Дайджест_февраль_1-01_800х400

В подборке основных событий первой половины февраля от редакции журнала REPA – обрушившаяся ипотека, ажиотаж на альтернативу в сочетании с дисконтами на первичном и вторичном рынке, и все это говорит о кризисной ситуации на рынке жилья. При этом аренда окончательно стала рынком собственников: арендодатели диктуют условия съемщикам жилья и вновь не хотят заселять иностранцев, семьи с детьми и квартирантов с животными. 

В начале февраля СМИ также писали о разных отраслевых новостях, обсуждали тренды рынка коммерческой недвижимости и отслеживали изменения спроса со стороны россиян на зарубежные объекты. И на десерт – немного криминала.

Ипотека: выдачи ипотеки обрушились на 66%, а банки перестали выдавать IT-ипотеку

Ожидаемо, но от этого не менее трагично, первая половина февраля оказалась не особо богата текстами об ипотеке. Ведь еще в декабре было понятно, что спрос резко снизится, а выдачи ипотеки (а следом и продажи) упадут. Так и случилось.

Как пишет Forbes.ru, выдачи ипотеки рухнули. В январе 2024 года банки выдали россиянам 828 млрд рублей кредитов, т.е. по отношению декабрю прошлого года выдачи упали почти на 42%. Сезонное снижение продемонстрировали все сегменты розничного кредитования, но сильнее всего просела именно ипотека — выдачи упали на 66% к декабрьскому результату. Подробности тут: Выдачи ипотеки рухнули на 66% в январе | Forbes.ru

Проблемы с ипотекой начались даже у самой привилегированной по нынешним временам части заемщиков – айтишников, т.к. в конце января — начале февраля крупные розничные банки стали приостанавливать выдачи по госпрограмме IT-ипотеки. Другие банки одобряют ее только при наличии субсидий от застройщика, причем выдают такие кредиты исключительно зарплатным клиентам и т. д. О том, почему это произошло, читаем тут: Стоп для айтишников: почему банки перестали выдавать IT-ипотеку | Forbes.ru.

Спойлер: причина происходящего в исчерпании согласованных лимитов, поэтому банки обещают возобновить выдачи после их увеличения. Минфин пообещал банкам выделить дополнительные лимиты, чтобы возобновить выдачи, но эксперты полагают, что и их хватит ненадолго.  

Жилье: продажи упали, ажиотаж на альтернативу, разница между первичкой и вторичкой сохраняется, а дисконты растут  

Действительно, в  январе продажи новостроек в Московском регионе упали вдвое, а
выручка застройщиков сократилась на 52%. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/65c1fec29a79477f10e42742?from=copy.

«РБК-Недвижимость» уточняет, что в январе спрос на рынке ипотеки и продажи жилья к декабрю сократились от 50% до 75%. О том, что ждет рынок дальше, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/65c377e89a7947a692311f35?from=copy. Вкратце: снижение спроса на вторичном рынке сохранится, а вот рынок новостроек из-за эффекта низкой базы января в феврале-марте может ожидать повышение продаж.

Тем временем в Москве резко выросла доля альтернативных сделок с жильем. Причина ажиотажа — небольшое количество покупателей с наличными средствами и тех, кто готов взять ипотеку под 17–18% годовых. По оценке риэлторов, большая доля таких сделок говорит о кризисной ситуации на рынке жилья. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/65cc9d0d9a7947a356e6b260?from=copy

В начале февраля эксперты назвали районы Москвы, где новостройки в 1,5 раза дороже вторичного жилья, в ТОП-3 вошли Ростокино, Марфино и Коньково. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/65c2114c9a7947405551d4c9?from=copy.

