а именно с ней решил бороться ЦБ. Спойлер: эксперты прогнозируют стагнацию и даже снижение цен из-за нехватки платежеспособного спроса, а подробнее об этом можно прочитать вот здесь: Продление льготной ипотеки не помогло рынку новостроек | Forbes.ru

Жилье: отмена сделок, рекордное предложение, снижение средств на эксроу и ожидание чуда на «вторичке»    

Традиционно стабильный спрос на недвижимость в Московском регионе в этом году оказался далек от реализации. Как пишет «КоммерсантЪ», 23% потенциальных покупателей квартир этой осенью отказались от сделок или отложили приобретения. Доля несостоявшихся сделок превысила зафиксированную в разгар пандемии в 2020 году (20%). И это даже при том, что доля граждан, считающих вложения в недвижимость лучшим средством сбережения, растет. Подробнее об этом тут: Покупки квартир замерли у порога – Газета Коммерсантъ № 235 (7436) от 17.12.2022 (kommersant.ru)

Ожидаемо, что предложение жилья восстанавливается быстрее спроса. В третьем квартале рынок жилья в многоквартирных домах несколько восстановился, следует из обзора «Дом.РФ». В августе и сентябре были запущены новые проекты площадью 3,7 млн и 4,3 млн кв. м соответственно, таким образом, впервые с февраля отмечен рост в годовом выражении. Подробнее об этом вот здесь: Предложение жилья восстанавливается быстрее спроса – Газета Коммерсантъ № 239 (7440) от 23.12.2022 (kommersant.ru)

Тем временем предложение новостроек массового класса в Москве достигло рекорда:
в ноябре уходящего года на первичном рынке Старой и Новой Москвы экспонировалось в общей сложности 44,5 тыс. квартир и апартаментов (подробности: https://realty.rbc.ru/news/639c6a319a7947c01254f865), а вот объем средств на эскроу-счетах впервые снизился. Впереди спад жилищного строительства, уверены аналитики. На статистику ЦБ обратил внимание Telegram-канал макростатистики MMI. Из данных регулятора следует, что в ноябре денег на эскроу-счетах стало меньше на 25 млрд руб. (минус 0,6%), а приток средств за 11 месяцев упал на 40,5% год к году. (Подробнее читайте вот здесь: Эскроу-счетам мало поступлений – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Если в сегменте новостроек предновогодний сюрприз от правительства удался, то вторичный рынок продолжает ждать чуда. Средний чек сделки со вторичными квартирами Старой Москвы в ноябре составила 13,2 млн рублей https://realty.rbc.ru/news/63a04e869a79472bdab3880c, в вот
продажи жилья на вторичном рынке Москвы снизились впервые за семь месяцев. Но опрошенные эксперты уверяют, что этот спад — своеобразная традиция ноября, а в декабре рост продолжится. Чем вызван такой оптимистический настрой, разбирался Forbes вот тут: В ожидании чуда: вырастут ли цены и количество сделок на рынке «вторички» | Forbes.ru.

Кстати, доля продаж жилья с пометой «срочно» в России достигла пика за последние три года.
В 2022 году было две волны роста срочных продаж жилья. Но несмотря на желание собственников продать жилье быстрее, средний срок экспозиции в крупных городах вырос почти на месяц. Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/63a2fdb39a794708d2beb268

Аренда: арендаторы отыгрываются на рантье, риэлторы тоже плачут, а наниматели требуют дисконтов

На рынке аренды все не менее печально, впрочем, с какой стороны посмотреть – «а мы покупаем или продаем?» (с). Стоимость долгосрочной аренды квартир в крупнейших городах снижается. Тенденция сохраняется за счет низкого спроса и продолжающего расти предложения: конкурируя за ищущих более бюджетные варианты арендаторов, собственники вынуждены идти на уступки. Разворот тренда в ближайшей перспективе маловероятен, начало года — традиционно низкий сезон. Хотя частично спрос сейчас будут подпитывать люди, решившие отказаться от покупки жилья из-за высокой стоимости кредитования, и арендаторы, стремящиеся переехать в квартиру подешевле (подробности здесь: Квартиры не приросли арендаторами – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

