На фоне событий конца февраля все новости о недвижимости начала месяца кажутся совсем  незначительными. Если сперва СМИ и эксперты по привычке последних двух лет еще рассуждали о влиянии пандемии на рынок и ждали ее окончания, то последовавшие за этим изменения в виде роста ключевой ставки до 20%, введения жестких санкций и контрсанкций, упавший рубль – просто переместили нас в другую реальность.

Тем не менее, в своей новостной подборке от редакции журнала REPA мы расскажем о том, чем рынок недвижимости жил в последний месяц зимы.

Городское жилье: аномальный спрос, распродажи от инвесторов и подорожание «вторички»

Февраль начался достаточно позитивно, да и вообще начало года оказалось для рынка жилья в Москве необычно оживленным. «РБК-Недвижимость» разбирался вместе с экспертами, в чем причина высокого спроса на квадратные метры в условиях высоких цен и растущих ставок по ипотеке. Эксперты данную аномалию объяснили тем, что все «будет еще недоступнее» (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/620f8c6a9a79478369a6be14)

Тем временем риэлторы обратили внимание, что минимальная площадь жилья в новостройках Москвы сократилась до 8,8 кв. м, а число микроквартир и апартаментов в столичных жилых комплексах выросло за год более чем в три раза. Подробнее об этом можно прочитать тут:
https://realty.rbc.ru/news/6214d7029a7947af1c18949b?from=newsfeed Новость вызвала значительно меньший ажиотаж, чем в более спокойной ситуации, тем не менее, активно обсуждалась на рынке.

В свою очередь, частные инвесторы, раскупавшие на фоне льготной ипотеки квартиры в новостройках Москвы, стали их распродавать, не дожидаясь дальнейшего роста доходов от таких вложений. Как пишет газета «Коммерсантъ», в столице по итогам 2021 года объем переуступок прав по договорам долевого участия (ДДУ) на четверть превысил показатели прошлого года. Но так как такие сделки для конечного покупателя жилья несут определенные риски, инвесторы готовы продавать площади со скидкой до 15%. О том, как это могло отразиться на ценах и продажах у самих застройщиков читайте тут: Новостройки пошли по рукам – Газета Коммерсантъ № 22 (7223) от 08.02.2022 (kommersant.ru)

На вторичном рынке риэлторы также наблюдали изменения: снижение покупательской активности и постепенное восстановление объема предложения на рынке вторичного жилья не привели к остановке роста средних цен. За месяц недвижимость подорожала в большинстве крупных городов. Эксперты заметили, что продавцы повышали цены по инерции, но найти покупателей им с таким подходом становилось все сложнее. «Вторичка» дорожает без спроса – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Загород: новые правила для частных домов, дефицит «элитки» и бесплатная земля

Загородный рынок, который буквально расцвел на фоне пандемии, в начале февраля только начинал готовиться к следующему сезону. Например, эксперты обратили внимание на образовавшийся на нем дефицит элитных домов, так как объем предложения на первичном рынке за год уменьшился на 40%, на вторичном – на 5% (подробнее об этом можно почитать вот тут: На загородном рынке Подмосковья образовался дефицит элитного жилья | Строительная газета (stroygaz.ru)

«РБК-Недвижимость» скрупулезно разбирался с новыми правилами, которые должны облегчить россиянам строительство частных домов, и выяснял, как вступившие в силу и готовящиеся законы могут сделать ИЖС более доступным для граждан. Речь шла о реестре типовых проектов, частных домах по эскроу, ипотеке на ИЖС (какие программы теперь доступны и что выбрать), а также о распространении на земли с назначением ИЖС и ЛПХ «дачной амнистии», которое позволяет узаконить постройки в упрощенном порядке. Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/62165f0c9a7947283b267a37

Кроме этого, СМИ выясняли, что принятые поправки в Земельный кодекс позволят не только оформить права на некоторые земельные участки под уже существующими постройками, но и начать строительство во втором поясе охранной зоны. (Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/620ede619a794741fc3a4b2e) Так что можно было даже предположить, что у состоятельных граждан в среднесрочной перспективе будет более широкий выбор загородной элитной недвижимости, чем раньше.

Ну, и для тех, кто пока не успел обзавестись собственным земельным наделом, СМИ выяснили, какие категории граждан могут получить участок в дар от государства. Спойлер: на бесплатную землю могут рассчитывать льготники на федеральном и региональном уровнях, молодые и многодетные семьи, а все остальные — гектары в Арктике и на Дальнем Востоке. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6214d3fd9a7947acf92c86a6. Ну, в свете последовавших за этим событий, многие могут всерьез озаботиться переездом в более суровые условия, так что очень полезный текст получился.

Обвал рубля и военная операция: что будет с ценами на жилье в России

 

События 24 февраля навсегда изменили нашу реальность, и всю следующую неделю СМИ оставалось лишь констатировать изменения, происходящие в режиме реального времени. Например, эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают, что военная операция на Украине, падение рубля и санкции приведут к краткосрочному всплеску спроса на жилье, который сменится падением, в том числе и ценовым.