Впрочем, после завершения программы льготной ипотеки разница между ценами на первичном и вторичном рынках жилья будет постепенно сокращаться. Подробнее об этом: https://realty.rbc.ru/news/65cc708f9a79475a3c84948e?from=copy

Уже сейчас с хорошей скидкой можно приобрести любую недвижимость, во всяком случае, в Москве. Собственники, заинтересованные в оперативном выходе на сделку, предоставляют дисконты от рыночной стоимости (https://realty.rbc.ru/news/65c4b4ea9a79472b7b3db580?from=copy), а девелоперы продлили новогоднюю распродажу новостроек, и даже увеличили размер скидок (https://realty.rbc.ru/news/65c5fded9a794706ddff52ae?from=copy).

О том, какие квартиры будет сложнее всего продать в 2024 году, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/65cac72c9a7947aa12441eca?from=copy. Спойлер: будет непросто продать квартиры большой площади, из старого жилого фонда, жилье без отделки или с некачественным ремонтом, плохими видовыми характеристиками, а также лоты в масштабных ЖК за МКАД без метро и инфраструктуры. Ну, а о том, стоит ли стоит ли вообще инвестировать в жилье в 2024 году – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/65c0832e9a7947f60fd62d72?from=copy

Аренда: цены на пределе, собственники диктуют условия, а краткосрочная аренда тоже дорожает  

Несмотря на то, что цены на пределе, стоимость аренды жилья в Москве продолжает расти. О том, почему это происходит, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/65c39c169a7947815fc4f344?from=copy.

Спойлер: спрос растет из-за недоступность ипотеки, но в перспективе эксперты ожидают увеличения предложения арендных лотов за счет снятых с продажи вторичных квартир.

Рынок аренды окончательно стал рынком собственников, которые жестко диктуют арендаторам свои условия. Около 60% владельцев арендных квартир в Москве не готовы заселять семьи с детьми и животными, 80% рантье не хотят уменьшать или разбивать депозит. Сложно найти квартиру людям без российского гражданства или без регистрации, несемейным и студентам, которые хотят снимать вскладчину. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65c9eeb59a794774adee8686?from=copy

Краткосрочная аренда в крупнейших городах также подорожала. Рост туристической активности способствовал росту ее стоимости на 11–12% за год. Лидерами по динамике стали Уфа, Самара и Москва, при этом в некоторых городах Крыма цены снижаются. Из-за высокой востребованности бизнес по посуточной аренде становится популярнее: число доступных квартир за год выросло более чем в 1,5 раза. Подробности здесь: Рост туристической активности способствовал повышению стоимости краткосрочной аренды в крупнейших городах страны (kommersant.ru)

Отрасль: требования к паркингам могут снизить, цена отделки растет, строители просят льготы, а Минстрой готовит альтернативу эскроу-счетам

Как пишет «КоммерсантЪ», в Минстрое обсуждают возможность отмены для застройщиков существующих требований к минимальным размерам машино-мест в паркингах новых жилых комплексов. Авторы инициативы утверждают, что это не скажется на обеспеченности парковками, зато позволит создать компактные места для малогабаритных автомобилей, мотоциклов и даже для велосипедов и электросамокатов. Подробнее об этом: Паркинги в новых жилых комплексах могут стать меньше (kommersant.ru)

Колебания цен на цемент, конкуренция за рабочую силу, рост затрат на логистику привели к росту средней стоимости материалов для отделки квартир в Москве и Санкт-Петербурге на 12–13% за год. На рынке не ждут дальнейшего снижения стоимости ремонта. Такая ситуация вынуждает девелоперов чаще продавать квартиры без отделки, что позволяет им снизить хотя бы незначительно стоимость жилья. Детали тут: Стоимость материалов для ремонта квартир в Москве и Петербурге растет (kommersant.ru)

Строительные подрядчики и банки предлагают правительству снизить текущие ставки кредитования отрасли с 18,5% до 5,5% за счет госсубсидий. В противном случае, утверждают они, активность инвесторов и строительных компаний в проектах развития инфраструктуры может снизиться. Эксперты признают обоснованность просьбы, но отмечают и риск удорожания работ и роста себестоимости строительства, как это произошло на рынке жилья после запуска льготной ипотеки. Подробности здесь: Строительные подрядчики и банки предлагают снизить ставки кредитования до 5,5% за счет госсубсидий (kommersant.ru)