При этом аренда квартир подешевела в Москве сильнее, чем в среднем по России. Запрашиваемые ставки снизились, но арендаторы все равно требуют скидки — и получают их. Как суровые московские рантье превратились в сговорчивых и лояльных, разбирался Forbes объем предложения существенно вырос и намного превышает спрос, запрашиваемые ставки в Москве пошли вниз, но потенциальным арендаторам этого мало — они выходят на сделку только если собственник готов предоставить дополнительный дисконт. Подробнее об этом вот тут: Бизнес сговорчивых: за год предложение квартир в аренду удвоилось | Forbes.ru

Плачут не только рантье, которым пришлось поумерить аппетит, но и посредники. Низкий спрос на московском рынке долгосрочной аренды квартир усилил конкуренцию между риэлторами. Размер их комиссии на этом фоне сократился на 30–50% от месячной стоимости найма. Одновременно на рынке стало больше собственников жилья, рассчитывающих обойтись без услуг посредников. Это в основном те, кто впервые сдает свое жилье из-за ухудшения материального положения или стремления уехать из страны. Подробнее об этом вот тут: Московские риэлторы скинули процент – Газета Коммерсантъ № 234 (7435) от 16.12.2022 (kommersant.ru)

Чтобы вы, дорогие читатели, понимали масштабы бедствия, риелторы даже назвали стоимость аренды самой дешевой квартиры в Москве. В частности, в декабре самая низкая ставка найма квартиры в Старой Москве («однушка» в Выхино) составила 25 тыс. руб., что на 20% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63a41c429a79475ffd4d7dd0. При этом с начала года в Москве предложение в аренду выросло в 3,6 раза (https://realty.rbc.ru/news/63a1751e9a794781b8f0b0d3), а ставки снизились так, что Москва заняла первое место по падению цен на аренду жилья за осень (https://realty.rbc.ru/news/63a183e39a794788a7343a0a). К слову, в пятерку городов — лидеров по снижению цен с сентября по ноябрь на долгосрочную аренду вошли также Сочи, Ростов-на-Дону, Калининград и Ставрополь.

Все это привело к тому, что арендаторам стало значительно проще снять жилье в Москве, ведь отказов почти нет. Сейчас собственники так лояльны, что отсеивают примерно 5% потенциальных арендаторов, и в основном это неплатежеспособные граждане. Летом показатель был на уровне 20%. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/63a029219a79471c73132da9

Коммерческая: уплотнение в БЦ, чиновники вместо айтишников, перебор с аптеками  и что не так с районными ТЦ

На рынке коммерческой недвижимости – свои печали и даже, не побоимся этого слова, трагедии, а также и надежды, куда уж без них в это смутное время. Например, арендаторам приходится перебираться в офисы поменьше. Несмотря на общее снижение спроса на офисную недвижимость в полтора раза в этом году, в декабре заметно вырос объем сделок в этом сегменте. В итоге последний месяц года может обеспечить почти треть от совокупного объема поглощения. Активность сохраняют арендаторы из числа крупных российских компаний и решившие сохранить хотя бы минимальное присутствие на рынке РФ международные структуры. Они стремятся воспользоваться конъюнктурой и по дисконтным ставкам арендовать площади в премиальных бизнес-центрах. Подробнее об этом вот тут: Компании уплотняются – Газета Коммерсантъ № 242 (7443) от 28.12.2022 (kommersant.ru)

Да, сегмент уже практически официально вошел в рецессию: восстановление рынка офисов ожидают только через год-полтора. А в уходящем году эксперты фиксировали минимальное пополнение рынка, при этом средняя стоимость продаваемых офисов выросла на 11,5%. Подробнее можно прочитать здесь:
https://realty.rbc.ru/news/63a4fc759a794726ebd7d398

Одновременно офисная недвижимость в Москве обновила структуру арендаторов: места поуехавших айтишников заняли чиновники. На фоне снижения спроса на офисы структура спроса в Москве заметно изменилась. Доля лидирующих ранее IT-компаний из-за отъезда сотрудников за рубеж за год сократилась в три раза, а промышленность и госструктуры наращивают присутствие. Последние будут формировать спрос на офисы в ближайшие годы, прогнозируют консультанты. Подробности тут: На места айтишников сели чиновники – Газета Коммерсантъ № 239 (7440) от 23.12.2022 (kommersant.ru)