Эксперты напомнили, что когда в России были введены первые экономические санкции, цены на нефть упали, рухнул рубль. 16 декабря 2014 года произошло обвальное падение российской валюты. Евро в тот день, который называют «черным вторником», достиг отметки 100,74 руб., а курс доллара поднялся до 80,10 руб. В 2014 году рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства и падением цен на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU) и на 55% в долларах. О том, каких изменений еще они ожидают далее – читайте на РБК:  https://realty.rbc.ru/news/621758949a794781ac0e9980

Журналисты «Форбс» отметили, что военная операция России на территории Украины спровоцировала панику на рынке жилой недвижимости. Продавцы на вторичном рынке снимают объекты с продажи, повышают цены и выставляют ценник в валюте. Застройщики готовы поднять цены на новостройки, хотя в будущем и ожидается падение спроса. Подробнее об этом тут: https://www.forbes.ru/biznes/456907-vse-sosli-s-uma-cto-budet-s-cenami-na-kvartiry-iz-za-voennoj-operacii-v-donbasse

«Коммерсантъ» пишет, что цены на первичную недвижимость пока остаются стабильными: на динамику среднерыночных показателей влияет скорее изменение структуры предложения. На фоне осложнения геополитической обстановки участники рынка не исключают краткосрочного всплеска цен за счет высокой активности инвесторов. Но в среднесрочной перспективе аналитики ждут снижения цен на недвижимость. Это произойдет за счет ограниченного спроса, высоких ипотечных ставок, роста предложения, снижения покупательной способности и общего негативного настроя россиян. (Подробнее тут: Новостройки ждут инвесторов – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Сперва ипотечные брокеры заявили о росте ставок по жилищным кредитам до 14–20% (подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/6219090c9a7947ce0047b7f7), а потом констатировали, что «рынок ипотеки парализован». После экстренного повышения ставки ЦБ до 20% банки будут вынуждены временно приостановить выдачу ипотеки и даже могут аннулировать часть заявок, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью» (подробнее об этом: https://realty.rbc.ru/news/621cae3e9a794767258b834e).

После того, как ключевая ставка была поднята до 20%, началась настоящая паника. Многие застройщики остановили продажи, некоторые, особенно работающие в сегментах дорогостоящей недвижимости, перевели расчеты с покупателями в валюту, на вторичном рынке массово срывались сделки, а те, кому удалось снять деньги со счетов, приобретали новостройки со 100% оплатой даже без выезда в офис.

Запасные аэродромы: цены на жилье на российские курорты и гражданство за инвестиции

О том, будут ли цены расти цены на отечественную курортную недвижимость, в начале февраля рассуждали многие СМИ. Например, «Коммерсантъ» выяснял, в каких городах России отмечен самый значительный рост цен. Спойлер: на первом месте неожиданно оказался

Геленджик, на втором – Светлогорск, а на третьем – Зеленоградск. Самый крупная и популярная отечественная здравница — Сочи — заняла только пятое место в списке Курортные «квадраты» пустились в рост – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru) Впрочем, там действительно расти прайсу особо некуда…

Параллельно СМИ интересовались, где еще пока можно получить за покупку недвижимости ВНЖ или гражданство. Согласно рейтингу, лидером стали ОАЭ, поскольку в этой стране стоимость квадратного метра недвижимости ниже, чем в других крупных международных центрах, а возможности сдавать купленную недвижимость выше. Испания расположилась на втором месте, а на третьем— Черногория, где можно выгодно приобрести как объекты на берегу моря, так и на популярных горных курорта. Подробнее об этом можно прочитать вот тут: И пожить, и добра нажить – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Впрочем, изменения реальности в этой сфере только начинаются. О том, с какими сложностями сталкиваются россияне при продаже жилых и инвестиционных объектов в ЕС, пишет газета «Коммерсантъ». Спецоперация на Украине постепенно закрывает от россиян недвижимость в Европе. Купить там новое жилье будет проблематично, а шансы остаться без уже приобретенного повышаются, говорят опрошенные эксперты рынка. 28 февраля Евросоюз объявил, что закрывает небо для всех российских самолетов. Чехия пару дней назад перестала выдавать россиянам виды на жительство, а Латвия и Литва решили перестать оформлять им визы. Подробнее об этом:  Недвижимость в Европе пошла с молотка – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Почему россиянам стали чаще отказывать при получении ВНЖ в Европе, выяснял «Форбс».

Граждане России стали чаще сталкиваться с отказами в получении вида на жительство (ВНЖ) в европейских странах. Причинами этому послужили ужесточение проверок при выдаче ВНЖ и влияние внешнеполитической обстановки. Что произошло и где все еще можно получить ВНЖ без особых проблем, читайте тут: https://www.forbes.ru/biznes/456003-pocemu-rossianam-stali-case-otkazyvat-pri-polucenii-vnz-v-evrope

На этом фоне средний класс, который в последние годы приобретал недвижимость за границей в качестве запасного аэродрома, тревожат новости о том, что запад будет арестовывать недвижимость и яхты российских олигархов (подробнее: Великобритания арестует недвижимость и яхты российских олигархов — Новости – Мир – Коммерсантъ (kommersant.ru) Соотечественники понимают, что далеко не все будут разбираться, кто из вновь прибывших олигарх, а кто нет, в новой реальности странам ЕС проще пересмотреть условия для всех покупателей, прибывающих из России. Впрочем, закрытое небо, отключение от системы SWIFT и ограничение на вывоз из страны валюты до 10 тыс. долларов могут окончательно закрыть для россиян эту возможность.

Журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.