Девелоперы могут сократить затраты на покупку земельных участков в два раза, пишет газета «Ведомости». Это связано со снижением спроса на жилье в новостройках и ужесточением условий по ипотеке. Повышенный интерес к площадкам под жилье на фоне восстановления спроса на квартиры в новостройках из-за развития в том числе льготной ипотеки возник в 2021 г., и с тех пор сокращается. Подробности тут: Девелоперы могут сократить затраты на покупку земельных участков в 2 раза — Ведомости (vedomosti.ru)

Тем временем в России может появиться новая схема строительства жилья на деньги дольщиков, т.е. власти собираются создать альтернативу эскроу-счетам для застройщиков. Новое, как мы знаем, это «хорошо забытое старое». Беда в том, что это «старое» мы пока забыть не успели, а обманутые дольщики – получить свое жилье. Тем не менее, Минстрой должен проработать предложения об «альтернативных (дополнительных) механизмах финансирования проектов жилищного строительства с привлечением средств граждан. Подробнее об этом:  В России появится новая схема строительства жилья на деньги дольщиков — Ведомости (vedomosti.ru)

Коммерческая: последние новые отели, офисные рекорды, логистические тренды и ужесточение условий страхования   

Рост загрузки отелей в Москве вынудил девелоперов таких объектов быстрее завершить проекты, начатые еще до кризиса. В 2024 году будет запущено девять отелей на 1,18 тыс. номеров, что является рекордным значением с 2017 года. Подробности тут: В 2024 году в Москве вводится в строй девять новых отелей на 1,18 тыс. номеров (kommersant.ru) Однако такая динамика будет кратковременной, предупреждают эксперты, уже в 2025–2028 годах ввод снизится до минимума.

Ввод офисов в Москве в 2024 году также может обновить десятилетний рекорд. Увеличившийся в прошлом году спрос вернул оптимизм застройщикам. В 2024 году объем ввода недвижимости в этом сегменте обновит рекорд с 2014 года, а при реализации всех заявленных проектов может вырасти в четыре раза, до 1,23 млн кв. м. Детали здесь: Ввод офисов в Москве в 2024 году может обновить десятилетний рекорд (kommersant.ru)

Но уже в этом году активность арендаторов и покупателей офисов может сократиться, и ввод такой недвижимости вернется к стандартным значениям с 2025 года.

Пустые помещения в Москве почти сравнялись в цене с готовым арендным бизнесом.  Коммерческая недвижимость в столичных новостройках активно дорожает вслед за квартирами Стоимость помещений, которые должны быть сданы в эксплуатацию только через 3–4 года, сейчас фактически равна стоимости готовых пространств с арендаторами. Подробнее об этом: Пустые помещения в Москве почти сравнялись в цене с готовым арендным бизнесом — Ведомости (vedomosti.ru)

Перестройка логистики и развитие онлайн-ритейла сместили фокус развития складского рынка в регионы. Обеспеченность площадями в Омске, Екатеринбурге и Краснодаре за два года выросла на 26–59%, в несколько раз превысив показатель Москвы. Дефицит площадей в регионах быстрее приводит к росту ставок, что может привлекать девелоперов, но запуск проектов здесь сопряжен с рисками из-за дефицита персонала и специфики спроса ритейлеров. Подробности тут: Перестройка логистики и развитие онлайн-ритейла сместили фокус развития складского рынка в регионы (kommersant.ru)

Тем временем ФНС подала иск к шведской IKEA, объявившей в 2022 году об уходе с российского рынка. У компании все еще остаются активы в стране. Речь идет о крупном складском комплексе в подмосковном Есипово. Налоговики требуют через суд погасить 12,9 млрд руб. Юристы предполагают, что требования могли быть связаны не с деятельностью самого складского объекта, а других даже не действующих сейчас «дочек» ритейлера. Детали здесь: ФНС подала иск к IKEA (kommersant.ru)