Пертурбации в торговой недвижимости тоже привлекли внимание коллег. Уже понятно, что эпоха огромных моллов подходит к концу, вместо них в Москве строят многочисленные районные торговые центры. Этот формат показал себя востребованным и устойчивым, но некоторые его сильные стороны могут обернуться недостатками. Что не так с «районниками», разбирался Forbes вот здесь: Маленькие и одинаковые: какие торговые центры наводняют Москву и что с ними не так | Forbes.ru

Чего у нас оказалось слишком много – так это наследия резко ушедшей из новостной повестки пандемии, т.е. аптек. Проблема в том, что столичной фармрознице уже некуда расти. Как пишет «КоммерсантЪ», прирост числа новых аптек в Москве в 2022 году практически остановился, а последние 12 месяцев их количество в столице увеличилось всего на 1%, тогда как в ряде других крупных городов — до 20%. Эксперты связывают замедление роста московского фармритейла с насыщением рынка и оттоком части платежеспособных горожан. Снижение количества новых аптек может продолжиться и в следующем году, прогнозируют эксперты. Подробности тут: Москва обеспечилась аптеками – Газета Коммерсантъ № 239 (7440) от 23.12.2022 (kommersant.ru)

А вот с гостиницами все будет хорошо. Возможно. Когда-нибудь. Но надежда на это есть, т.к. после массового ухода западных гостиничных операторов с российского рынка непрофильные игроки решили занять их место. Например, застройщик жилья — ГК ФСК Владимира Воронина — создал специальную компанию для управления гостиницами и апарт-отелями. Девелопер намерен развивать этот бизнес и по франшизе. Подробнее об этом вот здесь: Девелоперы пристраиваются в номера – Газета Коммерсантъ № 237 (7438) от 21.12.2022 (kommersant.ru).

Несмотря на то, что эксперты предупреждают, что на гостиничном рынке такая схема работает только с давно известными брендами, а высокий порог входа в этот сегмент не гарантирует ожидаемого результата, остается надеяться, что девелопер и примкнувшие к нему лица справятся с задачей. Тем более, Воронин не раз доказывал на деле, что любой кризис для него —  возможность для роста.

Новые локации: богатые едут в Турцию и ОАЭ, а те, кто остались – в Калугу и Тверь

Геополитическое обострение и особенно объявленная в сентябре частичная мобилизация привели к скачку спроса россиян на зарубежную недвижимость. За год он вырос более чем в два раза, при этом три четверти объектов покупаются для переезда. Основной интерес концентрируется вокруг Турции и ОАЭ, но позитивную динамику консультанты видят и по некоторым европейским направлениям. Подробнее об этом вот тут: Покупатели перебираются за рубеж – Газета Коммерсантъ № 235 (7436) от 19.12.2022 (kommersant.ru)

Единственным фактором, который в перспективе может ослабить спрос россиян на зарубежную недвижимость, аналитики называют серьезное колебание курса рубля. Кстати, власти Турции назвали россиян лидерами среди иностранцев по покупке жилья, т.к. за 11 месяцев 2022 года наши соотечественники купили квартир и домов больше, чем занявшие второе и третье места иранцы и иракцы вместе взятые. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63a86a709a794703d05305da

В конце года эксперты отметили еще один интересный тренд: жители регионов России стали реже покупать недвижимость в Москве. Тем не менее, в этом году недвижимость в столице пользовалась спросом у жителей Московской и Пензенской областей, а также Санкт-Петербурга (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/63a323a49a79471bd20b30e8)

А вот сами москвичи в 2022-м почти вдвое увеличили спрос на покупку жилья в регионах. Видимо, те, кому недвижимость за рубежом не по карману или не по статусу, задумались о запасных аэродромах, находящихся на небольшом отдалении от столицы, так как чаще всего они покупали недвижимость в Подмосковье, Тверской и Калужской областях. Впрочем, в топ-10 регионов также вошли Крым и Санкт-Петербург. Подробнее об этом вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/63a31f159a7947195d60437f

На этой неоднозначной ноте мы завершаем 2022 год, принесший нам всем столько изменений. С наступающим новым годом, друзья! Желаем вам терпения, мудрости и здоровья. И, пожалуйста, берегите себя.

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой уже в 2023 году.