Страховщики ужесточают условия страхования складов после пожара на Wildberries, случившегося в начале года. Этот инцидент, а также несколько других крупных случаев в 2022–2023 гг. привели к резким изменениям на рынке страхования такой недвижимости. С одной стороны, вырос спрос на страхование складов, хранимых на них товаров и ответственности арендатора. С другой – у страховых компаний увеличились тарифы на подобные договоры, а оценка складских помещений и отбор клиентов стали жестче. Подробности здесь: Страховщики ужесточают условия страхования складов после пожара Wildberries — Ведомости (vedomosti.ru)

Релокация: Анталья минус, Пхукет плюс, а Сочи рулит

Рост цен на жилье в Анталье и ужесточение проверок для получения туристического вида на жительство спровоцировал отъезд россиян, которые перебираются из Турции в Сербию и ОАЭ. Всего за 2023 г. эту страну покинуло около 55 000 российских граждан, обладавших ВНЖ. Подробности тут: Рост цен на жилье в Анталье спровоцировал отъезд россиян — Ведомости (vedomosti.ru)

А вот стоимость недвижимости на Пхукете в Таиланде рекордно выросла в 2023 г. из-за высокого спроса со стороны иностранцев, в том числе россиян. Они покупают недвижимость для личного пользования и инвестиций, особенно в курортных зонах, более того, практически половину сделок по приобретению вилл совершили наши соотечественники. Кроме того, увеличилось и число израильтян, снимающих номера в жилых домах или отелях для длительного проживания Подробнее об этом: Стоимость недвижимости на Пхукете резко выросла на фоне высокого спроса — Ведомости (vedomosti.ru)

При этом интерес россиян к недвижимости на иностранных курортах упал в 2,3 раза, хотя курортная недвижимость в России при этом сохраняет свою привлекательность. Клиенты стали более осмотрительными, а мотивы приобретения – взвешенными в отличие от 2022 г., когда в силу внешних факторов решения о покупке принимались спонтанно. Детали здесь: Интерес россиян к недвижимости на иностранных курортах упал в 2,3 раза — Ведомости (vedomosti.ru)

На десерт: из крипты разгорелось пламя, а недвижимость ушла по фиктивным задолженностям

Ну, и напоследок – немного криминальных новостей по теме «недвижимость». Например, в Санкт-Петербурге задержали группировку поджигателей квартир близких криптоблогера Петра Лунева. Волна поджогов с декабря прошлого года захлестнула город и еще несколько регионов России. Их связывают с запутанной историей взаимоотношений украино-испанского журналиста Анатолия Шария и консультанта по криптовалютному рынку Петра Лунева (Одиссей). Ранее они совместно занимались продвижением токена Sundae, но в ноябре 2023 года между ними вспыхнул конфликт, а за ним — недвижимость знакомых и близких господина Лунева.  Подробности тут: В Санкт-Петербурге задержали группировку поджигателей квартир близких криптоблогера Петра Лунева (kommersant.ru)

Вторая криминальная история – столичная. Как стало известно “Ъ”, Пресненский суд Москвы приступил к рассмотрению уголовного дела в отношении предполагаемых участников ОПС, которое более десяти лет назад, по версии следствия, по фиктивным кредиторским задолженностям похитило три предприятия стоимостью более 1 млрд руб., находившихся в собственности столицы. На скамье подсудимых — бывший руководитель двух из них Андрей Бордунов, юристы и коммерсанты. Предполагаемый организатор афер экс-заместитель руководителя столичного департамента имущества Игорь Игнатов находится в международном розыске. Детали здесь: Предполагаемые участники ОПС обвиняются в хищении трех предприятий стоимостью более 1 млрд рублей (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.